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大家好，我是掘金投資顧問曉煊。我要承包接下來幾周的周五，解答大伙兒們日本買房的各類常見問題~
最近因為在幫投資客戶們做日本房產稅務的計算，然後發現一個有趣的現象：日本每條街能有四個不同的地價！但其實，每一個價格的指向和功能都不一樣。有時候人們看到一個，就誤以為它是市場上交易的價格，結果一給出真實價位時，便大呼「你們加價」！
今天我就來為大家捋一捋，這些地價有什麼差異，以及真實的成交價跟它們的關係！
除此之外，我還會回答一些大家常見的問題，希望能對你有些許幫助~
1.投資買房時，一房公寓跟兩、三房公寓該怎麼選擇？
2.買公寓和買商鋪的回報率，哪個更高？
3.什麼是路線價、公示地價、市場價？
4.舊耐震跟新耐震有什麼區別？
5.賣房時有哪些支出？
投資買房時，一房公寓跟兩、三房公寓該怎麼選擇？
首先我們要明確一點：一房跟兩房的租客群體是不一樣的。一房一般是獨居或者情侶；而兩房一般是家庭居住。其次，從租售比來講20平米左右的一房一般會比較高，而40平米左右的兩房一般比較穩定，各有優點。
買公寓和買商鋪的回報率哪個更高？
通常來說，因為商鋪（包括便利店、餐飲店、藥妝店和事務所等）產生商業價值，它的租金可以更高，在價格差不多的情況下，商鋪的回報率會高一些。但實際上，因為商業用房，售價也更高。我們長期觀察到的商鋪收益，跟公寓是差不多的，甚至有時候撿漏買到低價公寓，收益率比商鋪還要高。與此同時，商用居住用的支出基本是一樣的，跟國內的情況不同，產權也是永久的。
什麼是路線價、公示地價、市場價？
日本一條路上有四個地價，這該怎麼理解？這四個地價分別是兩個路線價、公示地價和市場價。
路線價是由日本國稅廳在每年1月1日為評價基準時間，並在7月公布的地價，是各種稅務徵收的稅基參考，包括了相繼稅路線價（遺產稅的稅基），固定資產稅路線價（固都稅的稅基）。而公示地價是國土交通省土地鑑定委在每年3月發布，表現的是當時的國家認定地價。而市場價則顧名思義，是當下房地產市場交易中的交易價格。
它們四個價格之間，有什麼關聯嗎？有的。假設公示價格是100%，則相繼稅路線價是公示價格的80%，而固定資產稅路線價是70%，而市場交易價則根據具體情況變化，一般可能是110%。
舊耐震跟新耐震有什麼區別？
日本在1981年6月日本出臺《新耐震設計法》，新耐震標準比舊耐震要求更高。舊耐震的要求是即使震度5級左右的搖晃也不會倒塌，而新耐震的要求是即使震度6-7級也不會倒塌，也就是說，新耐震的抗震性能會比舊耐震的好，對在地震頻發的日本是很重要的指標。
那麼，該怎麼分辨新舊耐震？看建造時間，而非完工時間。記住一個時間：1981年6月。如果是在1981年6月之前開建（注意這裡不是指建成時間，我們在圖紙上看到的建築日期都是建成時間），則是「舊耐震」（也有的在那個時候就是新耐震的，但這類情況很少），在之後建造的則稱為「新耐震」。
賣房時有哪些支出？
我們知道，買房時各類中介費、稅費計算下來，大概是房價的6%，持有房產時每年的持房成本支出則大概是房價的1.5%。而賣房時的支出主要有兩部分：中介費、增值稅。
中介費為3%+6萬日元，與購房時一樣；增值稅是與持有年限相關，5年是分水嶺，持有5年內是增值部分的30%，5年後增值部分的15%。平價（跟買入時價格一樣）賣出，則沒有增值稅。