我的朋友因為跟風，在16年房價高峰的時候，買了一套層高4.9米的Loft複式45㎡公寓，總價200萬，18年底交樓到現在還沒有租出去，想賣也賣不出去。
賣不出去的時候想託管給酒店做酒店式公寓，但是酒店經理跟我朋友說房子是複式的，不好打理，收益不高，平層SOHO的公寓就可以。
賣也賣不出去，想託管出去但酒店也不收，自己也不住，因為一層有二十幾戶，有辦公的也有住的，會比較亂；而且公寓沒有陽臺，沒地方晾衣服；廚房衛生間沒有窗戶，通風不好；最主要的是廚房是開放式的，油煙夠受的，而且不能起火炒菜。
所以就放棄了，住了一個月實在忍受不了就搬出來，他現在很後悔，首付給了100萬，現在還要還銀行貸款跟利息，覺得這次投資很失敗，以後肯定再也不買公寓了，血淋淋的一次教訓。
其實很多買了公寓的人，基本上是第一次，手上有公寓的人都知道持有公寓成本很高，商水商電，物業費比住宅還要高，而且限制又很多，轉讓稅費高，很難出手，變現率非常低等等缺點。
有些人說公寓租金回報率大概4%-5%，住宅租金回報率才2%左右，買公寓比住宅的租金回報率高，雖然缺點很多，還是值得投資的的啊！
他說的沒錯，但是看得不夠遠，我們應該把眼光放長遠一點，其實買房不只看租金回報率，還要看房價的漲幅以及流動性。
對比房價的漲幅
很多人後悔買了公寓而沒有買住宅，因為住宅的房價漲了兩倍，公寓漲幅才一倍，甚至有些漲幅還不到一倍，因為公寓的性質決定了它的漲幅。雖然住宅租金回報率比公寓低，但是住宅的居住功能，還能落戶等等這些功能決定了住宅比公寓更搶手。
16年到18年，各地城市不斷出臺很多限購政策，基本上都是針對住宅，很少針對公寓的，這說明了什麼？說明住宅市場很大，住宅房價的漲跌幅影響著樓市的走向，是樓市的風向標。不管是剛需還是投資者，都是青睞住宅的，國家都告訴你答案了。
但也不是說不能投資公寓，如果你能找到租金回報率超過8%的公寓，也是可以考慮的。
流動性的重要性
上面提到公寓變現率低，也就是流動性差，未來十年買房，可以說流動性是最重要的，它的重要已經遠遠超越了房價上漲空間。流動性，顧名思義，指的是變現能力，持續撬動槓桿的能力，將資產變現為現金的能力。 任何資產，只要不能變現，終究只是紙面財富。
如果房子失去了流動性，就是有價無市，沒有交易，任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣，只要沒有人再來接盤，你買的房子漲了一倍都沒用，因為賣不出去。
總的來說，投資公寓要更加謹慎，不然分分鐘掉坑裡你都不知道。
既然公寓缺點這麼多，為什麼市場上還有這麼多公寓產品？其實市場上的公寓基本上使用年限是40年，是開發商把寫字樓改成這種商住公寓，為什麼不賣寫字樓而改成公寓？因為寫字樓不好賣，空置率高。所以改成公寓，包裝成可住人又可註冊公司的商住公寓，就有很多人買了，所以這個坑要警惕。
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