以下來自「武漢房姐」微信公眾號粉絲提問精選
我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐你好！我家在光谷東，就想在光谷東繼續深耕。目前家裡有3套房，準備用家裡老人的房票JLD再入手一套。子彈100，準備首付50.流水一個月扣掉現在的貸款，還有2萬吧。目標：朗詩，山水，新城璞樾門第周邊，花山，左嶺新盤。朗詩，山水的價格已經超過19000，感覺有點詫異。不知道算上利息，自己的投資是不是靠譜，房姐覺得現在談到多少比較可行，該怎麼談？新城璞樾門第是新盤，周邊二手價格也比較堅挺，不知道房姐怎麼看，有沒有機會談出來筍？我覺得花山價格確實便宜，但是出來比較不方便，將來人多了可能像南湖片區，出口太少，不知道房姐對花山片區怎麼看？最近在左嶺開的新盤光谷東麓不知道房姐有什麼建議，將來發展潛力如何？
回答：你好，感謝付費！
1.光谷東的新盤和二手房供應都很少，但是買家太多，所以筍盤難淘。星球內推薦的樓盤可以關注下。
2.正常市場，房子的定價和底價，統計上有個典型比例，通常在3-5%。現在這種比較熱的市場，幅度會更小。砍價服務是個系統工程，需要全套準備做足，至少需要臥底中介、競品業主、紅臉、黑臉四個工種。哭暈不是萬能的，不斷各個側面摸清業主底牌後，可以視情況虐業主。除了砍房價，中介費 貸款費 過戶稅費，這些都可以砍。
3.花山畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受光谷東的利好，是符合「買反差、地段升」的投資邏輯的。高手買的是這個估值之間的差異。
以前我們在星球內分析過，花山的優勢：
19號線有花山站，串聯南北，花山到武漢高鐵站、到光谷東都非常近；
花山仍然有大量儲備土地，後期產業和商業配套建設空間較大；
周邊地王1萬以上；
有優質教育；
環境好，比較宜居；
有自己的產業，這一點跟南湖有本質的差別，南湖只是睡城。
此外，選擇花山還有一個重要的原因：價差關係決定著未來漲幅。東湖高新區未來10-20年裡，最貴的房子在哪裡？
毫無疑問，是光谷東核心區。方法論：所有的價差形成的溝壑，都會在時間的長河裡被價值抹平，讓價差保持在合理的區間。價差/交通距離=N，我們要找的，就是這個N最大的區域和樓盤。
所以，各位，攤開武漢房價地圖來看。1.9的光谷東和1.4的花山，現在保持了5千的價格差，部分樓盤甚至價差更大。所以找這個城市價差關係最大的板塊和樓盤，不管是輻射效應、輪動效應、溢出效應，你都是第一受益區域。
目前左嶺板塊屬於起步階段，整體發展要滯後於未來科技城和花山 軟體新城，左嶺未來規劃的產業 更多以製造業為主，比如富士康等，產業偏低端，這一點不如花山。中海光谷東麓開盤價格不低，性價比一般。
提問：房姐好，1.招商公園1872單價1.7和長航藍晶國際單價2.3哪個值得入？主要考慮小孩上學和陪讀。2.2套單價低點的四新和光谷東兩房還是1套關山大道三房？單看五到八年持有選哪種回報率更好。謝謝
回答：你好，投資囤面積，自住看品質 關山大道作為光谷的核心 短期內成熟也不會改變，所以會比較穩 關山大道屬於防守型產品，四新和光谷東屬於進攻型產品 可以長持，傾向一套四新一個光谷東
提問：三陽路五福路的5樓二手房值得投資嗎，有長江主軸的概念，1百多萬全款買2室或3室房，還是要2個1室的房，比較好
回答：你好，感謝付費！ 長江主軸這個概念已經沒人提了，其實沒有什麼實質性進展，不過三陽路還是有環線價值的。 武漢這類二線城市一般是不建議持有老破小 老破中和老破大的。 二線新房多，市區老破小面臨的是郊區新房而不是次新房的競爭，品質差距更大； 且二線市區並沒有那麼完美的配套，和郊區的內在價值差異沒一線那麼大。 所以二線的市區老破小相對更不受待見一些。 未來也屬於跟漲型產品，除非你能淘到8折筍，有確定收益，鳳變冰賣出，否則不建議買入。 當然 如果有學區加持，又需要重新估值。
提問：本月首問 房姐 你好 本人想在連雲港入手一套 考慮到可以用公積金 每月三千 不用可惜 現在是否可以入手 或者過個半年 看看經濟環境 入手什麼地段比較保值 三套房 怎麼樣做到低首付 老公事業單位 謝謝
回答：看不懂你的投資邏輯 為了使用公積金，去投資一個沒有明明知道沒有價值的城市？ 很多城市都支持使用異地公積金貸款的，比如武漢 如果9頭牛都拉不回來你，實在要買連雲港，那就嘗試離婚買吧，或者把其中1-2套對敲給父母 騰房票
提問：智慧房姐您好，想請教一下投資買房，如果貸款的話，首付越低越好，貸款期限越長越好，這樣理解對嗎？感覺貸款期限越長利息支出也很大，有沒有最佳的首付和貸款比例呢？謝謝！
回答：你好，感謝付費！ 理解正確 多軍的標準是：
1.標的儘可能性價比高
2.貸款儘可能多
3.其次才是貸款月供，最末利率 房貸值錢的話語背景是在房產這個範圍內。 買房是為了讓「過去的收入」保值增值，貸款是為了讓「未來的收入」保值增值。 買過房的人都知道，沒有哪一套房是真的需要還三十年的。
因為房貸是不變的，假設五年前貸的款，當時月供的購買力是200公斤豬肉，到了今天購買力大概只等於100公斤豬肉。 那你現在供房，也就是相當於你用現在價值100公斤豬肉的錢，去還當年價值200公斤豬肉的錢，整整賺了多少？整整賺了100公斤啊。再簡化一下，就是相當於借100塊還50塊。還有比這個更賺的麼？
只要房價穩定，連漲都不需要，只要物價漲了，以上過程就是無風險套利，為什麼你還會覺得貸款30年買房的人蠢呢？
所以對於多軍的標準答案是：只要按揭利率不超過6%，那就等額本息30年。 對於普通人的貸款方式選擇： 等額本金，每月還本金和利息逐漸減少，適合想要減少利息總支出或者提前還款的人群； 等額本息，每月歸還金額相等，但總支出利息多，適合收入不高工作較穩定的年輕人。
提問：房姐你好:請問一下，投資加自住，複式樓有哪些優缺點，後期好脫手嗎？
回答：複式樓分為很多種，具體看樓盤。 頂復才有豪宅的視野與私密，普通複式壓抑，樓上樓下都是人，還不如平層舒服。 通常來說，複式要比平層的單價低一點。但是隨著城市的發展，改善需求越來越旺盛，未來長線看，房間數量多的複式房子也是有很好的價值的。
提問：房姐好，請問金地蘭亭大境的房子怎麼樣啊？是否屬於四新板塊啊？長期投資是否可以考慮入手啊？
回答：前期開盤單價1.5左右是可以入手的 後期價格漲到了1.6，性價比就不高了 項目有幾個不利因素，未來會有輕微折價。
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房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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