我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人首問：房姐好，請問漢陽自住+投資二手房怎麼選擇？我的基本情況如下：子彈60w，年收入稅後20w+，未婚女性，今年內想要買一個未來兩三年自住，長期用來投資的房子。生活半徑在漢陽（親戚朋友基本都在四新），上班在光谷，網際網路行業。已經看過以下小區：1、招商公園1872，小區環境比較喜歡離地鐵遠，但是我首付夠得到的戶型小，臨高架，比較吵。2、紐賓凱國際社區蜜城，小區交通更方便一些，生活出行沒問題。小區環境一般。3、新城璟悅城，樓新小區環境好，臨方島但是交通生活都不方便，大概率不會考慮。我的需求是舒適自住，近地鐵，不需要學區。我這個月剛回武漢工作，還不太熟悉。請房姐推薦一下呀。
回答：你好，不管是投資還是自住，光谷東都更適合你。武漢房價一旦啟動，光谷會是快車道選手，武漢名片 產業新城 概念十足，自住和投資大把接盤俠，你大爺永遠是你大爺。而整個漢陽在武漢的板塊認同感會差一點，定位居住區（睡城）沒有產業，四新未來是跟漲板塊。目前四新二手的單價也不低了，留給我們的利潤比較少。就近買房，不要捨本逐末，敢情你的工作是個空中飛人，即可以飛到東，又可以飛到西，不要沒有投資的命，卻有投資的病啊。
少花點時間在路上，留下來更多的時間提高自己，在這個滿地買房即暴富的浮躁年代，不要忘了我們的安身立命之本，一個好的工作能力，才是這個虎狼環伺的成年人世界裡最核心的競爭力，抬頭看天固然重要，可是踏實走路更重要。
光谷投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
如果一定要在四新買，建議優先招商公園，品牌不錯，有學區，未來可能會有地鐵預期，保值能力會比其他次新盤更好一點。
提問：新人首問：目前賣掉百瑞景90平三房準備入手武漢天地四期三房，價格大概850萬左右。武漢天地房子大約2014年左右建成，家有兩娃上完小學和中學大概10年以後。武漢天地目前均價5.8萬左右，是否值得入手？十年之後房子是否能保值賣出？這樣配置有什麼問題嗎？誠心請教房姐！盼答。
回答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點看自己的喜好。新興的富豪們往往喜歡霸道視野的江景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；
因此，武漢天地作為新的富人IP，學區、交通、商業配套又都符合新一代富人的胃口，中短期看保值能力不錯，跑平大盤問題不大。
剛需和豪宅是2個完全不同的市場，互不相干。
從投資角度分析，武漢天地的入手成本很高，隨著時間的推移，市中心和熱門板塊是不斷變化的，10年太長，武漢天地的新貴身份也可能發生變化 被後來者超越，你仔細觀察，老牌豪宅的漲幅也一般，因為富人對產品的口味極其挑剔，我們要隨時把握風向，在IP變化之前出手裂變。
提問：房姐你好！我家在光谷東，就想在光谷東繼續深耕。目前家裡有3套房，準備用家裡老人的房票JLD再入手一套。子彈100，準備首付50.流水一個月扣掉現在的貸款，還有2萬吧。目標：朗詩，山水，新城璞樾門第周邊，花山，左嶺新盤。朗詩，山水的價格已經超過19000，感覺有點詫異。不知道算上利息，自己的投資是不是靠譜，房姐覺得現在談到多少比較可行，該怎麼談？新城璞樾門第是新盤，周邊二手價格也比較堅挺，不知道房姐怎麼看，有沒有機會談出來筍？我覺得花山價格確實便宜，但是出來比較不方便，將來人多了可能像南湖片區，出口太少，不知道房姐對花山片區怎麼看？最近在左嶺開的新盤光谷東麓不知道房姐有什麼建議，將來發展潛力如何？
回答：你好，感謝付費！
1.光谷東的新盤和二手房供應都很少，但是買家太多，所以筍盤難淘。星球內推薦的樓盤可以關注下。
2.正常市場，房子的定價和底價，統計上有個典型比例，通常在3-5%。現在這種比較熱的市場，幅度會更小。砍價服務是個系統工程，需要全套準備做足，至少需要臥底中介、競品業主、紅臉、黑臉四個工種。 哭暈不是萬能的，不斷各個側面摸清業主底牌後，可以視情況虐業主。除了砍房價，中介費 貸款費 過戶稅費，這些都可以砍。
3.花山畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受光谷東的利好，是符合「買反差、地段升」的投資邏輯的。高手買的是這個估值之間的差異。
以前我們在星球內分析過，花山的優勢：
19號線有花山站，串聯南北，花山到武漢高鐵站、到光谷東都非常近；
花山仍然有大量儲備土地，後期產業和商業配套建設空間較大；
周邊地王1萬以上；
有優質教育；
環境好，比較宜居；
有自己的產業，這一點跟南湖有本質的差別，南湖只是睡城。
此外，選擇花山還有一個重要的原因：價差關係決定著未來漲幅。東湖高新區未來10-20年裡，最貴的房子在哪裡？
毫無疑問，是光谷東核心區。方法論：所有的價差形成的溝壑，都會在時間的長河裡被價值抹平，讓價差保持在合理的區間。價差/交通距離=N，我們要找的，就是這個N最大的區域和樓盤。
所以，各位，攤開武漢房價地圖來看。1.9的光谷東和1.4的花山，現在保持了5千的價格差，部分樓盤甚至價差更大。所以找這個城市價差關係最大的板塊和樓盤，不管是輻射效應、輪動效應、溢出效應，你都是第一受益區域。
目前左嶺板塊屬於起步階段，整體發展要滯後於未來科技城和花山 軟體新城，左嶺未來規劃的產業 更多以製造業為主，比如富士康等，產業偏低端，這一點不如花山。中海光谷東麓開盤價格不低，性價比一般。
提問：我想在合肥買房子。不知道明年房價會不會漲的。還有想知道過幾年房價走勢
回答：1. 其實不只是你不知道明年房價會不會漲。就連我，也不能肯定。我也不覺得有任何人能精準預測短期走勢。反倒往往有些初出茅廬不知天高地厚的莽撞少年，撞大運蒙對一兩次後就開始飄飄然，覺得自己是房神股神，可以未卜先知指點江山預測市場了。
2. 中國TOP20大城市的房地產，很大概率，至少還有二三十年的慢牛、長牛行情。對未來完全可以充滿樂觀。
3. 合肥不一定擠得進TOP20，但畢竟是省會城市，安徽經濟也有很大的發展潛力。對合肥，整體還是謹慎看好的。雖然，放眼全國，並不是最優的選擇。但對生在、長在合肥的人們來說，仍然是可以接受的選擇。
4. 如果你也願意考慮去更高能級的城市發展，可以看看武漢和杭州。(甚至上海)
提問：北京板塊您熟悉嗎？投資用，總價500萬左右，買哪塊好？麻煩指導下，謝謝！
回答：1. 北京總的來說是個很不錯的城市。能級高，資源多，確定性強，風險低。
2. 北京的地理特徵是：大平原，四面開闊。西側到中遠郊才開始有山，北側到遠郊才開始有山。無成規模的江河海。
3. 北京的城市特徵是：攤大餅為主，環線很重要；但軌交也很發達，少數環線外產業驅動的新區也發展得很好；環線內歷史建築多；城市整體建築密度不高。
4. 樓市的特點是：整體格局較為扁平，局部受產業驅動、學區驅動明顯，呈現結構性不均衡。
5. 投資角度，首先要做到不犯錯，其次才是考慮盈利。
6. 對絕大多數業餘投資者來說，房產數量不多，因此每套都要考慮風險性和流動性，就不能選擇偏門的板塊、小區和面積段。
7. 找存在產業與交通規劃紅利、目前幾乎無學區溢價的成片主流面積段次新社區。
8. 或三環附近成規模、具備一定品質的公房社區，亦可。
北京投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，一個人的賺錢欲望是怎麼來的呢？有些人一天24小時都想賺錢，有些人對賺錢無動於衷，上班拿工資下班刷手機。
回答：賺錢只是手段，不是目的。
真正的目的有：
1.溫飽、舒適、安全、愛、尊重
2.傳宗接代，血脈延續
3.自我實現
對這些目的的重視和追求程度，只有部分是可以通過後天培養的，還有很大比例是天生寫在基因裡的。所以也不能完全怪肥宅腐女們，畢竟不是他們單憑自己的主觀能動性就能完全解決的。
提問：姐，入行買房子已經八九年了，目前A8.4，感覺這條賽道越來越有瓶頸，後續有什麼模式可以升級，老是買房子也不行吧
回答：「為什麼大多數人賺不到錢？」
「他們不喜歡慢慢地變富。」—— 沃倫·巴菲特
提問：房姐，房價收入比在個人房地產投資選城市上面沒有價值嗎？作者認為房價收入比是偽科學，是否極端了呢？謝謝您！
回答：房價收入比不是偽科學，但用城市平均收入來計算房價收入比是偽科學。收入要分層的，房價也要分層。底層收入是經濟適用房、廉租房、市場租房。中上收入是老公房、郊區新房次新房上車盤。上等收入才是市區次新2、3房。
拿內環大3房和城市平均收入，算出一個房價收入比，這種SB專家妖言惑眾，最好的歸宿是丟到長江裡餵魚。
提問：房姐，您之前的回答中有提到初中學區房的意義不大 可否進一步闡述一二？從個人經歷角度 初中階段對於上一個什麼樣的高中還是有很大影響的。如果小學階段不想太雞血 上一個二三梯隊的公辦 初中雞血一把 上個民辦。這種假設是否成立 實操可行性如何？謝謝！
回答：你好，初中開始努力學習當然是可以的，但是後勁會不足，因為很多基礎沒有打牢，一直在苦苦追趕，就無法達成最好的狀態。學習就像練乾坤大挪移，不是學一堆花拳繡腿的招式，而是堂堂正正規規矩矩從羅漢拳開始，一點一滴積累招式和內力，基礎一定要紮實。
當有了九陽神功級別的內力，學起乾坤大挪移來，那就是幾個時辰的功夫而已。這就是為什麼大家看有些學神也沒見他多用功，輕描淡寫就可以達到普通人日夜苦學也望塵莫及的境界。蓋因前者努力得早、方法又得當，勢能不斷累積，越學越輕鬆，始終行有餘力。
所以小學不雞是肯定不行的。越早培養好孩子的習慣和意志力，後面越好辦。就算萬一小升初沒能進入理想的學校，只要那份心氣在，一樣可以進入很好的高中。
提問：房姐您好，新人首次提問。我的情況：28歲深戶，有崑山浦西玫瑰園住宅，龍崗佳兆業城市廣場開間公寓，南山京基御景峰3房公寓三個物業皆為投資，現有閒錢100且到年底都不會有更多閒錢，暫不打算用掉深戶住宅名額。我的問題：1、這三個物業長期持有出租還是有機會就賣掉？2、子彈100繼續買深圳還是武漢還是都不買等年錢多些再下手？（深圳中洲灣公寓或龍崗世茂深港國際公寓可以嗎若不好求推薦適合我投資的；武漢並不了解請推薦）謝謝！
回答：你好，遠郊小面積不適合投資，公寓更不適合。深圳的公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，但普通公寓並不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。
雖然深圳有關於公寓的「利好」不斷出現:可以續產權年限啊、改名叫「小面積住宅" 諸如此類，可是，不管怎麼變在深圳，除了高端公寓深圳灣一號、恆裕前海項目、招商太子灣這些有一定的收藏價值，數量龐大的老舊公寓、一般公寓跑輸大勢的預期沒有改變。
崑山吹到今天，還是沒有流動性，哪怕緊靠地鐵的那幾個小區。再怎麼忽悠，環一線始終就不是好資產，不好租不好賣的房子，再炒作價格純投資也沒興趣。去看看就知道了，環京環滬環深都是房比人多。
2個投資建議：
1.買一二線省會，人口淨流入的城市。
2.有房票就買住宅，實在沒有房票才考慮市場價5折的公寓產品。其實更傾向這3套都出手，買入純住宅產品。深圳1N+武漢1N是更好的配置。
提問：睿智善良的房姐，新人又問：天津戶口，手上有150萬的首付資金，現在想在東莞投資購買二手住宅 1.想請問對投資東莞購房有什麼建議 ？2.去買東莞的哪些樓盤最有投資價值 ？3.目前東莞的東部沿海的沙田鎮比較便宜 是否有投資價值 ？4.因為我是地鐵設計人員 可以知道東莞未來的地鐵站分布圖，想問問提前購買未來新建的地鐵站周邊的房產，待地鐵站建成後 對周邊的房子價格漲幅有多大影響5.因為對象在深圳龍華區工作 最後想問問龍華區有哪些樓盤有投資價值?
回答：你好，大部分人對地鐵盤投資的認知，還放在「距離地鐵站近就好」的層面上，說實話，這種簡單粗暴的判斷，已經有些過時了。從全國看，已經有30多個城市開通了地鐵，至少總數是100多條，按照2050年的規劃，可能達到289條。未來大多數一二線城市，甚至三線城市，都不會缺少地鐵。首先，我們要關注一個區域內的首條地鐵線。地鐵盤的誕生，往往是因為該區域內落地了第一條地鐵線。
第一條地鐵的價值，是從無到有，從0到1的歷史性變化。為什麼說第一條地鐵很重要？因為它改變了上班族傳統的居住觀念、通勤方式甚至板塊價值。相比老城區，居住環境更好，房價更低的新區，因為有了地鐵，吸收了大量的外溢人群。第一條地鐵是新區從市區奪流量；
第二條地鐵是分流新區的存量。第一條地鐵的紅利，只能狠狠的享受一次。地鐵規劃的時候，是該區域內地鐵房PK非地鐵房。而地鐵房開通之後，是該區域內地鐵房PK市區地鐵房，競爭優勢就變小了。
剛需們攢夠了錢，有了置換的能力，就會想辦法回到市區，而新的剛需再繼續接盤。所以這類地鐵房是購房置換鏈條的末置位。地鐵開通之前買入最好，開通以後買入，漲幅就不可觀了。
事實上，除非在開通之前買入，否則投資第一條地鐵線，並不是最好的選擇。更適合的，還有主城區的地鐵盤。主城區地鐵盤的投資邏輯，和上述投資邏輯，是完全不同的。地鐵開通之前，主城區的地鐵盤未必漲的多。
對於新區來說，地鐵可以帶動整個板塊價值的提升，是從「荒原地區」到「新大陸」的本質區別。而主城區，地段的成熟時間可能比地鐵建設還早，地鐵的作用是優化交通格局，改善交通效率。拉動的價值並不如新區高。這個道理用一句話來概括就是：
新城區，地鐵決定地段
主城區，地段決定地鐵
主城區地鐵房的投資邏輯，就是優質地段的投資邏輯。雖然地鐵開通的時候，無法享受到新區地鐵那樣多的紅利，但因為地段的優質，長期持有可以跑贏大盤，享受更為穩定的房價漲幅。
地鐵會讓延線房產錨定比照市中心房價，會拉升延線價值。而市中心房價是供需、政府指導價格、城市競爭力、虹吸能力、片區規劃等等多因素形成的複雜系統，並非某一因素直接影響。
遠郊地鐵開通，會帶來20%的漲幅，而你作為地鐵設計人員，有靠譜的地鐵規劃路線，如果考慮短期博取這20%的收益，可以買入。但是總體來說，東莞的天花板還是太低，大資金還是要房在深圳。沙田不在我們推薦的範圍內。
深圳龍華投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問。你好！我和老公在長春工作居住，有一套140平住宅，公積金貸款（快到期，可以提前還），一套公寓（目前有租約，四年後可賣）。孩子年底本科留學畢業，2022年6月碩士留學畢業，營養健康方向，極大可能會去一線城市（頭幾年去那工作，但是不一定就定居一線）。目前可用資金100W。年收入50W。想問幾個問題。1、前一陣看了珠海的推房會，還有最近珠海資訊又是和廣深港澳交通連接，又是人口不斷流入，還有大企業落戶等，感覺大有發展。如果有發展，孩子可以去那工作生活。值得去那買房嗎？如果值得有推薦區域或樓盤嗎？。2、如果等孩子畢業後去哪個城市，我們再決定在哪裡買房，估計得三四年之後。那這幾年我們可以買房投資嗎？瀋陽或長春有適合的回報率較高的樓盤嗎？期待回答，非常感謝！
回答：你好，珠海這麼貴投資不看好，有點像廈門了。
內陸隨便一個縣的人口吊打珠海人口，常住人180萬人口，廣東省墊底，面積一千七百平方公裡，僅比深圳小兩百平方公裡，金融和政策面和其他二三線城市比沒優勢，就業崗位少，但有一個中央管轄的橫琴自貿區地位，特區除了深圳還有珠海、廈門、汕頭、海南、喀什、霍爾果斯，（後面兩個說起來都有點尷尬），一般只記得的是深圳特區，大灣區規劃、自貿區受益最大的是深圳，廣深兩市對對周圍的虹吸力大，珠海在各個維度都競爭不過的。
珠海的人口未來也不會有大的改善，深圳靠近的香港是有800萬人口的全球高度繁榮的國際大都市，在資金、人才、金融、教育上促進深圳的發展，珠海靠近澳門更像一個賭博小鎮。珠海一手供應量大，二手市場出售令人堪憂，如果是自住可以在生活半徑附近入手。如果是投資考慮，深圳和廣州都是更好的城市。
全國做房產的號都在炒作珠海，都在組織看房團，不就因為可以搞定限購問題嗎？問題是，不是光搞定限購就有大價值的。產業，人口，貨幣，土地供應，難道不需要通盤考慮嗎？無論媒體炒的再熱，我們不湊這個熱鬧。
資產配置方面，建議開發廣州的房票，現在廣州是最佳進場時機。公寓也可以考慮出手，置換二線城市，瀋陽和武漢都是比長春更好的選擇。
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提問：房姐，安居房，福利房，限價房，商品房，都在解決人們的住房需求，您能不能從經濟學的角度分析下，哪種是最好的分配方式。
回答：房子在這個社會，有幾種分配方式：
1.按需分配，越窮的人居住條件越差，應該優先提供給他們地價的房子，體現公平；
2.按社會地位分配，高端人才，政府官員優先分房，他們對社會有貢獻，理應獲得；
3.搖號分配，比如杭州、比如南京，價格很便宜，公平競爭；
4.價高者得，誰出的價格更高誰得；
哪一種最適合？
答案是第四種：按需分配，很多人會把自己包裝成窮人；
按社會地位，權利就會尋租，高端人才不是人人買不起房，對社會的貢獻也不是一樣的，而且一部分人才得到房子，相對另一部分人才來說就會不公平；
搖號分配只會讓全民參與，很多房子被原本不需要的人買去；
價高者得是迄今最為公平的分配方式！
這個世界沒有絕對的公平，看分配方式的背後，還要考慮到哪一種分配方式對這個社會發展有利，只有價高者得這種方式才能鞭策所有人賺錢，讓他們付出更多的勞動，從而推動整個社會的發展。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別快一步實現財富自由。