本報記者 陳靖斌 廣州報導
短短一年的時間，位於廣州黃埔大壯名城的回遷房價格就漲了7000元/平方米，而這經歷了漲幅的售價，也僅僅是大壯名城一手房不到一半的價格。
回遷房生意火爆，並非只是廣州黃埔大壯名城特有的現象，位於廣州黃埔的火村，也同樣存在回遷房買賣生意火爆。僅需市場價一半的價格，可以購置到一套50~130平方米不等的回遷房，再繳納10萬~20萬元不等的建設費以及土地出讓金，在兩年內就可以搖身變成與市場價平起平坐的商品房。
這是一門特殊的生意——商品是城中村確權的回遷房，在補交建設費和土地出讓金後，兩年內可獲得「紅本」（中華人民共和國不動產權證）；交易雙方為原村民和投資客，參與主體還囊括房產中介。
事實上，廣州黃埔創新的「集體土地轉國有土地」政策釋放了這種「可能」。
《中國經營報》記者走訪市場發現，大壯名城回遷房價格，僅用了一年時間，由1.8萬元/平方米漲到了2.5萬元/平方米，貨源還特別搶手。「大壯名城一期基本上沒貨了，因為明年6月份就收樓了，去年1.8萬元/平方米出售的，前兩個月2.1萬元/平方米還買得到，現在基本找不到了，就是因為貨越賣越少。」從事大壯名城回遷房生意的中介小李告訴記者。
回遷房買賣仍處於「灰色」地帶。隨著廣州黃埔商品房市場的調控力度持續加碼，這類城中村回遷房不僅售價是同片區商品房價格的二分之一甚至更低，還有機會合法交易。伴隨著舊改進度深入，價格擁有逐步上漲空間，使得不少投資者願意賭一把。
回遷房生意
「只需再繳納1200元/平方米的建設費給開發商，再加上1900元/平方米的土地出讓金給區住建局，收樓後兩年內就可以出房產證。」近日，記者通過網際網路等途徑，找到了位於廣州黃埔做舊改回遷房買賣的中介。據其介紹，僅需市場價一半的價格就可以購置回遷房，並且在明年收樓後繳納一部分的建設費與土地出讓金，就可搖身變為合法上市交易的商品房。
「以前的回遷房都是集體土地證，一棟房一張證，現在黃埔區的舊改房基本上只要交少量資金就可以轉為國有土地，收樓後兩年內出房產證。」大壯名城中介小李告訴記者。
據其介紹，目前大壯名城一期回遷房價格在2.5萬~2.6萬元/平方米，明年6月份收樓。
記者粗略計算，一套100平方米回遷房的成本價只要250萬~260萬元，再加上約30萬元的建設費以及土地出讓金，只要280萬元成本，在購房後第三年，就可以搖身變成一套一戶一證、有房產證的商品房。
而大壯名城的一手房折後單價4.5萬~5萬元/平方米，按一套房100平方米算價格也要450萬~500萬元，相比於回遷房的成本價，對於投資者而言，有將近200萬元的套利空間。
當記者質疑回遷房是否能出房產證時，小李給記者打包票，並提供了相關證明。根據對方提供的相關拆遷安置補償方案，其中相關條例規定，每套回遷安置房，辦理一個房產證，並備註說明：房產證於交樓後兩年內辦理完畢。對方還提供了上述回遷房地塊的不動產權證。根據該不動產權證顯示，該地塊權利人為廣州市黃埔區聯和街道暹崗社區經濟聯合社單獨所有，權利性質與類型為劃撥的國有建設用地使用權，用途為城鎮住宅用地。根據不動產權證的編號，記者觀察到，該不動產權證頒發於2018年。
暹崗社區與廣東大壯集團有限公司籤訂《暹崗社區「三舊改造」合作意向書》是在9年前，但直至2018年暹崗社區科豐路以南的集體土地才變更為國有土地，在「集轉國」1年後，隨著暹崗社區「三舊改造」的籤約確權進展推進，暹崗社區的回遷房才漸漸推向市場，彼時的價格只需1.8萬元/平方米。
隨著回遷房收樓時間臨近，價格也在水漲船高。「剛開始一期賣1.8萬元/平方米，現在都已經到2.5萬~2.6萬元/平方米，因為明年6月份就收樓，一期基本上沒貨了。」小李坦言。
事實上，回遷房買賣現象並非只是暹崗社區存在，位於廣州黃埔的火村社區，亦存在同樣的回遷房買賣現象。中介小謝告訴記者，火村一期的回遷房價格在1.9萬元/平方米，而二期的回遷房價格在1.7萬元/平方米。收樓時按照回遷面積只需繳納1200元/平方米建設費與1900元/平方米土地出讓金，就可以辦理房產證。火村社區舊村改造拆遷補償方案相關內容確實顯示，一戶一證，720個工作日內出房產證。
而火村開發項目合生中央城一手房，目前均價也要3.6萬~3.8萬元/平方米。記者粗略計算，一期100平方米的回遷房，也有140萬~160萬元套利空間。
巨大的套利空間，讓村民、中介與投資者之間形成一條利益鏈，而這條利益鏈，正挑釁著開發商高居不下的商品房價格。
知情人士介紹，目前火村社區、暹崗社區均有專門負責回遷房買賣的村民對接村委，讓村委徵集有出售部分回遷房意願的村民，然後通過專人統籌貨源，再通過中介渠道出售給投資者。
至於為何集體土地轉國有土地，一戶一證讓回遷房得以「入市」買賣能在廣州黃埔多個社區存在？有村民告訴記者，現在黃埔區城市更新過程中許多村與開發商談條件，第一個條件就是一戶一證，只有開發商同意了一戶一證才能順利進行舊改。
「但開發商對回遷房的土地出讓金並沒有全交，只交了一半，另一半由村民或購買回遷房的投資者補齊，回遷房才能頒發允許上市交易的房產證。如果不補這部分土地出讓金，頒發的房產證會額外備註——未補土地出讓金，且不能交易過戶，只有補齊這部分金額才能上市交易。」村民告訴記者。
政策下的「灰色」地帶
「我們現在舊改跟開發商談，第一個條件就是一戶一證。開發商同意了一戶一證才能順利舊改。」有村民如是稱，「一戶一證」得到政策支持。而政策的背景，是確保全區三年內完成舊改任務。
為進一步深化省「三舊改造」改革創新試點成果，確保全區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務，促進城市高質量發展，廣州市黃埔區在2020年10月16日制定了《廣州開發區管委會印發廣州市黃埔區 廣州開發區關於進一步深化城市更新工作推進高質量發展若干措施的通知》。
其中第十五條規定顯示，在確保滿足項目安置回遷需求，以及按規定完成用地「集轉國」手續和補繳土地出讓金後，可參照融資區商品房辦理預售許可手續並對外銷售。
相關拆遷補償方案也顯示，每套回遷安置房，辦理一個房產證。這給不少投資者提供了博弈的機會。「為了專程買黃埔這邊的回遷房，有個客戶還是從北京過來的，剛下飛機就直接電話我了，他後面有一批投資客，看到覺得沒問題了直接下定金訂了10套。」中介小謝告訴記者。
也有火村專做回遷房的村民向記者表示，有天河的客戶一次性向他這邊拿了10餘套回遷房。「我家測量出來的面積就有2000多平方米，其中分到40多平方米的小面積回遷房多一些，這10套大多數都是小面積的回遷房。」
即便如此，此類回遷房買賣仍游離於「灰色」地帶。廣東法制盛邦律師事務所律師陳亮告訴記者，即便有政策支持收樓後繳納建設費和土地出讓金就能兩年內拿到房產證，但在此之前買賣回遷房仍不合法。「因為《房地產管理法》明確規定，沒有取得權屬證書的房地產是不能夠上市交易的，現實中有很多類似的現狀，但並不代表它合法。」
既然未出證的回遷房買賣在法律層面涉嫌非法，但在實際操作中這筆買賣又能否得到保障呢？小李向記者拿出了《回遷安置房買賣合同》（下稱「合同」）。由於交易的這部分建築未領取權屬證書，記者在合同中留意到，雙方對於回遷房辦理房產證是這樣設置的——甲方（原村民）及其家庭成員在該回遷安置房可辦理房屋產權證等手續條件成熟時應提供一切與之相關的手續和資料，甲方需配合乙方（購房者）將上述回遷安置房登記至乙方或乙方指定自然人名下，辦理產權登記過程再發生的稅費及土地出讓金，由乙方承擔。
為了打消記者的顧慮，小李還坦言在與原業主籤訂合同時，會有村委和兩名律師在場見證籤合同，還有一位律師進行全程錄像。「基本上只要村裡認可了，開發商也會認可你的回遷房產權面積。」
陳亮則告訴記者，因為此類回遷房還沒取得權屬證書，買賣合同很有可能會被認定為違法無效。
有意思的是，大壯名城售樓處銷售直接否認回遷房能出房產證。「售樓部不賣回遷房，回遷房不能交易，因為一棟樓一個集體土地證，過不了戶上不了學，一房一證怎麼可能？這種房子得不到法律保護，脫不了手就很麻煩，而且只能一次性付款不能貸款。建議不要碰這種房子。」相關銷售告訴記者。
對於未出證的回遷房非法買賣的相關情況有何措施去遏制？廣州市黃埔區住房和城鄉建設局對此回復稱，要求房地產開發企業書面通知項目所屬村居委會和經濟聯合社對於村民要求出具私人買賣的相關證明不予配合。此外，區住建局還將進一步加強對在售項目和中介機構的巡查力度，一旦發現相關企業參與回遷房買賣行為，將依法依規從嚴從重處理。
回遷房非法買賣企業又有哪些措施予以遏制？記者再度聯繫了廣東大壯集團有限公司以及合生創展集團有限公司，截至發稿，未獲進一步回復。