來源:法信
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《民法典》第四百零五條
法條變遷說明
《民法典》第405條是抵押權與租賃權關係的規定,系從《物權法》第190條修改而來。一方面,第405條修改了《物權法》第190條第一句的中「抵押不破租賃」的適用要件,將訂立抵押合同修改為抵押權設立,並要求抵押財產在被出租的基礎上還被轉移了佔有。另一方面,第405條刪去了《物權法》第190條的第二句。「抵押不破租賃」規則對於租賃權的保護有重要意義。
法信·影響條文
【影響關係:吸收並修改】
1.《中華人民共和國物權法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
2.《中華人民共和國擔保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現後,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
法信· 類案裁判規則
1.在抵押權人實現抵押權時,承租人無權以在先租賃權阻卻抵押權人處置抵押物並就價款優先受償——中國農業銀行股份有限公司酒泉分行訴玉門甘來礦業有限責任公司、玉門賓館甘來金業有限公司、傅士霖、蘇玉梅金融借款合同糾紛案
案例要旨:租賃在先的承租人可以「抵押不破租賃」對抗抵押權人或者標的物受讓人,在租賃期限內繼續承租標的物。在抵押權人實現抵押權時,承租人不享有以在先租賃權阻卻抵押權人以折價、拍賣或變賣等方式處置抵押物並就價款優先受償的權利。無論租賃在先還是租賃在後,均不影響抵押權人請求人民法院對依法設立的抵押權進行確認。
案號:(2019)最高法民終1206號
審理法院:最高人民法院
案例來源:最高人民法院第六巡迴法庭2019年度參考案例11號
2.金融機構「貸新還舊」成立新的抵押權,新的抵押權設立前已存在租賃關係的,原租賃關係不受該抵押權影響——利群公司與大地公司抵押權糾紛上訴案
案例要旨:當事人向銀行貸款並作了抵押權登記,事後又將該抵押物租賃給他人,貸款到期後又以「貸新還舊」的方式歸還了上一筆貸款,重新做了抵押權登記,至此應認為原債權及其所附抵押權消滅,自重新登記時起成立新的抵押權。因原租賃關係早於新的抵押權,新的抵押權設立前抵押物已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。
審理法院:最高人民法院
案例來源:《民事審判指導與參考》2013年第4輯(總第56輯)
3.沒有實際佔有、使用房屋的租賃權不能對抗後設立的抵押權——杭州古今進出口貿易有限公司借款合同糾紛執行異議案
案例要旨:在執行程序中,案外人主張其在被執行房屋設定抵押之前與被執行人籤訂了租賃合同的,須已依照租賃合同在被執行房屋設定抵押之前佔有該房屋,否則其租賃權不得對抗抵押權人。對抵押權等優先受償權的實現有影響的租賃權,執行法院可依法將其除去後進行拍賣。
案號:(2014)浙杭執異字第12號
審理法院:浙江省杭州市中級人民法院
案例來源:《人民司法·案例》2015年第10期
4.多份租賃合同情況下,案外人僅可基於抵押權設立前成立的租賃關係對抗抵押權的執行——A公司與B銀行、C公司案外人執行異議之訴案
案例要旨:抵押權執行中,案外人就執行標的與被執行人籤訂數份租賃合同,且其中一份租賃合同約定的租賃期限跨越抵押權設立時間的,案外人僅可以基於抵押權設立前籤訂的租賃合同所建立的租賃關係排除執行,不得以抵押權設立後建立的租賃關係對抗已登記的抵押權。
案號:(2018)浙民終125號
審理法院:浙江省高級人民法院
案例來源:《審判監督指導》2018年第3輯(總第65輯)
5.抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權——信德佳(廈門)實業有限公司訴廈門金達昌科技有限公司、吳文衝、陳東毅、廈門市橋箱機械工業有限公司、廈門市憶輝貿易有限公司案外人執行異議之訴
案例要旨:申請執行人的不動產抵押權登記在先,案外人租賃權設立在後,如果租賃權的存在對抵押權實現有影響的,該租賃權不能排除執行法院為實現抵押權而採取的強制騰退措施。抵押權與普通金錢債權在同一不動產上執行競合的,該不動產買受人在抵押權實現案件中對承租人的抗辯,可以在普通金錢債權執行案件中向該承租人主張。如果不動產承租人不能提出證據證明,其在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的,對該承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行不動產的主張,人民法院不予支持。
案號:(2016)最高法民申3536號
審理法院:最高人民法院
案例來源:《人民司法·案例》2018年第17期
法信·司法觀點
1.「抵押不破租賃」規則的適用要求承租人必須已經佔有租賃物
租賃權性質上儘管屬於債權,但卻具有對抗所有權、抵押權等物權的效力。也就是說,儘管其性質屬於債權,但卻具有優於物權的效力。而之所以要對承租人進行如此強度的保護,主要在於保護其使用狀態的穩定,而使用的前提則是佔有,加之佔有也具有一定的公示功能,為此,不論是本條的「抵押不破租賃」規則還是《民法典》合同編規定的「買賣不破租賃」,都在《物權法》《合同法》相關條文基礎上增加規定了能夠對抗所有權或者抵押權的只能是已經轉移佔有的租賃物。換言之,如籤訂租賃合同尚未佔有租賃物的承租人,僅為一般債權人,不能對抗後設立的抵押權。
2.「抵押不破租賃」規則的適用要求在後的抵押權已設立
「買賣不破租賃」也好,「抵押不破租賃」也罷,本質上均為在後設立的所有權、抵押權等物權不得對抗在先設立的已經轉移佔有的租賃權。故在「買賣不破租賃」場合,要求所有權已經發生變動;在「抵押不破租賃」場合,也要求抵押權已經設立。而《物權法》第190條規定:「訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響……」而訂立抵押合同,在動產抵押場合,固然往往意味著抵押權已經設立(但在批准生效場合,抵押合同成立也不意味著就當然生效),但就不動產或不動產權利抵押而言,僅籤訂抵押合同未辦理登記時,抵押權尚未設立,當事人只能依據抵押合同享有債權性質的權利,此種權利效力上要弱於物權,更不用說弱於可以對抗物權的租賃權了。尤其是抵押合同何時訂立難以判斷,在當事人之間惡意串通倒籤抵押合同而法院又缺乏手段認定的情況下,租賃權的保護將會面臨極大挑戰。就此而言,本條將在後的抵押權限於已經設立的抵押權,而非僅僅籤訂抵押合同,不僅邏輯上更為周延,操作上也更為便捷。
3.對「原租賃關係不受該抵押權的影響」的理解
所謂原租賃關係不受該抵押權的影響,一方面,是指抵押權的設立不影響原租賃關係的存續,承租人仍可基於租賃合同繼續佔有使用租賃物;另一方面,是指抵押權實現時,只要租賃合同還在合同有效期內,租賃合同對抵押物(同時也是租賃物)受讓人繼續有效,受讓人取得的是有租賃權負擔的抵押物。此時,抵押權人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償?對此,存在不同觀點。有一種觀點認為,承租人佔有租賃物本身就具有一定的公示功能,對此,抵押權人在設立抵押權時是明知的,受讓人受讓抵押權時更是明知的,因此,不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點則認為,承租人佔有租賃物不一定就是租賃物變動的公示方法,抵押人在設立抵押時應當將已經設立租賃權的事實告知抵押權人,因抵押人未盡告知義務而導致的抵押物價值貶損的損失,抵押權人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時,其上有權利負擔這一事實受讓人往往是明知的,受讓人明知物上有權利瑕疵仍然從事交易,應當自擔風險,不得請求承擔權利瑕疵擔保責任。況且物上存在權利瑕疵也會影響抵押物的價值,受讓人可能會以較低的價格受讓抵押物,因而價格的貶損對其來說不能算是損失,故其不能向抵押人主張損失。我們贊同後一種觀點。
4.先抵押後租賃的情形下,未登記的動產抵押權能否對抗租賃權取決於承租人是否實際佔有租賃物和是否為惡意當事人
「抵押不破租賃」針對的是租賃權設立在先的情形,而在租賃權設立在後,在先的不動產抵押權已經設立或者動產抵押已經辦理登記的情況下,抵押權均可以對抗租賃權。值得探討的是,動產抵押權設立後又將抵押財產出租的,該租賃關係能否對抗未經登記的動產抵押權?我們認為,租賃權不是擔保物權,因而不能簡單地參照《民法典》第415條規定的精神,以公示先後作為確定能否對抗的依據,而應當根據《民法典》第403條有關登記對抗的規定,確定抵押權人能否對抗後設立的租賃權,具體來說:承租人未實際佔有租賃物的,其享有的僅為一般債權,依照《民法典》第403條之規定,不得對抗物權性質的動產抵押權。如果承租人已經實際佔有租賃物,則要看其是否為惡意當事人來確定能否對抗:其為惡意承租人的,不能對抗抵押權;反之,其為善意承租人的,可以對抗抵押權。從舉證責任的角度看,應當推定承租人為善意當事人,由抵押權人舉反證推翻有關善意的推定。實踐中,除非承租人與抵押關係當事人之間具有某種密切的關係,否則,將很難推翻有關善意的推定,畢竟該抵押權未辦理抵押登記手續。
(以上觀點均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編:《中華人民共和國民法典物權編理解與適用》(下),人民法院出版社2020年7月版,第1085-1086頁。)
法信·關聯法條
1.《中華人民共和國民法典》
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自已承擔。
3.《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產,在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的,人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通,以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的,對其提出的阻止移交佔有的請求,人民法院不予支持。