編者按：本文來自微信公眾號「運營研究社」（ID:U_quan），作者：套路編輯部，36氪經授權發布。
最近在抖音上刷到一條新聞，有家長租公寓按 4300 元的租金從房東那邊收房源，再以 2800 元的價格把房子租給租客。
長租公寓虧錢做生意，給租客、房東撒錢，這是什麼騷操作？
沒想到幾天後我就刷到了事件後續：這家公司跑路了……
有的租客剛交了一年 35000 多元的房租，才住了三天。結果現在中介跑路了，房子即將要被房東收回，自己的租金也打了水漂。真是應了那句「人在家中坐，禍從天上來」。
視頻裡有人做了統計，受影響的房子一共有 11391 套，中介估計捲走了五六億。
我上網查了下，發現最近暴雷的長租公寓有點多，光是這一個月就有好幾家倒閉、跑路了：
更誇張的是，在今年 2 月到 4 月之間，就已經有 16 家長租公寓暴雷了，倒閉原因要麼是資金鍊斷裂，要麼是高收低租。
圖片來源：微博
那麼究竟是什麼原因，導致如此多的長租公寓在最近密集暴雷？所謂的「高收低租」又是什麼情況？
今天就讓我們一起來扒一扒，這些長租公寓到底給我們租客埋了多少坑。
我仔細研究了下新聞，發現最近暴雷的這些長租公寓，其實都是因為「高收低租」的運營模式暴雷的。
高價從房東收取房源，轉頭再把房子低價租給租客。
租客看上去撿了個大便宜，實際上裡面全是坑。
租客想要從這些長租公寓手裡低價租房，其實都是有條件的，要麼一次性付清一整年的房租，要麼和金融機構籤約，貸款租房。
比如@每日經濟新聞 就報導過，杭州的巢客公寓在和租客溝通房租的時候，會提供月付、季付、年付多種選項，而最划算的就是年付了，折算下來每個月能省好幾百塊。
圖片來源：每日經濟新聞
很多租客看到年付如此優惠的價格，就毫不猶豫地選擇直接付掉一年的租金，畢竟一年能省 7200 元。
雖然看上去是租客佔了便宜，但是一旦長租公寓跑路，自己付的幾萬塊租金就打水漂了。之前上海嵐越公寓暴雷，就有不少租客中招，損失都是五位數。
某長租公寓維權群
這時候可能會有人說了，自己按月付房租，錢都在自己手裡，這樣總不會被騙了吧。
這些公寓照樣有辦法從你身上撈錢。
他們會和金融機構合作，如果有租客既想要低價租房，又不想一下付掉一整年的房租，可以和貸款平臺籤合同。
租客看上去是在按月付租金，實際上是在按月還貸款。而另一邊貸款平臺早就把一整年的租金打給長租公寓了。
這樣一來，一旦長租公寓暴雷跑路，房子被房東收回，租客們最後自己沒地方住，還要還貸款。
而且很多剛工作的年輕人本來就沒什麼存款，萬一手頭周轉不過來，來不及還貸，甚至還會影響徵信。
今年 4 月份，就有 20 多名長沙美麗屋的租客，因為這個情況「誤上」了徵信黑名單。
這些長租公寓原本是靠做中間商賺差價，現在卻冒著現金流斷裂的風險，「高收低租」做賠本的買賣，這到底圖個啥？
其實這些人根本看不上那點差價，而是盯上了你的本金！表面上看這些公寓都是在負債經營，實際上暗地裡已經撈了大筆現金。
前面提到，這些長租公寓在和租客籤訂合約的時候，都會通過各種方式，誘導租客按年支付租金，或是和貸款平臺籤約。這樣一來，長租公寓能立馬拿到一整年的租金。
我們簡單算筆帳，就能大概知道這些長租公寓有多黑了
假如按照每套房子對外 3000 元的月租來算，租出去 100 套，中介就能收到 360 萬租金；租出去 1000 套，能收到 3600 萬；如果 10000 套就是 3.6 個億啊！
相比之下，公司按月支付給房東的那點租金幾乎可以忽略不計。
明眼人都能看得出來，總是高價收房，低價出租，早晚要倒閉。但這些長租公寓並不擔心，因為只要手頭有現金，就能繼續撒錢收房源。
公司只要不斷有新的房源進來，不斷有新的租客交錢，就可以繼續運營下去。這麼一看，還有點「龐氏騙局」的味道？
但「龐氏騙局」終究會有暴雷的一天，畢竟租客就這麼多。
等到之後新租客越來越少，長租公寓沒有新的租客來交錢，最後肯定會資金鍊斷裂，要麼破產倒閉，要麼公司跑路。
等大家發現的時候，長租公寓的辦公室早就人去樓空。
杭州友客辦公室人去樓空，創始人失聯
而這些長租公寓就算被立案調查，或者被定性為詐騙，也奈何不了他們。畢竟從表面上看，他們都是在經營公司，只是資金鍊斷裂了。你總不能不允許人家經營虧損倒閉吧？
所以很多租客、房東只能自認倒黴，走上漫漫維權路……
今年這麼多的長租公寓暴雷，我其實一點也不例外。
實際上，長租公寓從一開始，就是一堆在懸崖邊上反覆橫跳的「危險企業」。
上面提到暴雷企業很多都是有「高價收房，低價出租」的騷操作，遇到疫情就暴雷似乎並不意外。但實際上，即便很多正規的長租公寓也是在玩一個危險遊戲。
為什麼這麼說呢？
① 長租公寓的利潤率太低了
現在市面上的長租公寓模式主要有兩種，一種是集中式，一種是分布式。
分布式：以自如、蛋殼為代表的網際網路長租公寓
集中式：主要是萬科鉑寓、魔方公寓等地產開發商、物業機構
所謂分布式，像自如、蛋殼這種企業向「散戶房主」去租房，裝修一番再租出去，本質上相當於一個二房東在賺差價。
而集中式則是由房地產公司、物業集團將某一個區域內的正片房產，統一裝修出租，租客相當於直接向房主租房。
但不論哪個模式，都不賺錢。
據《2019 年租賃住宅行業白皮書》顯示，國內 20 個重點城市中，公域租金回報率只有 1%~3% 。
網上有業內人士透露，企業想要保證盈利，要保證租房率在 90% 。而像今年這樣，在疫情的大背景下，租客數量、續租率都在下降，這麼薄的利潤根本不足以維持長租公寓的運營。
② 擴張模式是個巨坑
當然，對於房屋所有權在自己手中的集中式長租公寓來說，生意不好只是有限度的虧損，但對於自如、蛋殼等網際網路長租公寓來說，退一步就是懸崖。
這與網際網路長租公寓的模式有關。
上面已經說了，自如、蛋殼這種企業是一個賺取裝修溢價和服務費的二房東。
本身是一個「輕資產」、「輕負債」的模式，但他們的擴張模式卻給自己埋了個巨坑。
舉個例子吧，假設有一套 6000/月 的三室一廳，長租公寓裝修一番改成四室，租出去一個月收回 8000 元，自己能賺 2000 元。
這家公寓想要擴張，但本金不夠，怎麼辦呢？
就瘋狂加槓桿，通過現金貸模式「套現」。
簡單來說，就是讓租客和貸款平臺籤下合同，租客按月還貸款，可以一次性從貸款平臺拿到全部現金。（PS. 很多網友都表示自己並沒有得到的特殊提醒，就籤下了貸款協議）
這樣，長租公寓手裡的錢本來只夠付 100 套房 1 個月的房租，一下子就能通過金融機構預支 12 個月的錢。
一部分放進資金池保證每個月交租給房主，更多的錢去租更多的房子，再通過同樣的方式便可以套出更多的錢。
但問題就在於，一旦遇到特殊情況，資金池裡的錢不足以支付房主房租時，長租公寓就暴雷了。
現在在疫情的大背景下，長租公寓的擴張困難，現金貸模式「套現」也就困難。租客退租、房屋空租、房東房租、運維成本……這些都得花錢，現金流一花完自然就暴雷。
那麼我們該如何避坑呢？
① 疫情下，集中式公寓優先
從最近幾個月的事件來看，租客們最慘的情況莫過於：
明明籤了一年合同，也交了錢，但公寓暴雷後卻被房東趕出房子。
當然，這種情況基本上都是出現在分布式公寓。因為租客籤的合同對象是和二房東——長租公寓，房東也是受害者。
在疫情大環境下，沒有哪家網際網路長租公寓能保證自己不出意外。
所以，為了避免陷入「錢花了，沒房住」的窘境，最好選擇魔方、泊寓這種集中式公寓。在這種模式下，公寓運營方要麼是自己有產權，要麼是房東全權委託，當公司資金出現問題甚至倒閉，租賃合同仍然有效。
如果實在沒有合適的集中式公寓，也要儘量選擇自如、蛋殼這頭部企業。
② 籤合同，一定要關注是否包含現金貸
前面已經講過，很多長租公寓公司為了擴大資金池去跑馬圈地，往往會通過各種手段引誘用戶籤貸款協議。
比如使用貸款房租更便宜，甚至直接將貸款協議放到不起眼處，讓用戶在不知情的情況下簽約。
在這種情況下，一旦公寓暴雷就會出現很多麻煩。比如預交的房租退不了，你停止交租後影響個人徵信……
③ 不要籤太長期限
最後是籤約時間。
很多長租公寓為了能一次拿到更多的現金，往往會給年限更長的合同優惠。比如：
一間房月租 2300元/月，按季度租 2100元/月 ，半年租的話是 1900元/月，年付則只需要 1700元/月 。
不少用戶都會選擇更划算的年租。
如果你能保證穩定住滿期限，在長租公寓不暴雷的前提下，問題不大。但如果中途改租退房，在今年各大公寓現金流緊張的情況下，退租難度一定拉滿的。
看到這裡，你發現長租公寓這個行業，堪稱魚龍混雜。
在這些暴雷的企業裡，有正規企業瘋狂利用「現金貸模式」跑馬圈地，因經營不善進而暴雷；也有黑心商家惡意割韭菜，套現後就跑……
但讓我們無奈的是，就算這些「劣幣」被淘汰，行業情況也很難得到根本上的改變。
因為不管是黑心商家套現、還是公寓過度擴張暴雷，都是以小博大一本萬利的生意，沒有官方的強力管控很快就會有新的「劣幣」出現。
最終的受害者，永遠都是我們這些處於弱勢的租客們。而我們所能做的，只有謹慎再謹慎，小心再小心。
參考資料：
@大江湖解局 《長租公寓「殺豬式」創業，大量租客、房東慘遭「血洗」！》
@ThoughtWorks洞見《網際網路長租公寓的秘與空》
@每日經濟新聞 《付了整年房租，住3天就出事…長租公寓接連跑路，租客怕被趕走，上萬房東炸鍋》