房叔有意思 樓市相對論
這屆打工人太難了！上學的時候遇上ofo，有點小錢遇上p2p，現在遇上蛋殼。
哪怕是樂視，還有白衣騎士救一輪拖延時間，還有創始人下周回國的梗。
蛋殼這家公司已經社會性死亡，創始人在倒閉之前就已經抓進去了。
在北京距離近的中小企業債主，早早都到東城區的蛋殼總部排隊討債了。
維權者聚集在蛋殼公寓總部樓下（來源：財經）
今年1月，蛋殼在美國上市，其開盤價為13.5美元。如今其股價僅為1.44美元。10個月裡，蛋殼股價跌幅近90%。雖說昨天半夜股價回升到2.17美元，但房叔看來也只是迴光返照。
作為長租公寓體系的第二大公司，怎麼說不行就不行了呢？
因為從裡到外被掏空了啊！
房叔今天來說說蛋殼的危機！
1
蛋殼危機的原因？
大家顯而易見的原因是疫情。長租公寓本身是靠著長收短租，低收高租的模式生存的，但有個前提是房子一直有人租，房租一直上漲，這樣成本才包得住。
受疫情的黑天鵝影響，高收低租，又租不出去，資金鍊必然緊張。
房叔再說幾個內部人士才知道的細節。
一方面是，蛋殼被內部人掏空了。
據透露，蛋殼的空置率一直控制得不錯，房子的毛利很高，所以能從幾千家長租公寓裡殺出來，成為行業頭部。2018年以前，是蛋殼的上升期，但隨後拿了5億美元的風投，質量急轉直下。
蛋殼裝修分為蛋殼1.0、蛋殼2.0、蛋殼3.0和蛋仔，裝修預算大致差不多，但是質量一直在下降。
到了2019年下半年，後裝修的房子不配擁有高溢價，出現了大批空置。
原先靠質量的路數不行了，只好搞營銷，各種立減返現。但價格下降的同時，毛利也降低了。
至於質量是怎麼掉下來的？
這就是房地產行業的慣用套路了——層層外包。
蛋殼的內部運營成本很高，主要大頭是裝修費用的返點和外包。
舉個例子，一套89平的三房，預算裝修成本是6萬，但實際到工長手裡只有1.5萬，供應商拿2萬，還有2.5萬就被管理層通過層層外包、返點洗白。
外包和高層的返利多得一比，而底層幹活的人都是苦哈哈。
如今高層套現走人了，公司已經被內部蛀蟲挖空，真正幹活的人恐怕連那1.5萬的辛苦錢都拿不到。
另一方面，蛋殼的獲客成本也很高，高層決策也有問題。
蛋殼太依賴58端的獲客，一個獲客成本在20元左右，而獲客多少才能成交呢？60個。
電銷團隊管家籤約的獲客成本大約為1200元，這就更降低了毛利率。
有老員工從2017年就建議打造自己的app，組建自營銷售團隊，逐漸降低獲客成本。
但當時高層被風投衝昏了頭腦，提出100萬間計劃，依然大量使用58，畢竟那時候不差錢。
真正開始做app已經是2019年了，據說除了南京以外，其他城市都做得不行。
一群習慣了飯來張口的人，自己根本不知道怎麼找食。
2
前CEO套走國資6個億
再來說說蛋殼創始人的爛攤子。
大家看過6月的新聞，CEO高靖被帶走了，蛋殼立即撇清關係，找了新的CEO，還說這事不會影響經營。
經過這半年的教訓，各位至少明白一件事：公關的嘴，騙人的鬼！
高靖的所作所為怎麼可能和蛋殼沒關係？他這個CEO的關鍵工作是拉投資、找錢的。此人是畫餅高手，空手套白狼，套走國資6個億！
據知情人士稱，蛋殼公寓的計劃是，在崑山花橋成立一個規模達80億元的長租公寓股權投資基金，初期資金規模不低於30億元，計劃中的出資方包括蛋殼公寓（6.25億元）、崑山銀橋（6億元）、安徽某國資（15億-18億元）。
當崑山銀橋6億資金到位後，當地國資發現，蛋殼公寓此前宣傳的安徽國資也不見了蹤影。
也就是說，蛋殼以聯合設立基金的名義，忽悠崑山銀橋打了6個億過來，其中的5.5億轉了一圈回到了蛋殼的北京帳戶裡。設立的基金成了擺設，這招空手套白狼，妙啊！
但是有人會問，為啥還剩5000萬沒轉走呢？
這5000萬是蛋殼留給自己關聯公司的基金管理費！
在蛋殼和國資成立的這筆基金中，一共有3個合伙人：
紫梧桐的法定代表人是CEO高靖本人，出資100萬；
蕪湖泓森基金的法定代表人是丁盛，此人是蛋殼的員工，出資100萬；
月梧桐就是上文說，蛋殼和國資注資成立基金的那個公司，一共注資12.25億。
崑山泓森槐股權投資合夥企業合夥協議文件
在這個合夥架構中，收取基金管理費的都是蛋殼自己人，崑山國資沒有席位。
而且蛋殼還規定了高於市場標準的2%的基金管理費，即每年2450萬的費用。剩下來的5000萬可以付兩年。
資本金都被轉走了，還要薅管理費，不愧是你，真有你的！
其實，這6億如果能用在蛋殼經營上，或許就能解燃眉之急。
但出了這種事，找錢負責人高靖一時半會出不來了。
一方面，6億資金亟待歸還國資，而另一方面，陸續收房裝修的欠款窟窿還在擴大。
3
自如安全嗎？
有人問，為啥現在蛋殼不行了，自如還沒事呢？
因為蛋殼沒有貝殼硬？
單看背後爸爸的實力，貝殼也靠不住了。今年自如已經獨立運營了，法律上早已切割。如果自如暴雷，貝殼不一定給它背書。
依照目前形勢看，蛋殼大概率就倒閉了。競爭對手倒下，對自如算是重大利好。
但是，覆巢之下無完卵，蛋殼說明了中介模式的長租是有很大隱患的。
從目前市場反映的情況看，自如也有自己的維權事件爆出。
北京的租客反映，自己被自如趕出來了，因為這間三室只有他一個人住。
那這個三室為什麼要空出來呢？
叔猜測，不會是房東不同意降租，解約了吧？
事實上，從今年年中開始，自如已經以疫情為緣由多次要求房東降租了。
表面上是打著共渡難關的旗號，實際是疫情抬升了空置率，中介利潤空間受損，才壓榨房東。
更惡劣的是，自如也並沒有給租客們降房租。部分租客表示，甚至還漲了。
這幾天又有房東反映，降租幅度達到了30%-50%，有降租這些錢，找個租戶直租不香嗎？
但解約之後，房東又面臨裝修金賠償，像上文中的張先生，自如給他兩萬違約金，他還得賠自如四萬裝修金，等於倒賠兩萬。
然而，裝修其實根本花不了四萬，原因和蛋殼一樣，層層外包，都被內部人分掉了。
在中介面前，房東和租客都是弱勢群體。
房叔認為，兩頭吃的中介市場亂象難解，註定不是長久之計。
4
長租公寓不能依賴租金貸
房叔再延展一步，聊聊長租公寓這個行業。
總的來說，房叔並不看好這種長租模式。
打著長租公寓的幌子，實際上是騙租客貸款，提前拿到一年的現金流，去購置更多的房源，再騙更多的現金流。
現在監管壓力、疫情壓力、市場輿論壓力一塊來，只好捲款跑路了。
這不就是龐氏騙局嘛。
國家的監管已經逐步加強，所謂長租公寓的監管紅利期已經過了，融資越來越難。
其一，租金貸比例不得超過30%，蛋殼嚴重超標。
蛋殼嚴重依賴租金貸（來源：華夏時報）
其二，蛋殼這種離散型長租公寓不持有物業，無法做抵押貸款，此前自如、蛋殼以應收租金為底層資產，進行了一波ABS融資操作。
但是近兩年，國家重點支持不動產物業作為擔保的融資，這條路也基本堵死了。
其三，杭州等地還要求長租公寓繳納30%的風險防控金，中介模式的長租面臨更大的現金流壓力。
而已經找銀行借的錢也不能不還。
蛋殼的租金貸是微眾銀行發的，蛋殼出事之後，微眾銀行第一時間發布了公告，貌似體貼地宣布，至少在2021年3月31號之前，徵信不會受影響。
而潛臺詞是：我允許你晚點還錢，但沒說不還。
經過這一波洗牌，剩下的可以信賴的長租公寓就是開發商自營的少數幾家了。
但目前項目稀少，還不能覆蓋全部的租房客群。