任何危機都不可能因為降價而最終得到解決，不然就不會有「漲價去庫存」這一說了。
01
大家有沒有問過自己一個問題，對於房價來說，希望它漲價呢，還是降價呢？
站的位置不同，答案自然不同。
如果拋開主觀思維，從市場的角度再一次分析這個問題呢？
一定記住一點，任何的漲價或者讓利，都不可能是基於站在購買者的角度做出的。
樓市有它的獨特性，舉個簡單的例子：
對於沒有房子的朋友來說，當然希望房價能夠大幅下降，但如果房價真如所願大幅下降，這些朋友反而就會謹慎了。
人的心態往往是矛盾的，這也是樓市的底層邏輯。
所以才有「買漲不買跌」的購房心態和「漲價去庫存」的事情存在。
上一篇文章說到了哈爾濱開啟樓市救市的破冰之旅。
救市是完全正確的行為，因為這裡面牽扯的房企、銀行和居民的財富，和社會的債務風險。
如果你只是抱著看熱鬧的心態，那也大可不必，因為如果這次危機最終形成了風暴，那就真的是沒有一片雪花是無辜的。
對於哈十四條救市措施，筆者說幾個重點，大家可以分析一下：
1、鼓勵房企打折讓利。
首先，這是官方的態度，也就是說為房企即將開始的降價清庫存掃除了障礙。
這個障礙有兩層含義：
一是限價政策，二是業主維權。
這個問題大家可以思考一下。
2、擴大公積金的使用範圍。
這一點對於激發購房需求很有用，只要是有公積金可用的，這次救市期間肯定是會被大量地激發出來。
說白了，公積金可用的範圍很小，大部分也是要和房子掛上關係的，如果政策和價格都支持，買房是最好的選擇。
從這一條看，這次的救市措施最為精準的地方就在於此，當然成敗也在於此。
3、商轉住。
這個就有點扯了。
只說公寓在按揭貸款和水、電、煤氣和住宅同等政策，也沒有說如果之後要出手怎麼執行，更沒有說影響公寓交易最大的落戶、教育和稅費這三大項。
那麼，接下來這十四項救市措施會為哈爾濱樓市解困嗎？
02
如果樓市的問題只是房價，那麼問題就很好解決了。
為什麼這麼說呢？
大家想想，哪類人群對於房價最為敏感，一定是需要房子住的剛需。
沒有一個投資房產的人會說房價太高這種話。
對於無產者來說，房價當然是越低越好，即使不買，看著也高興。
這就是人性使然。
人們都說麵包價格取決於麵粉價格。
這個問題，筆者在上一篇文章中也分析過了，相較5-10倍於樓面價的房價來說，跟麵粉沒有半毛錢關係。
具體的數據可以看上一篇文章。
由此可見，房價可下調的空間是很大的，所以，如果是自住的話，這個時候確實是一個機會，但不知道明年會怎樣？
如果把問題都歸結於房價的話，就只能用掩耳盜鈴來形容了。
哈爾濱樓市的問題，就是供求的問題。
短短幾年時間，房產總量幾乎翻番，這是什麼概念？
沒有足夠的需求是做不到的。
需求從哪裡來呢？
本地人置換，外地人流入。
對於人口流入這個問題，這篇文章就不過多贅述了。
而本地人置換的高峰期已經基本結束，群力哈西的崛起，就已經把市區人口的置換需求用得差不多了。
如今能置換的，前提是要把現有的房產賣掉才可以。
但如今市區的二手房，如果不是學區的話，賣得掉嗎？
問題的嚴重性已經達到，即使是地鐵房，在出售過程中也並沒有多大優勢可言。
而且雪上加霜的是，貨幣化安置被老房改造所替代，想要再來一波「漲價去庫存」已經沒有基礎了。
即使銀行再全力支持，你總要交個首付吧，挺到現在都沒買房的，真的是缺那筆銀行貸款嗎？
而能夠成為第一個吃螃蟹的城市，可想而知，銀行的債務壓力很可能達到一個前所未有的高度了。
這個壓力，來自於誰，即使不說得太明白，大家基本知道個大概了吧。
03
接下來，咱們對於後市做一點點預測吧，就當解個悶。
首先，這次救市很可能是一個開始，接下來會有更多處於觀望的城市效仿。
因為，哈爾濱樓市目前的問題，基本上是很多城市的問題，至於樓市要不要保，那就看從哪個角度分析。
最底層還是債務的問題，這個一定是要穩定住的。
房價在上漲的過程中，債務問題會被市場忽視，但如果漲不動，那就會凸顯出來。
與其關注房價漲跌，倒不如關注成交量，這才是觸發市場房價的主要動力來源。
大家一定要記住，不論是從哪個方面著手，想要房價長時間不漲不跌，是很難做到的。
因為，巨額債務壓身的房企根本耗不起。
其次，如果這次救市的效果不理想，接下來會不會下更猛的「料」？
俗話說，能用錢解決的問題，就不是問題，如果解決不了，那就再加點。
讓大家買房一個最大的前提就是，大家兜裡得有錢。
以哈爾濱目前的樓市政策來看，可以放鬆的限制基本上是沒有了。
因為，之前也基本上沒有什麼限制。
所以，接下來的救市措施會很有限，就是還有措施，關鍵是能解決「錢」的問題嗎？
手裡的房子賣不出去，就沒有錢拿來交新房的首付。
這才是最為棘手的問題。
所以，像這種樓市壓力巨大，手裡又沒有什麼好的籌碼的城市，未來是不是重啟「貨幣化安置」，是一個值得關注的問題。
對於像哈爾濱這樣的城市，這個才是真正的利好，因為需要資金推動的事情，就得資金到位才能解決問題。
第三，周邊縣市流入購房是否會被激發。
不論怎麼說，哈爾濱畢竟是省會城市，醫療、教育是全省最為集中的地方。
對於周邊城市的居民來說，吸引力不可能一點都沒有。
對於周邊城市有公積金的人來說，這次的救市措施就是一個極大的利好。
但就是不知道周邊城市的居民，如今還有多大意願在北方置業呢？
不過話又說回來，如果接下來還是加大馬力供應，就很危險了。
但讓已經全速前進的列車突然停下來，危險也是更大。
是進是退，著實是要考驗智慧的！
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