來源：央視
為規範住房租賃市場秩序
維護租賃當事人權益
南京市《關於進一步加強全市住房租賃市場監管 規範市場秩序的通知》
來了！
針對住房租賃市場存在的發布虛假房源信息、收費不規範、違規「租金貸」、部分企業開展高風險經營活動等問題，南京市房產局、市發改委、市公安局、市市場監管局、 市金融監管局、人行南京營管部、銀保監會江蘇監管局、市委網信辦聯合印發了《關於進一步加強全市住房租賃市場監管 規範市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
《通知》堅持問題導向，從機構登記和開業、房源發布、合同網籤備案、服務收費、房屋安全、租金收付、行業自律、部門聯合監管等八個方面做出具體規定。
《通知》具體內容
一
嚴格機構登記和開業管理
01
規範登記管理
要求1
在寧從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位或個人，應依法辦理市場主體登記。
其中，從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當註明「房地產經紀」；從事住房租賃經營的企業經營範圍應當註明「住房租賃」，已辦理市場主體登記的，其經營範圍包括「住房租賃經營」或「房屋租賃」，可不再變更。
要求2
住房租賃機構註冊地與實際經營地不一致的，應在遷入新的經營地起30日內，辦理註冊地址變更手續。
要求3
嚴禁從業人員以個人名義自行承接住房租賃業務。
02
加強開業管理
要求1
房地產經紀機構、住房租賃企業開展租賃業務前，應向市場主體登記住所地的區房產管理部門辦理經紀機構備案或租賃企業開業報告手續，通過南京市房屋租賃服務監管平臺（以下簡稱「租賃平臺」）或服務窗口辦理。
要求2
已備案或開業報告的相關機構及其從業人員名單在房產管理部門門戶網站等渠道公布並實時更新。
二
加強租賃房源發布管理
03
加強市場主體信息核驗管理
房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，應向房產管理部門獲取主體資格需驗信息。
相關從業人員承接租賃業務前，應當核對委託人和房屋產權信息。
提供住房租賃信息發布服務的網絡信息平臺經營者應當依法履行聯網備案責任，對信息發布者的真實身份信息負責；
應依據已備案或開業報告的相關機構及其從業人員信息，核驗租賃經營主體資格；
對發布10套（間）以上轉租或代理房源信息的單位或個人，應當核實發布主體經營資格；
不得允許未備案或開業報告、被列入經營異常名錄或者嚴重違法失信名單的房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布房源信息。
對一次性承租5套以上的承租人，網絡信息平臺經營者應將信息及時向相關部門通報。
04
落實房源真實性管理
對外出租、受託出租房屋的相關主體，應對其房源信息真實性、合規性、有效性負責；開業前應當申領租賃平臺帳號，用於發布房源、租賃合同網上簽約和申請備案等；在經營門店、網站、APP等渠道發布出租房源信息時，應包含房源核驗碼、房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，同時，應載明房源發布機構、門店及人員信息。
房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，應通過數據接口、房源核驗碼等方式向房產管理部門獲取房源需驗信息，對發布房源的房屋權屬進行核驗。
05
動態監管房源發布
網絡信息平臺應實現對不同主體發布同一房源信息的合併展示，同一主體不得重複發布同一房源；及時撤銷已成交或超過30個工作日未維護的房源信息。
房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及出租、轉租、代理住房的單位或個人，在不同渠道發布同一房源信息應保持一致，已成交或取消發布的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
對提供虛假材料、虛假信息等違法情形及存在「高進低出」「長收短付」高風險經營行為的信息發布者，網絡信息平臺經營者應當保存相關記錄，主動採取刪除、屏蔽相關信息等必要措施，維護網絡經營秩序，並向房產、網信、市場監管、公安等部門報告，按照相關部門要求限制或取消其發布權限。
三
落實租賃合同網籤備案
06
規範使用租賃合同
租賃合同網籤備案應使用政府部門監製的南京市房屋租賃合同示範文本，規範租賃經營行為，保障租賃當事人合法權益。
07
實行租賃合同網籤備案制度
房地產經紀機構、住房租賃企業應登錄租賃平臺或通過系統對接方式辦理合同網籤、登記備案或實時報送租賃合同信息，符合備案條件的應即時網籤備案。由房地產經紀機構、住房租賃企業提供租賃服務或房屋的，應由其申請辦理網籤備案。
未按要求辦理房屋租賃登記備案或報送租賃合同信息，仍繼續從事住房租賃經營活動的企業將作為重點監管對象，相關部門應將加大現場檢查頻次，對違法違規行為依法查處。
四
嚴格規範租賃服務收費
08
規範租賃機構收費
房地產經紀機構、住房租賃企業等經營主體，收費應明碼標價，出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，由當事人籤字確認。
經紀機構不得賺取租金差價、收取續約合同佣金。住房租賃企業不得違反合同約定，拖欠房屋業主租金，擅自提高承租人租金；租賃合同期限屆滿或解約時，除衝抵合同約定的費用外，住房租賃企業應及時退還承租人剩餘租金、押金等。
09
配套生活服務約定
住房租賃企業等經營主體接受委託提供住房租賃配套生活服務的，應與承租人另行籤訂生活服務協議，約定相關服務內容和收費標準。
相關主體應提供與收費標準相匹配的生活服務，不得以此為名變相收取租金。
五
加強租賃房屋安全管理
10
落實安全主體責任
住房租賃企業、出租人、承租人應當按照《市政府辦公廳關於加強群租房安全管理工作的意見》，落實宣傳、使用、治安、消防等安全責任，發現出租房屋安全隱患應當及時消除。
成套出租房中除非親屬關係人員共同居住外，人均居住建築面積標準不得低於15平方米。
住房租賃機構應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式和注意事項。
11
規範改造出租房
改造非住宅類房屋用於出租居住的，應按照《南京市市場化租賃住房建設管理辦法》《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（試行）》等文件規定，辦理相關審批、驗收手續。
在具備直接天然採光和自然通風條件、保障房屋結構安全的前提下，住宅起居室（廳）可改造用於出租居住，改造後不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
住房租賃企業等相關主體對出租住房進行改造或者裝修的，應當取得產權人書面同意，使用的材料和設備應符合國家和地方標準，裝修後的空氣品質應當符合國家有關標準。
六
加強租賃機構租金收付管理
12
施行租賃機構租金銀行監管
以代理經租和轉租方式開展住房租賃經營活動的住房租賃機構，應在房產管理部門、人行南京分行營管部、銀保監會江蘇監管局指導下，與駐寧商業銀行籤訂住房租賃資金監管協議，開立全市唯一的住房租賃資金監管帳戶，該帳戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金。
住房租賃機構應在經營場所、房源發布平臺、租賃合同中明示專戶信息和租金收付方式。承租人向住房租賃機構支付租金周期超過三個月的，住房租賃機構應將收取的租金、押金和利用「租金貸」獲得的資金存入監管帳戶，同時繳納與經營規模匹配的風險保證金；承租人向住房租賃機構支付租金周期在三個月以內的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監管帳戶管理。
存入監管帳戶的租金在住房租賃機構、承租人和監管銀行籤訂三方住房租賃資金監管協議生效後的次月初按月劃轉給住房租賃機構。
對拒不執行相關規定的，房產部門將會同網信部門暫停其在網絡信息平臺發布房源權限，市場監管部門依照《江蘇省工商行政管理系統黑名單管理制度》，將相關主體列入黑名單，並採取懲戒措施。
13
規範租賃消費金融業務
嚴禁住房租賃企業等相關主體通過自辦金融或與其他機構合作，為租房違規加槓桿提供產品和服務。
住房租賃企業等相關主體不得以租金分期、租金優惠等名義誘導、隱瞞、欺騙或強迫要求承租人使用「租金貸」。
銀行業金融機構要審慎、規範開展「租金貸」業務，確保業務合規、風險可控、權責明確，已發生的「租金貸」業務應在2020年12月31日前向金融監管部門備案。
七
強化行業自律管理
14
完善租賃行業自律經營
市住房租賃協會和房地產經紀協會應制定完善行業執業規範和行為準則，組織開展住房租賃從業人員教育培訓，發布租賃行業風險提示，促進從業機構和從業人員守法經營、誠信經營。
15
建立健全糾紛調處機制
房地產經紀機構、住房租賃企業等相關主體應建立投訴處理機制，主動對接相關部門、屬地街道及行業組織，承擔租賃糾紛首要調處職責，積極處理12345政務熱線投訴，妥善化解涉企矛盾糾紛。
八
強化部門聯合監管
16
建立部門聯動機制
房產、發改、公安、市場監管、金融監管、網信等部門要強化部門聯合監管、聯合懲戒，建立住房租賃市場監管協同機制。江北新區管委會、各區政府要加強組織領導，充實力量，落實轄區住房租賃市場管理主體責任；充分發揮街道社區作用，將住房租賃管理納入基層網格化管理。
17
明確部門職責
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市房產管理部門
市房產管理部門強化住房租賃行業監管，建立完善房屋租賃服務監管平臺，建立房源發布核驗、租賃合同網籤備案制度，建立租賃機構信用管理辦法；會同金融監管部門施行住房租賃租金銀行監管制度；建立房源核驗基礎資料庫及從業人員資料庫，為房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺等相關主體提供房源核驗信息服務；按屬地管理原則，各區房產（住建）部門根據市場監管部門提供的租賃企業信息，加強日常監管。
各區房產（住建）部門
各區房產（住建）部門做好轄區住房租賃市場日常監管，督促房地產經紀機構、住房租賃企業等經營主體使用租賃合同示範文本辦理網籤備案；對轄區內採用收取時間跨度超過三個月租金、服務費及「租金貸」形式的住房租賃機構，會同金融監管部門督促其落實租賃資金銀行監管；各區房產部門會同市場監管、金融監管等部門，結合「雙隨機、一公開」監管工作要求，加強檢查；對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業等相關主體，採取約談、告誡、暫停網籤備案、發布風險提示等措施依法依規查處。
發改、房產部門
發改、房產部門會同有關部門、房地產行業組織建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，將住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員以及出租人和承租人的誠信記錄納入全國信用信息共享平臺，並對違法違規住房租賃企業等相關主體、法定代表人及負有直接責任的負責人、高管實施聯合失信懲戒。
市場監管部門
市場監管部門依法落實企業主體登記制度，查處房地產經紀機構、住房租賃企業等相關主體捏造、散布漲價信息哄抬價格、囤積居奇等價格違法行為，查處無照從事住房租賃經營活動、註冊地與實際經營地不符以及實施壟斷協議和濫用市場支配地位的違法行為；配合房產部門建立高風險經營主體負責人工商註冊信息通報制度，配合實施住房租賃經營主體違法違規聯動懲戒機制。
金融監管部門
金融監管部門加強住房租賃金融業務監管。人行南京分行營管部在職責範圍內，指導商業銀行開展住房租賃金融業務；銀保監會江蘇監管局負責查處所監管的轄內商業銀行開展「租金貸」業務中的違規行為；市地方金融監管局加強對小額貸款公司等違規提供「租金貸」行為進行規範。
公安部門
公安部門加強出租房治安管理，指導住房租賃企業等相關主體落實治安主體責任，開展經常性的治安檢查；依法查處合同詐騙等違法犯罪行為。
網信部門
網信部門做好輿情監控和輿論引導，指導屬地網絡信息平臺落實主體責任，配合房產等部門對違法違規的房地產經紀機構、住房租賃企業等相關主體依法處置。
18
加強投訴處理和輿論引導
各區、各部門應暢通投訴舉報渠道，加強與12345政務熱線協同，及時調查處理涉企租賃投訴舉報，對涉企租賃合同糾紛，引導企業與當事人溝通協調、妥善處理；實行住房租賃網格化管理，發揮街道社區等基層組織作用，化解租賃矛盾糾紛。各區應及時充分運用網絡、電視、報刊、新媒體等渠道，加強宣傳報導，營造遵紀守法、誠信經營的市場環境。發揮正反典型的導向作用，及時總結推廣經驗，曝光典型案例，發布風險提示，營造住房租賃市場良好輿論環境。
《通知》解讀
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針對住房租賃市場存在的發布虛假房源信息、收費不規範、違規「租金貸」、部分企業開展高風險經營活動等問題，近日，南京市住房保障和房產局、市發展改革委員會、市公安局、市市場監督管理局、市地方金融監督管理局、人民銀行南京分行營業管理部、中國銀保監會江蘇監管局、中共南京市委網信辦聯合印發了《關於進一步加強全市住房租賃市場監管規範市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
Q
《通知》出臺的背景是什麼？
近年來，在大力培育和發展住房租賃市場一系列政策措施的引導下，住房租賃市場快速發展，為解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題發揮了重要作用。但在市場培育發展的同時，部分經營主體不夠成熟、經營模式不可持續，陸續出現一些「託管式」住房租賃企業不規範使用「租金貸」，通過「高進低出、長收短付」經營模式建立資金池後因資金鍊斷裂而停運的問題，引發廣泛關注，影響社會和諧穩定。特別是在相關法律法規尚不夠健全的情況下，亟需通過出臺規範性文件，在鼓勵和支持住房租賃企業發展的同時，在規範和監管企業經營行為上下更大功夫，通過強化源頭治理，推動我市住房租賃市場實現平穩健康有序發展。《通知》突出問題導向，強化有效監管，將整頓規範住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。
Q
《通知》主要內容是什麼？
《通知》堅持問題導向，從機構登記和開業、房源發布、合同網籤備案、服務收費、房屋安全、租金收付、行業自律、部門聯合監管等八個方面做出具體規定。
Q
《通知》中關於房源發布方面的創新性亮點有哪些？
在房源發布方面，一是要求房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺不得允許未備案的房地產經紀機構、未開業報告的住房租賃企業、被列入經營異常名錄或者嚴重違法失信名單的房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布房源信息；
二是在經營門店、網站、APP等渠道發布出租房源信息時，應包含房源核驗碼；
三是房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，應通過數據接口、房源核驗碼等方式向房產管理部門獲取房源核驗信息，對發布房源的房屋權屬進行核驗。
Q
《通知》中對高風險住房租賃企業有哪些監管措施？
對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）高風險經營模式，長期以來因缺乏量化指標而存在監管盲區，《通知》中提出了針對性的政策措施，對支付租金周期超過三個月的租賃機構進行「強監管」。
承租人向住房租賃機構支付租金周期超過三個月的，住房租賃機構應將收取的租金、押金和利用「租金貸」獲得的資金存入監管帳戶，同時繳納與經營規模匹配的風險保證金；承租人向住房租賃機構支付租金周期在三個月以內的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監管帳戶管理。
Q
《通知》中對拒不服從租金監管的機構有哪些監管措施？
對拒不執行相關規定的，房產部門將會同網信部門暫停其在網絡信息平臺發布房源權限，市場監管部門依照《江蘇省工商行政管理系統黑名單管理制度》，將相關主體列入黑名單，並採取懲戒措施。
Q
《通知》是如何構建住房租賃市場聯合監管工作機制的？
《通知》進一步明確了房產、市場監管、金融監管、公安、網信等相關部門和屬地政府的工作職責，通過強化部門聯合監管、聯合懲戒，建立住房租賃市場聯合監管機制。
江北新區管委會、各區政府：落實轄區主體責任，將住房租賃管理納入基層網格化管理。
市房產管理部門：從建立資料庫和監管平臺、房源核驗、合同網籤備案、主體信用管理、租金監管等五個方面強化行業監管。
各區房產（住建）部門：落實網籤備案、租賃資金銀行監管、「雙隨機、一公開」檢查等三項制度，做好轄區住房租賃市場日常監管。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業等相關主體，採取約談、告誡、暫停網籤備案、發布風險提示等措施依法依規查處。
發改、房產部門會同有關部門、房地產行業組織：建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
市場監管部門：依法落實企業主體登記制度，查處價格違法、無照經營、註冊地與實際經營地不符、實施壟斷協議、濫用市場支配地位等五類違法行為；配合房產部門建立高風險經營主體負責人工商註冊信息通報制度和實施主體違法違規聯動懲戒機制。
人行南京分行營管部：指導商業銀行開展住房租賃金融業務。
銀保監會江蘇監管局：查處所監管的轄內商業銀行違規 「租金貸」。
市地方金融監管局：規範小額貸款公司等違規提供 「租金貸」行為。
公安部門：加強出租房治安管理，指導相關主體落實治安主體責任，開展治安檢查；依法查處合同詐騙等違法犯罪行為。
網信部門：做好輿情監控和輿論引導，指導屬地網絡信息平臺落實主體責任，配合房產等部門對違法違規主體依法處置。
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來源：南京發布（ID：nanjingfabu365）
監製：柯成韻
本文編輯：陳元熙