最近,北京的吳先生想把老家的父母接過來一起住,就想把自己剛買了不到兩年的小戶型賣掉,換成一套兩居室。而當吳先生把名下的二手房在中介門店掛牌時,房產經紀人告訴他,由於他的房產證時間和契稅發票時間均未滿兩年,所以在交易時無法享受「滿二」或「滿五」的優惠,交易稅費比較高。
吳先生對此頗為上心,目前他尚未購買新房,在他看來,房產證的時間肯定沒法改,要等到新房交房或二手房過戶時才能辦房產證,那麼,是否可以自行先交契稅,把契稅發票先拿到手,從而就將「滿二滿五」的時間往前提呢?
解答:
在二手房交易中,「滿二」特別是「滿五」的房子一般稅費較低,在市場上頗受青睞。以北京為例,二手房滿兩年且為普通住宅的,免徵增值稅;二手房滿五年且為家庭唯一住房的,免徵個人所得稅。
正如吳先生在賣房時所遇到的情況,二手房是否滿兩年或者滿五年,可以看房產證時間,也可以看契稅完稅發票時間,按「孰先」原則確定。也就是說,如果契稅票日期在房產證日期前面,就按照契稅票日期計算,反之則按房產證日期計算。
據北京中原專業人士介紹,一般來說,目前基本上都是交完契稅才能辦理房產證,所以契稅票一般日期在前,或者契稅票日期和房產證日期相同。
那麼,作為吳先生這樣的購房者,能否自行先交契稅,利用時間差讓房子更早一些「滿二」或「滿五」呢?上述專業人士表示,需要分情況而定,在特定情形下是可以的——目前主要是全款購買新房的情況。
具體來說,在購買新房時,如果是全款一次性付清,購房者可以在籤訂購房合同後,自行去稅務部門申報繳納契稅,滿二和滿五的時間由此開始計算。而如果是貸款購買,則需要統一由代辦機構(通常是開發商指定)進行申報繳納,繳納時間為房屋竣工驗收合格並交付之後、辦理產權之前進行繳納。當然了,全款客戶想要由開發商代交也可以。
而在二手房交易中,如果是個人之間交易,購房者可自己去稅務部門申報繳納契稅,如果是由中介居間交易,則需要由中介機構進行申報繳納。繳納時間通常為買方批貸後,提前繳納若貸款未批下來,則需進行退稅。
既然契稅發票如此重要,那如果不慎丟失了怎麼辦?北京中原專業人士稱,辦理程序並不複雜,由業主本人持房屋產權證和業主身份證,到房屋所在區縣房管局調出房屋檔案,把契稅發票複印件蓋章就可以了。
新京報編輯 楊娟娟 校對 李項玲