TOD模式,重塑日本城市夢

說到TOD

我們首先會想到日本

日本將TOD規劃做到了極致

成為眾多國家效仿的對象

TOD模式transit-oriented development

是以公共運輸為導向，規劃一個包含住宅、商業、教育等多業態配套的生活區，能夠使公共運輸的使用最大化的規劃設計方式。

資料顯示，僅東京23區就有軌道線路42條、2246公裡，日均客流1600萬人次以上，軌道交通沿線的TOD項目隨處可見，為區域經濟發展注入了新活力，成為城市轉型發展的重要支撐。據介紹，目前日本TOD領域主要有6家民營化JR鐵路公司、16家大型民營鐵路公司，以及三井不動產、三菱地所等房地產商。

從東京澀谷站

到日本六本木新城

到大阪到日本新宿

再到二子玉川綜合體

用TOD模式串聯起

整個城市的交通脈絡

也成為日本在城市發展中

所展示出其獨特的個性

01

澀谷-東京規模最大的TOD城市更新

澀谷（Shibuya）位於日本東京都，JR山手線、JR琦京線、JR湘南線、東急田園都市線、東急東橫線、京王井頭線、地鐵銀座線、地鐵半藏門線、地鐵副都心線這9條線路在這裡交匯，每天的換乘人數超過300萬人次，澀谷站是東京圈僅次於新宿站的第二大交通樞紐。

以全向十字路口和忠犬八公像聞名的澀谷，匯集了世界最大級別交通量的十字路口。也是《迷失東京》、《生化危機4》與《速度與激情3》等電影和ONE DIRECTION的MV《One Way Or Another (Teenage Kicks)》的拍攝地。

圖 / 澀谷站大廈一期（東棟）樓層結構圖 圖片來源：japan-architects.com

澀谷未來之光是澀谷首個城市更新項目，集商業、辦公和公共配套為一體的TOD綜合體，被譽為年輕人之街，是日本各種流行元素的發祥地。物業形態涵蓋商業、文化設施、辦公，物業形態分布為：B3-5F商業、6F-7F餐廳、咖啡廳、8F公共空間、9F展廳、11F空中大堂、13F-16F劇院、17F-34F辦公空間。

由於複雜的城市需求和有限的城市空間，澀谷之光選擇了豎向複合疊加城市功能的模式，引入了城市公共空間，以電梯和垂直交通取代了傳統街道。其定位為30歲左右的創意、IT人群，為了增加目的性消費者，還引入了百老匯和多功能的生活空間，來豐富區域業態和消費結構。

通過分散設置公共開放空間，設置獨棟、亭閣等建築，營造了多首層高價值的垂直空間。建築外立面採用折邊設計，通過綠化分節的內外銜接，形成柔軟的腳邊建築，體現人性化尺度，打造了區域內標誌性建築物。

該項目基於TOD模式，形成對土地的集約化利用，通過與地鐵站無縫連結設置多首層概念，設置目的性消費業態的公共空間、劇院等引入客流，並在建築上有褶皺立面、空中建築進行垂直空間打造亮點值得借鑑。

02

新宿-商業積聚下的城市「副中心」

新宿也是一個依託於交通樞紐站而興旺的典型代表城市。

新宿距離東京直線距離約16公裡，是世界較為成熟的TOD樞紐，匯集了日本旅客鐵道（JR）、地鐵等共9條軌道，設有178個出口，是日本重要的樞紐站，也是獲金氏世界紀錄認證為世界上使用人次最多的車站。

新宿站通過對車站設施、道路基建、周邊建築等進行一體化規劃及建設，形成明了、舒適、密集的步行網絡，通過結合地形和功能，構建地下、平面、地上等多層次步行空間，形成有效連接車站與周邊城市功能群體的廣域網絡。

通過平面網絡與豎向空間的整合，原本單純以移動為目的的步行網絡兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

圖 / 新宿站軌道線路停靠站臺指引示意圖

在新宿，名企總部雲集，是東京久負盛名的大型繁華商業區之一。匯聚30餘萬人，產業人口集聚下，東京之繁華，新宿咫尺可見。

據了解，東京居民對公共運輸的依賴程度高達80%。其中東京新宿站，以出入閘人次計算，每天客流量高達364萬人次，使得新宿TOD流動人群的購買力層級、出行目的異常豐富。

圖 / 圖片來源：21世紀報導

根據日本經濟新聞數據顯示

東京圈2017年出售的新房均價約5971萬日元 （約人民幣345.48萬元），同比2016年上漲6.9%！同時，從2013年到2017年，東京都的平均地價總體呈上漲趨勢。特別是新宿站周邊的地價，在短短5年時間內上漲了37%。

新宿站將交通樞紐與周邊商業高效聯通，並有效提高了周邊土地的利用效益。不僅有效的促進地上和地下空間的充分利用，更增加了商業空間，打造出了家和辦公室之外的「滯留空間」。

03

大阪-搭建起立體的創業之都、知識之都

大阪梅田，是關西地區最早也是最大體量的一個TOD商圈，其中內部包含了七個軌道交通站點及數十個購物中心，形成了一個輻射關西地區的超大型商圈。

包含

JR大阪站、阪急梅田站、阪神梅田站、地鐵御堂筋線梅田站、地鐵谷町線東梅田站、地鐵四橋線西梅田站和JR東西線北新地站等7個軌道交通站點，及阪急百貨、阪神百貨、希爾頓廣場、GFO綜合體、友都八喜梅田店等大型商業設施，同時在區域內設置了多層次的空中步行系統便於行人同行。

以大阪的Grand Front為例，位於JR線大阪車站的北側，原址是大阪貨運站。佔地4.8萬平米，總面積約57萬平方米。

整個項目從南至北，主要由梅北廣場、景觀大道、創造之路、南館、北館及其屋頂庭院，A、B、C三座塔樓和擁有者之家幾部分構成。在南北向的地塊上，以豐富的連廊、綠色水景，將辦公、酒店和住宅業態的塔樓聯繫起來，實現了可以充分享受徒步樂趣的都市，構建了一個立體的知識之都、創業之都。

其實，大阪Grand Front並不算嚴格意義上的地鐵上蓋，商業部分距離大阪車站約40米，但項目充分利用周邊其條軌道站點的交通條件，有意識的設置了空中步行連廊，引導人流往項目方向走，同時在項目內部設計了一條能夠將所有業態串聯起來的交通動線，在動線的末端設置室內主中庭，通過豐富的經營活動來吸引人流，項目運營以後，每日平均有250萬人次通過大阪站流入Grand Front。

以樞紐車站為中心的高度複合、集聚型開發模式在大阪片區表現的可謂淋漓盡致，梅田區域也自此成為大阪不可替代的購物商圈。圍繞阪急電鐵沿線，通過打造多個配套中心，令區域內的土地大幅度升值。

04

六本木新城-「TOD社區理念」世界鼻祖

六本木新城是東京著名的購物中心和旅遊聖地。

作為「TOD社區理念」的世界鼻祖級代表性項目，六本木以軌道為節點，通過開發超高層塔樓和地下空間立體使用，形成「垂直都市」，將城市空間與車站空間融合，在20公裡範圍內形成了超過800萬人的核心城區，日均客流300萬人次。

在打造時，六本木也有很細緻的前瞻性規劃，亦克服原坡道地形，形成了立體廣場空間。建築物的電梯井、樓梯間和公用單位的核心部分，都移到南北兩邊，為中心保留了更大空間，人群能夠在商業區和文化區自由流通，以便於後期進行改建或裝修。

不僅如此，項目在保留原有景觀的基礎上，打造綠色長廊，將項目融入到周邊集群。其還引進了國立新美術館、六本木山莊等文化設施業態，形成了一個具有文化氛圍區域性的六本木藝術三角區，有效地提升了環境品質，增強了地區活力。

將TOD與社區生活做到了很好的串聯，人們可以在生活區穿梭自由。不僅滿足了人們品質生活所需，又有效的疏通了人流，解決來往地鐵的人群擁擠問題。

05

二子玉川-生態生活的最佳人居之地

二子玉川是一個以交通樞紐帶動活力的東京近郊開放式住區，位於日本「睡城」——世田谷區。片區人口繁多，緊鄰澀谷、新宿等繁華地區，人流量巨大。

二子玉川項目是

基於「城市到自然」的開發理念

以地鐵交通樞紐為核心，無縫銜接二子玉川地鐵站，打造的東京近郊、多功能為一體的大型城市綜合體，是日本郊外型商業的典範，最初定位於創新行業和創新工作者，區別於東京中心的常規白領企業樓。

在開發模式上，其採取長期規劃、長續經營、滾動開發和政府互動等幾種策略，比如：

協同多方業主完成物業分配；除住宅物業出售外，其他均持有經營；

先行開發商業、住宅，形成片區氛圍的同時，實現資金回流，再投入到後期商業、寫字樓和酒店開發中；

為政府開發城市配套設施，獲得大量公共補貼等。

項目在規劃前期便做足功課，開發期通過多種方式減輕開發壓力，以達到效益的最大化，二子玉川綜合體在開發模式、功能布局方式、項目差異化定位方面值得借鑑。整個項目像是鑲嵌在大自然中，集智能、生態、時尚於一體，被評選為日本人最理想生活方式的最佳地點。

事實上，除郊外開發，東京大量TOD項目更多是針對公共設施不完善的低利用率土地、未利用土地，通過公共設施與住宅用地一體化開發，實現土地高效集約利用和城市功能更新。

當一座城市開始既要「裡子」

（向存量更新要發展）

也要「面子」

（向世界級城市要格局）

TOD所具有的「多功能有機協調」

「對城市格局進行引導」的意義

讓它成為了未來「大城市的解藥」

來源：全球奢侈地產