瀋陽市是遼寧省會城市，在去年也榮譽晉升為一線城市，而從兩年前的一波價格飆升以後，瀋陽房價基本明顯穩定，增速也趨於平緩。但目前瀋陽的房價卻依舊排在全國所有城市的50名開外，近來瀋陽二手房的交易量有了明顯上漲，很多人認為這是說明房產市場開始回暖，但這個數據更令人深思。
2019年上半年，瀋陽全市商品房入市629.35萬平方米，其中商品住房批准入市554.24萬平方米。全市商品房合同備案面積778.84萬平方米，同比下降7.39%。而上半年的二手房轉讓面積達到了722.68萬平方米，同比增長10.61%。
而今年瀋陽二手房這個數據還在攀升，新房的交易量還在逐漸的減小，這個數據更說明開始拋售房產的人增多，購房者的數量並沒有增多，因為購房者是否購房並不取決於心理，而是取決於手裡有沒有錢。所以每年購房大軍的數量還是比較穩定的。
最近一年的時間裡，根據近期在瀋陽房產局了解的情況來看，小面積房產的交易量明顯上升，特別是60平以下，而瀋陽50左右的面積曾一度是一房難求，因為這部分房子屬於投資的對象。
但現在各個小區的入住率並不高，利用購買小面積房產來進行出租牟利的時代已經過去。在寫這篇文章之前，我已經調查了不下十家瀋陽市的中介人員，和大量市場出現的數據，很多擁有小戶型的業主都出現了套現心理，並且很多人已經開始掛牌銷售。
買房子最怕什麼？被割韭菜，房地產和股票市場是沒有任何差別的。目前全國各個城市的富人房子多的住不過來，房價居高不下，有剛需的人又買不起是常態。我們看過去二十年的房價真的是因為供需關係才漲起來的嗎？那純粹是睜眼睛說瞎話，換句話說，房價高低和供需關係不大，不能說沒有。
按照現在的數據來看，房子數量、居住面積已經達到了飽和狀態，從1998年到2016年，中國商品房的建築面積達到了98億平方米，目前按照中國人的居住習慣來看，一般是3-5口人一套房子，按照每家4口人的數值來計算，一共可以居住接近4億人口。
有人會說，中國十四億人口，還有十億人沒有地方住呢？首先小編要明確的是，剛剛的98億平方米只是商品住宅的面積。除了商品住宅以外，還有一種數量更為龐大的小產權房，這種房產很少有人關注，甚至很多房產經紀人都不知道小產權房屋在中國佔有的比例，因為經紀人接觸的都是商品住宅，商業類和小產權少之又少。
在我國深圳，據不完全統計至少有50%以上的小產權房，除此以外還有三四線城市政府的公建房，縣城的統建房等等，在過去的二十年裡，這種類型房產數量，足足要高過商品住宅的數量2倍，這個數據大家可以到統計局官網進行查詢，都是可以找得到的。所以目前中國的住房至少可以解決17億人口的需求。
近兩年我國每年評論都能達到7.5億—8億平米的新增商品住宅面積，按照人均居住面積30平米來進行計算，每年可以解決2500萬至3000萬左右的人口居住問題，而每年新增的小產權住宅數量，至少可以解決同樣數量的人口居住問題，按照保守數字來看，五年就可以解決接近2.5億人口的住房需求。
一、開發商為什麼拼命拿地？
很多人認為開發商，特別是大開發商還在拼命拿地，囤地，難道不是房產市場向好的原因嗎？開發商早就研究過數據，他們知道未來的幾年之內還是紅利期，五年足夠一個開發商開發幾個項目，然後售罄，全身而退，在最後的紅利期，誰會放過這個市場？但是作為接盤的你，需要面對十年十五年以後你的房子貶值問題。同時目前群眾買房的熱情還沒有削減，這種心理才是支撐房地產市場的重要動力。
二、房價為什麼還在漲？
房子漲價不重要，重要的是看房子漲價增速，我們要知道一個價值法則，這個法則在任何具有價值的產品上都能夠得到體現，這就是「增緩降速」，就是增長緩慢，降低迅速，房價在上漲的過程中用了二十年時間達到了現在的價格，但是降價也許不會也是如此緩慢。而極有可能一降就是10%、20%的向下掉，至於底線在哪，就要看人們的承受極限在哪。
三、房子還能不能買？
很多人一直問我房子還能不能買？房子當然能買，但有兩點是需要注意的，第一就是你的心理，你買房是剛需還是投資？如果投資的話不建議，目前按照市場的震蕩來看，投資回報率並不高，而且是越來越低。
第二，就是新房和二手房的選擇傾向，目前瀋陽二手房拋售的現象已經出現，根據數據來看瀋陽二手房的標價上漲了接近3.5個點，但根據目前實際成交價格來看卻降低了0.55個百分點，目前在瀋陽買二手房還是要更划算一些，畢竟新房前兩年溢價太強，而新房的價格上漲以後就很難回落。
很多瀋陽市的房產經紀人和中介也表示，目前瀋陽的房產銷售市場已經開始向二手房轉變，曾經瀋陽大部分的經紀人都是靠新房市場來獲取高額利潤，中介一套幾十萬新房的利潤就有可能達到2-3萬，而一套二手房有時候只能得到幾千元中介費，但現在由於市場的轉變，也不得不重新注重二手房市場。
總結：所以我認為，剛需還是可以買，但要做好降價心理準備，而一旦出現降價極有可能是斷崖式，這個東西不是靠個人的謹慎小心就能平衡的，如果害怕出現損失，那就儘可能減少購買面積。目前瀋陽投資盈利行為不再可取，作為房產而言，盈利是一個長期過程，但一套房產需要20年的回報率，顯然這個周期太過漫長。