最近拿到了幾份東莞舊改項目的補償方案。
由於東莞的制度與廣州制度有所區別，在很多操作上也有所區別。細看幾份補償方案，與廣州也有較大的不同，結合廣州的一些拆補方案案例以及個人想法，談談東莞補償方案的一些不同之處。
1.安置房的交付問題
大家都知道，廣州絕大部分舊改項目都是原址回遷。這是因為廣州的土著對土地的執念很深，因此為了尊重村民的意願以及經濟平衡，絕大多市場主體參閱的舊改項目，都是原址回遷。而我看了東莞幾份補償方案中的交付標準，都是異地安置，即提供同等價值的區位安置房。
另外，交付的標準是否帶裝修？廣州的安置房是帶有一定裝修的，即村民可以直接拎包入住，並且裝修過程和標準由監管小組全程監管和把控。但東莞這一塊交付的卻是毛坯房，村民需要承擔額外的裝修費用。
2.回遷面積的上限
回遷面積是否需要設置上限，這是值得探討的問題。按照「1:1」的置換原則，村民有多少的合法房屋面積，理應賠償多少的回遷面積。但受限於土地的規劃以及改造面積的有限以及相關政策的規定，超過上限的面積需要用貨幣來置換。這也是我們經常會遇到的問題：究竟是補三層還是四層？
在廣州，這些問題是就單棟而言。如果村民財力雄厚，在村域內擁有多棟的合法房屋，那麼依照補償方案，該回遷多少就回遷多少面積。所以，才會出現手握十幾套房子的「土豪」村民。單在一份東莞的補償方案中，出現了回遷面積是上限。
該項目的回遷面積上限為600平，超過了上限的面積只作貨幣補償。而在廣州，並沒有類似的補償方式。
3.臨遷費
臨遷費是回遷期間的重要保障，因此臨遷費是村民最看重的補償。廣州的補償標準普遍在20-40元/平之間。而東莞一項目出現了另一種補償方式：按人頭來算回遷費。
先不說補償標準有點過低的情況，廣東的農村家庭存在一人一層的情況：即父母一層，子女一層。按平方米來計算回遷費，可以在合理的範圍內最大保證每個家族成員的基礎居住水平。如果按人口來算，則會降低生活質量和居住水平。當然，除非人均補償特別高。
4.集體土地轉國有土地問題
關於的「集轉國」問題，在廣州的程序中，是由村表決決定。也就是回遷安置房是保留集體性質還是國有性質，由村民協商表決決定，而在東莞的補償方案中，是一致轉為國有土地（以手上的補償方案為例）。
轉為國有，村民的收益會更加明顯。手上的不動產取得了房產證之後，也就意味著可交易，變現也更加快捷和保障。但村民是否擁有「集轉國」的選擇權力，是一個值得探討的問題。
舊改，實質上讓村民的土地資產通過更新的形式，在未來變得更加有價值。而在更新的過程中，村民的原本生活水平不應該被降低。因此，在補償方案的制定上，不僅應該科學合理，還應考慮村民實際的生活水平和周邊環境。廣州的舊改已經探索了十餘年，無論是政策配套，還是實際操作，廣州都有足夠的經驗可以被借鑑。而目前，東莞的相應配套並未完全成熟，尚處於探索階段。而許多方案的制定，其實是可以借鑑廣州的經驗，尤其是在補償方案上。