最近很多人在聊租房相關的麻煩事，比如被房東趕出來等等。幾乎所有人都知道，日本人熱愛租房，那麼，在日本租房會遇到類似這樣的麻煩事嗎？
我們來看一下權威數據，2019年時，日本國土交通省進行了一次「關於租賃住宅管理業務的問卷調查」。
其中問到：你現在租住的房子，在管理方面有什麼不滿嗎？
55.5%的人選擇「沒有不滿」，44.5%的人選擇了「有不滿」。那麼，那些選擇有不滿的人，不滿的點是什麼呢？
最多的抱怨是「清掃維護不充足」「發生糾紛對應速度慢」「不知道房東和管理公司能負責或對應到何種程度」。
其它較多的抱怨是「需要維修時，沒有人來修」「入居的規則不明確」。
另外一個問題是：你在租房時，發生過糾紛嗎？
69.7%的人沒有發生過糾紛，30.3%的人發生過糾紛。
那些有過糾紛經歷的人，都經歷過怎樣的糾紛呢？
最主要的是「發生漏水、設備故障等需要修理的時候，處理速度慢」「和其他租戶產生了糾紛」「管理服務水準不足」等。
需要注意的是，被調查的租房者中，「住在現在這套租住房的時長」超過5年的人，就已經有47.4%，居住時長不到一年的，只有13.90%。如果考慮到「人生此前租房時長」的話，想必這個時間還會顯著增加。
也就是說至少一半以上的日本人，都有租房超過5年的經歷，其中真正發生糾紛的人只有三分之一，有不滿的人不到一半。而且糾紛或不滿的內容，主要是「處理速度慢」、「清掃不充足」等等。
而且在這個調查中，根本沒人提到什麼「房租被捲走」、「房東進了我家」、「我被房東趕走了」之類的簡直像是影視劇裡的故事情節。
此外，日本最大的網際網路房產網站suumo也做了一個調查。
67.7%的租房人，曾遭遇過「房間缺陷或設備故障」，61%的人和鄰居發生過糾紛。
70.7%的人都已經解決了遇到的糾紛。通過以上這些數據，大家可以對日本租房者的住房感受有個大體的了解。
在日本，租房人有多牛？
我們來看幾個案例說明。
1. 房東無家可歸了，能讓租客搬出去嗎？
2011年東日本大地震後，有網民在國家提供的司法支援中心網站上，提出了問題——
「我住在租的房子裡，預定3月末更新合同。但是，房東的家被海嘯衝走了，沒有住的地方了，所以要求我搬家，房東要住進來。我必須要離開嗎？」
代表國家司法解釋的官方回覆：
「你並不需要搬走。
如果在合同到期前半年時，房東還沒發出拒絕續約等通知，則認為租賃合同已按相同條件續籤。這就是所謂的『法定續期』。
如果承租人在期限屆滿後繼續租用該房產，而房東沒有及時提出異議，即使發出這一通知，也同樣適用。
合法續租後，租賃期限不固定。在這種情況下，房東如果想解約，必須首先要提出『正當理由』。當這個理由得到雙方認可後，房東在提出解約的半年後，合同才終止。
房東還需要證明自己無法租住在另外的房子中，這也是判斷是否為『正當理由』的重要因素。」
2. 租戶犯罪被抓了，能解除合約嗎？
一家在大阪的不動產公司提出了這樣一個假設：
如果租客被逮捕，甚至被送檢的話，房東可不可以用這個理由解除合同呢？
答案是不可以。
首先，絕大多數犯罪是輕微犯罪，以這個理由解除合同，會被認定「理由不足」。
此外，即使有罪判決下來，也不一定所有案件都能解除合同。
房東單方面想解除合同的可能性，只限於租客長期拖欠租金等合同上的重大違反。
3. 房東去世了，租客就該搬走了吧？
這個問題還是上述公司提出的，答案依然是：否。房東去世的情況下，租賃合同的效力依然保留。
4. 租客不交房租，我總能把他趕走了吧？
可以說完全是痴心妄想。
首先，如果在不通知住戶，不得到住戶允許的情況下，任何人隨意進入該住戶的房間，則立刻觸犯了日本刑法第130條，侵入住宅罪。
甚至於「修理窗戶」「空調漏水」「帶新租客來看看格局」之類的完全都不是理由，所以不少在日本有買房租房經歷的人應該清楚，如果該房屋有人租住，則根本不可能「內見」。
此外，即便是租客長期不交房租，房東也不可以把租客趕出來。
在我們的上一篇文章《欠費618萬違停14年，日本政府對付不了一輛車》中談到過，日本法律是禁止「自力救濟」的。
也就是說，即便對方有過錯，如果房東不通過司法程序，而是依靠自己的實力或手段來「解決問題」。那這樣的做法是完全不受到法律保護的，如果房東強力要求租客「滾蛋」，租客完全可以反起訴房東。
5. 那房東怎樣才能順利地把租客請走呢？
分兩種情況說，一種是到期後不想再租給這個租客了，二是租客違法合同想請他走。
如果想解除合同，那麼首先一定要在「合同到期前的一年開始，到合同到期前半年為止」的這個時間段，向租客提出不再續約的聲明。
同時，還要給出「正當理由」。
法律規定，正當理由一般包括這五點：
1. 房東使用這套房子的理由，比租客使用這套房子的理由更充分。
2. 梳理租房經歷。
3. 房間的物理情況。
4. 房間的不確定因素（比如因為過於老化需要重建）
5. 是否會為租客提供退房費用，提供代替的房間。
總之可以這麼說，
如果是拿「租客品行不良、周圍鄰居抱怨、有時忘交房租、把設備使用壞了」這類理由要求解約的話，基本是沒任何可能的。
甚至於，即便房東就是堅決不在新合同上簽字也沒用。因為日本法律規定，如果雙方沒有就新合同達成協議，則自動按照原合同繼續續約，以保護租客的權益。
那麼，接下來再來分析租客重大過錯，如何合理合法把租客請出。
大概順序是這樣：
1. 向法院提出強制執行，提交判決書、執行文、送達證明書等材料。然後再掏6~7萬日元的預納金。
2. 和法院執行官員商討具體時間等事宜，同時需要尋找「執行輔助人員」，即開鎖、搬運、運輸、保管的工作人員。這又會產生一筆費用。
3. 以上條件準備就緒後，和執行官員一起去租客處，向其告知現狀，並且為其留出一個月的準備時間。
4. 一個月後，如果租客還沒搬出，則可與執行官員、輔助人員、律師等一同到租客處強制執行。將租客行李全部搬出，不可損毀，由輔助人員運輸到倉庫保存，以便租客隨後提取。
總之是相當麻煩的程序……
最後，還要再提醒一點。
日本的租房，有40%~50%的房源，都是由房東委託給中介或管理公司，再由中介公司等轉租給租客的。
在日本，只聽說過中介公司沒有及時把承諾的房租打給房東，從沒聽說過房東敢因為這個理由把租客趕走的……
畢竟，在日本，租房的真的是大爺。