天津的城市發展，很久沒有「聽指揮、齊步走」的大動作了。
今年年底，終於一聲令下，定了件大事兒。
在天津十四五規劃中，明確要打造「雙城格局」——津城與濱城。
驚動了整個天津。
濱海新區的名字竟然變了，由區變為城！
還沒等消化完這個動向，天津緊接著又祭出前所未有的大決定——
《關於制定濱海新區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）。
2.2萬字，又刷亮了眼睛。
所有字都在說一件事：舉全市之力，大幹濱海，成為天津的龍頭！
我們很少用感嘆號，但這件事，一定要用。
因為，濱海新區的城運，真的要變了。
曾經瘋狂，現在平靜，未來將再次瘋狂。
濱海新區今後要怎麼發展？天津今後要怎樣對待濱海新區？
這篇文章就來回答這個問題。
01
濱海新區的命
對於濱城，官方只說了一句話，很短，36個字：
「十四五」時期，「津城」「濱城」雙城發展格局初步形成；
2035年，「津城」「濱城」雙城格局全面形成。
從字面來看，濱海新區不再是天津的一個區，將把它作為一個城來建設，與津城不分主次，平起平坐。
當大家都在議論，濱海新區是不是要改名、撤區的時候，天津市規劃資源局總規劃師師武軍給出了解釋：
濱城是城市發展的概念，不是行政的概念，因此濱海新區行政區劃不會改變，也不會改名。
現在想想，為什麼要做綠色屏障區？
因為天津不能「攤大餅」，不能讓津城和濱城連在一起，會削弱有限的精力。
能量守恆定律告訴我們，幹大事必須要集中力量。
建設濱城，是「蓄謀已久」的事。
名字是外表，這個年頭，還得看內涵。
怎麼建？才是最關鍵的問題。
《建議》說了一句話：
市委傾力支持濱海新區高質量發展，放權賦能、續航加油、升級加力，助推濱海新區在落實新發展理念中率先突破。
相比於天津以往發布的文件，用詞已經很「嚴重」了。
傾力、放權、續航、升級、助推、率先突破。
做強濱海新區的態度與決心，躍然紙上。
2.2萬字說了很多，劃幾個不完全的核心點：
城市綜合實力大幅提升；
成為京津冀世界級城市群的重要支點；
自主創新能力居於全國前列；
核心產業競爭力處於全國第一方陣；
人均地區生產總值居於全國前列；
公共服務和基礎配套能力顯著增強；
教育、衛生、文化短板全面補齊；
社會保障能力持續增強；
職住平衡明顯提升；
緊緊扭住北京非首都功能疏解這個「牛鼻子」……
天津日報作為官媒，說了一句話：
新區興則天津興。
這7個字，一語穿透濱海新區接下來在天津的重要地位。
濱海新區的建設，將朝著城市的規模去匹配，要補齊短板，更要製造長板。
相比於一個成熟城市，濱海新區還差什麼？
宜居宜業。
發力點大概有5個方面：人口、基礎設施建設、產業、城市空間布局、房價水平。
這是濱海新區千載難逢的機會。
02
濱海新區的人
按照城市的規模，現在濱海新區的人口，還達不到水平。
目前常駐人口約298萬人，僅佔全天津的20%。
要想升級為城，與津城平起平坐，必須補充人口。
怎麼辦？兩個途徑：
① 留下「潮汐人口」。
濱海新區與中心城區間每天往返的「潮汐流」人口多達35萬人。
因為濱海新區與中心城區相距約50公裡，中心城區的公共服務功能很難輻射到，而濱海新區自身的城市功能又不足。
所以很多人選擇職住分離，也就是在濱海新區上班，但住在市區。
這部分人，濱海新區要把他們留下來。
那不僅是35萬人的問題，「拖家帶口」就是70萬甚至100萬以上的人口遷移。
這就意味著，有人要放棄市區的工作、學校，落地到濱海新區。
憑什麼？所以濱海新區必須要有足夠好的產業、足夠好的教育。
② 引進增量人口。
市區與濱海新區沒有關聯的人，很難遷移過去。
比如讓一個常年工作生活在南開的人，去濱海新區買房落戶，這不可能。
所以濱海新區的人口，只能做增量，也就是放寬落戶。
目前已經確定，濱海新區即將出臺新政，放寬落戶、購房政策，坐等細節。
天津濱海新區未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業。
剛剛發布的《建議》中提到：
研究制定新市民政策，推動產業人口、流動人口在戶籍、公共服務、社會保障、生活配套等方面均等化，試行京冀戶口通遷、居住證互認制度。
「新市民」政策！
京冀戶口通遷、居住證互認，這力度太大了，意味著河北省的人落戶濱海幾乎無門檻，徹底打開了城門。
《建議》甚至還提出了：開展引老鄉回故鄉、引戰友回濱海、引校友回濱海「三引三回」活動。
只要你跟濱海曾經「發生過關係」，就想辦法讓你回濱海。
接下來，預計將有大量的落戶、買房政策陸續出臺，做好準備。
最終目的，把人全往濱海新區「趕」。
根據遠景規劃，到2049年，天津中心城區將增加160萬人口，而濱海新區要增加170萬人口。
看出力度了吧？
但綠色屏障區僅規劃有30萬人口，這也是一個提示，選擇綠色屏障區內的房子要慎重，人口受限，未來接盤人也少。
▎濱海新區進人，一路綠燈。
03
濱海新區的建
作為一個區，不必須有體育館、圖書館、大學……
但作為一個城，對於路網通暢、地鐵密度、商業規模、學校數量水平……都有更高的要求。
這些短板，濱海新區都將陸續補齊，綜合實力會大躍進，絕對是長期利好。
比如《建議》中提出：
推動高等教育高質量內涵發展，積極引進國內外高校資源到濱海新區辦學；
引進市區及北京優質醫療資源，加強與知名醫療機構合作……
濱海新區要想導入人口，做大做強生活配套服務是先決前提。
兵馬未動，糧草先行，緊接著是軌道交通上的制勝：
《建議》說：加快建設B1、Z2、Z4線，啟動建設一批延伸線、接駁線等軌道交通支線，暢通城市交通網絡。
天津市規劃資源局總規劃師師武軍已經說過了：
濱海新區要加強快速交通聯繫，實現同城化。構建「津城」「濱城」間城市軌道快線系統，形成20分鐘直達軌道線網。
這說的就是津濱線。
現在的地鐵9號線，從天津站到濱海新區，速度太慢了。
市域郊鐵路比地鐵快一倍。
津濱線規劃已經公布：
沿線串聯武清城區、北辰環外地區、天津站地區、海河柳林地區、國家會展經濟區、濱海新區中心商務區等重點發展地區。
除了地鐵9號線，津濱線，還有Z2線也可以連通中心城區和濱海新區。
三線齊發，津城和濱城之間的通勤完全能滿足。
預測濱海新區還將繼續補充地鐵線路，至少要成網。
最關鍵的，儘管事情都得慢慢來，但濱海新區地鐵建設的優先級，一定是全市最高的，絕對是積極分子。
地鐵延伸到哪裡，城市就發展到哪裡，人口就聚集到哪裡。
▎濱海新區大基建的腎上腺素，在飆升。
04
濱海新區的產
為了留住人口，為了提升經濟量級，濱海新區勢必要做強產業。
這次十四五規劃中提到，國家已經給了天津一個城市定位：一基地三區。
全國先進位造研發基地、北方國際航運核心區、金融創新運營示範區、改革開放先行區。
所以，天津提出了——製造業立市。
在全國直轄市範圍內，把這一條寫入發展規劃，天津是第一個。
以前北京兼備華盛頓和紐約的功能，雄安新區建成後，北京只保留華盛頓功能，也就是政治文化、國際交往等；
紐約另有其人了，就是雄安，它會承接北京的央企、醫院、高校、銀行等，這對天津的金融產業是巨大衝擊。
所以天津深思熟慮，下定決心，創新並非意味著拋棄舊經濟，一味追求新經濟。
還是要堅持自己的老本行，繼續做強制造業。
天津產業東移之後，製造業的主基地，就是濱海新區。
提出「製造業立市」，就意味著要強力度發展製造業，極大利好濱海新區。
但這次規劃中也提到了，所謂的製造業，不僅是傳統領域，比如汽車等。
更多的專注於智能製造業，這也會吸引高薪人群。
而智能製造業的主要承載區，還是濱海新區。
在《2019世界智能製造中心城市潛力榜》中，濱海新區位列全球50強榜單第十名。
天津的產業重心，將轉移到濱海新區了。
迅雷不及掩耳，政策已經跟上了。
近日，濱海新區政府發布《天津市濱海新區人民政府關於印發支持新型產業用地高效複合利用暫行辦法的通知》。
鼓勵產城融合發展，對新型產業用地給出了專門的政策。
健全長期租賃、先租後讓、彈性年期供應等，強化容積率與土地出讓價格等方面政策支持，推動不同產業用地合理轉換……
《建議》中有段很有意思的表達：
做到「企業吹哨、部門報到」；對企業的需求只說Yes不說No；全力打造全市第一、全國一流、世界前列的國際化營商環境。
身段已經放低了，要做服務型政府。
並且提到，精準對接北京非首都功能疏解清單，推動央企和龍頭企業區域性、功能性總部及新興業態項目向濱海新區集聚。
▎ 看懂天津的未來，就看天津把產業重心放在哪裡。
05
濱海新區的城
買房人最關心的一個世紀問題：濱海新區哪個板塊有潛力？
濱海新區的城市格局已經確定：一主兩副六組團。
一主：濱海主城區，現代化海濱城市功能的核心承載區；
兩副：北翼漢沽副城區、南翼大港副城區；
六組團：國際航運核心區組團、中歐產業園核心區組團、南港工業區組團、空港組團、未來科技城組團、油田組團。
要在這些地方引導人口集中，實現一核引領、兩翼齊飛、多點聯動。
誰是王者板塊？
中心商務區！它是濱海新區的城市中心。
高鐵、地鐵、市域郊鐵路全部匯集在這裡，是全天津的交通樞紐；第三產業也集中於此。
這次《建議》中已經明確點出：盤活于家堡、響螺灣等空置樓宇和閒置土地，加快項目集聚，打造城市核心區。
據了解將引入企業總部，中心商務區有能力大逆襲。
不要再把中心商務當做一個組團，它是濱海新區的「核」！
「飛地」怎麼解決？
濱海新區是天津「最霸道」的區，遍地插花，哪哪它都要撒種子。
比如華苑海泰、空港……距離八丈遠，但GDP都算濱海的。
《建議》給出了一個方案：
深化「飛地經濟」發展新模式，打破開發區與街鎮行政區劃限制，健全規劃建設管理和貢獻分配等合作機制，實現開發區與街鎮成果共享、協調發展。
關鍵詞是：貢獻分配、成果共享。
說白了，就是要聯姻。
比如說，不能因為華苑海泰屬於濱海新區，西青區你就撒手不管了，得打破區劃限制，相親相愛一家人，也不讓你白管，成果分你點。
▎ 曾經在濱海無聲的板塊，要啟動了，有些地方更得刷新認知，比如中心商務區。
06
濱海新區的房
不想鼓吹所謂「濱海放寬購房、落戶，房價就會大漲」。
但要客觀了解，如果濱海新區城作為一個城市，現在的房價水平是高還是低？
用GDP橫向對比，濱海新區與大連很接近，都是港口城市，地理位置與產業有雷同之處。
目前大連最貴的東港新區、高新園區，都是高薪產業集中地，房價2.8-3.8萬/平米。
按邏輯，濱海新區最貴的房子在中心商務區，現在2萬/平米，還有很大的成長空間。
當濱海新區所有短板都補齊，回過頭再看，現在的中心商務區，房價一定是被低估的。
畢竟，它是城市中心。
東邊太陽西邊雨。
如果濱海新區強大起來，有好產業、好學校，它就能形成「虹吸」，吸引誰？
最起碼是與濱海有密切聯繫的人——東部的人。
以前，東部很多板塊都炫耀自己站在了津濱雙軸上。
綠色屏障區的出現，意味著要切斷這條軸；濱城的出現，意味著雙城紅利吃不到了。
這些人要做選擇題，津城or濱城？
東部更靠近濱海的板塊，在某種程度上，被利空。
▎ 買房就是買板塊，打破格局，重新排布。
現在，濱海新區的「股價」還不夠高。
低點，也是機遇；差距，也是空間。
一屆領導對城市的決策，能影響它10年甚至20年的發展，真的很重要。
天津逆天改命，就看濱海新區了。
加油吧，大濱海！