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日前，市住建委就天津住房限購政策及發展方向等問題做出回應——
天津不會取消或放開限購。
官方新聞的報導是這樣的——
天津市住房和城鄉建設委員會主任蔡雲鵬說：
「這些都不是真的！假的！沒有這種事！」
並強調，
「作為天津製造業聚集地，天津濱海新區此前就沒有出臺限購政策，濱海新區全境本身就沒有限購。」
「近期，市住建委在保持住房限購政策不變基礎上，立足服務京津冀協同發展，更好承接北京非首都功能疏解，通過優化執行操作程序，精準滿足外地來津職工基本居住需求，但這種便利程序只是一種服務，只是一種便利，而不是放寬限購，市住建委將繼續維護房地產市場穩定。」
文字應該是審核、反覆斟酌過才發布的。但是仔細聆聽、認真學習蔡雲鵬主任的講話，會發現更多的細節，我把最後兩分鐘視頻一五一十地轉成了文字，把細節部分給你們做了標註，我不做解讀，你們自己悟——
房地產市場這件事兒，在營造全國最好的營商環境，便利於這些企業、這些人才到天津來落戶、來創業來給天津做貢獻。所以呢那我們就得讓他住啊，他一個選擇是租房住。還有一個選擇，人家想買房了。那我們濱海新區壓根兒就沒限購，濱海新區全境就沒限購過，為什麼呢?因為他是一個天津的產業的增長點。我們這次說製造業立市。這次全會剛剛提到的這個口號，這個要求。
那麼，你要聚集人才，聚集企業啊，你要讓他買房，是吧?那麼在濱海新區之外如果有大量的人才，比如海河英才，如果有大量的企業，比如京津冀協同發展引進來的企業，還有非首都功能疏解過來的企業。你要讓他買房啊，他如果是沒有戶口，他想買房，一個選擇是在濱海新區了，一個選擇是我們在時間上讓他能夠先住上，然後辦手續的時候一定讓他滿足我們所有的所謂限購政策的需求。這只是一種服務，只是一種便利，而不是放寬限購。
天津廣播的官方文章連結在這裡：回應 | 天津住房限購政策會變嗎？官方解讀！
4040404040404，這是第一個信號。
提醒一句，雖然蔡雲鵬主任說，濱海新區此前就沒有出臺限購政策，這是事實。但濱海新區執行天津全市的限購政策——
非本市戶籍居民家庭在本市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。
（文件是：津政辦發〔2017〕48號。網址是：
http://www.tj.gov.cn/zwgk/szfwj/tjsrmzfbgt/202005/t20200519_2370313.html）
2
第二個信號是：傾全市之力建設濱城（濱海新區）。
天津的功能定位調整為：全國先進位造研發基地、北方國際航運核心區、金融創新運營示範區、改革開放先行區。簡稱「一基地三區」。
其中，
先進位造，是天津的核心競爭力，也是既成事實。
航運核心區，這個需要爭。僅從吞吐量來看，在北方，天津僅排在第三。北方第一是唐山，第二是青島。
金融創新運營示範區、改革開放先行區，暫時可以忽略掉。
濱海哪裡會受直接益？
那麼，最實在、最能把握住且不能丟失的只有：全國先進位造研發基地。一基地的核心在哪兒？濱海新區啊。
原來天津是中心城區和濱海新區相向發展，最終對接成一個大城區。現在，這個想法已經徹底被拋棄，最新方向是要在十四五期間初步形成「津城」「濱城」雙城發展格局。天津市委書記李鴻忠的原話是這樣的——
這樣發展下去勢必會產生一系列的大城市病。打造雙城格局，就是要推動城市發展由「單中心」向「多中心」轉變，形成「組團式」空間布局，避免城市發展「攤大餅」的弊病。
下面是直接受益的區域：
中心商務區。畢竟高鐵、地鐵、文化中心（網紅圖書館所在地）都在這裡，而且文件也說了「盤活于家堡、響螺灣等空置樓宇和閒置土地，加快項目集聚，打造城市核心區。」該區域有萬科大都會項目、復地項目。
生態城中部片區。總價低，又有教育概念，且不是從零開始，這三樣缺一樣都不行，生態城中部片區具備。從市場反饋看，貽成的項目會比融創賣的好，畢竟挨著南開學校近。
下面是你可能踩坑的區域：
規劃提出的一主（濱海主城區）兩副中的兩副，北翼漢沽副城區、南翼大港副城區。這個就不要參與了。
我之前提過的生態城北部片區、臨海新城片區也請謹慎。
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第三個信號：嚴控城市開發邊界。
板塊重新洗牌。有些在早期規劃中的發展板塊，將被戰略性放棄；而又有一些新的板塊會崛起。
以下板塊請××：
大張莊、北教新區、雙青、地鐵9號線途徑的部分區域、葛沽、未來科技城、三大湖（東麗湖、天嘉湖、團泊湖）、中德生態城……
這些板塊都有宏大的計劃、宏偉的藍圖、聽著都很高大上。但是我給你說幾個事實——
天津南站，2011年開通運營，現在快十年了，你看看周邊的建設程度？
團泊湖，十幾年前由天津仁愛集團和市政濱海公司先期開發。現在人氣依然不旺。東部片區如今房價4000多起步。
這十年，是中國也是天津大規模基建的十年，尚且如此。
上面提到的未來科技城，規劃人口70萬。整個濱海新區的人口還不到300萬，這70萬人從哪兒變出來。
這還只是眾多小組團中的一個。
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第四個信號：人才政策更加開放。
天津市委書記李鴻忠說，「這幾年，我們實施「海河英才」行動計劃，在人才引進上取得了很好的效果，但還不夠。」要「實行更加積極、更加開放、更加有效的人才政策」。
海河英才計劃自2018年5月16日推出後，截至今年10月底累計引進32.8萬人，平均年齡32歲。我做了統計——
2018年，約13.3萬人；
2019年，約11.5萬人；
2020年截至10月份，8萬人。
我計算了海河英才月平均落戶數：
2018年，月均20460人；
2019年，月均9583人；
2020年，月均8000人。
吸引力在逐步走弱。明年，「搶人」還會有大動作。
今年你不是人才，明年就是了。
這利好市區老破小。
另外，在我刪掉的一篇文章裡，特意提到了濱海新區戶口通遷的事情，脫敏後粘貼如下——
《關於制定濱海新區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》），發出了兇悍的搶人計劃——
出臺新政、放寬落戶、調整限購政策；
引老鄉回故鄉、引戰友回濱海、引校友回濱海；
制定新市民政策，推動產業人口、流動人口在戶籍、公共服務、社會保障、生活配套等方面均等化
……
目標是：到2049年，濱海新區增加170萬人。
這個兇悍的計劃，首先瞄向了北京和河北省。
試行京冀戶口通遷、居住證互認制度。
戶口通遷！
什麼意思？依照本人意願，可以憑合法穩定住所（含租賃）或合法穩定就業條件在申請遷移登記常住戶口，不受參加城鎮社會保險、居住年限等其他條件的限制。
幾乎無門檻。對河北人，天津徹底打開大門……
再說一句，天津不是缺人才。天津是缺人。
提醒一下，下面還有1000字，還需要佔用你1分鐘。
5
最後說一下承接北京非首都功能疏解。
天津的十四五規劃，提到——
建立健全承接布局動態調整機制，加快濱海—中關村科技園、寶坻京津中關村科技城、武清京津產業新城、北辰國家級產城融合示範區、中日（天津）健康產業發展合作示範區等承接載體建設，優化服務環境，完善支持政策，確保企業和人才引得進、留得住、發展好。
天津會主動服務、主動對接，但是北京能否主動轉移、轉移到哪兒，就不是天津能決定的。任何事情，一涉及到城市之間的合作，首先是利益。除非是頂層強力推動。還有一點，就是北京經過數年的疏解，低端產業大多挪走了。剩下的是高科技產業，天津還是欠缺承接高科技的人才和底子，難以吸引過來。當然，北京也不會放，自己還沒填滿呢。通州一棟棟的寫字樓需要充盈、大片大片的土地等待出售，即使是城區，寫字樓空置率也再攀新高——
這是我在天津武清拍攝的圖片——
武清荒草中的中關村科技園、被廢棄的樓層
天津還提出了通武廊的規劃，據傳站點是北辰科技園北、南湖、翠亨路、南蔡村、城關、大王古莊、廊坊東、採育、亦莊東、施園、通州副中心、首都機場。
想一想北京到河北大廠的廠通橋、迫不得已經過燕郊然後一波三折的平谷線，這隻牽涉到北京-大廠、北京-燕郊兩地，通武廊可是涉及到三地。徵地的錢誰出？建設的錢誰出？我不想出錢，錢你出行不行？糾葛的事兒很多。
公路相比軌道交通，要簡單的多吧。但凡你了解過京津冀斷頭路的歷史，也不會對軌道報那麼大期望。說了十幾年，京津冀之間的高速斷頭路也不過是在去年才打通；然後你會發現， 進京的路大都是「大動脈」，而缺少毛細血管。有不少「無名小路」可以通向北京，但是你也不敢走，走著走著就斷頭了。
所以，無論是轉移概念還是跨城概念，你要做的是觀察。買房，別聽銷售忽悠。
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最後，有幾句提醒——
1.不相信大概念，是一個成熟購房者的基本素養。
2.有些區域，剛開始講故事，你不要著急上臺演。在臺下靜靜的看故事就行，否則你就成了故事。
3.在上行周期的時候，看未來；在下行周期的時候，看現在。現在買房，有現在才有未來。
4.普漲結束，分化、劇烈分化越來越明顯。上三區和下三區的分化會越來越大，環城之間的分化會更劇烈，有的地方會逆襲，但更多地方將永無翻身之日。
5.市場越來越內卷，只能單點突破。如果一定要環城買房，儘量關注這幾個版塊：
賓水西：有產業。華苑西，我認為未來城市界面不如賓水西。搞不好，以後華苑西的還得去賓水西消費。
天津南站：不如賓水西，勉強算一個。有個12年制為明學校、臨近地鐵，可以加分。
國展：國展對房價沒鳥用，有用的是隨之而來的基建、配套，所以要觀察基建、學校等落地情況。注意，當前在售樓盤是國展西，非國展版塊。
海教園：海教園之前我認為競爭對手是國展，現在來看有點幼稚；實際競爭對手是市區100多萬的老破小。但不要著急買，還在降價周期。
空港：目前空港一期的居住配套還有待完善呢，空港二期就不要考慮了。空港的優勢在於產業、學校及未來故事。
津濱大道：發展10年了，屬於有現在的版塊。目前金茂還在經營。
6.輿論管控會越來越嚴，有價值的真話會越來越少。你更要辛苦一點，躬身入局，親自考察市場，方能了解樓市真相。