清水時代結束,買房人「活路」在哪兒?

不知道各位是否還記得2017年成都公布了一份文件：《關於推進建築產業現代化發展的指導意見》(川府發〔2016〕12號)，其中明確提到：

今年是主城住宅「成品化率100%」的最後一年，盤點了一下從2017年後拿的所有土地，我發現沒有任何一個項目最終是清水交付，要麼是成品房要麼是精裝房。

不管是購房者自願或不自願，明年以後成都樓市必定是全面改善市場，政策引導剛需到近郊是大趨勢，這一點從土地儲備就能看出端倪。

從2017年限購到今年，早年拿的地已基本消耗殆盡，大部分倒掛盤出處就在這兒。但今年過後，最後一批低價地消耗完，購房者要面臨三個問題：

1、面積改善化，90-140㎡三房成主流

2、交付成品化，清水房退出歷史舞臺

3、主城豪剛化，50萬首付新房難上車

2020年1-9月成都新房成交面積結構

兩個產品特徵互為補充，最終結果是剛需在成都居住半徑向五環外延，主城人口向近郊遷徙，城南產業區人口向郊縣擠壓，新房市場向二手房市場過渡。

各位要面臨的不僅是買房難，還有換房難。從政策層面來看，當下並不是成都好的買房時機，建議非剛需可持續觀望到明年。

如果面臨婚姻、工作、資金等壓力非買不可，2021年前都只推薦關注清水房，二手房只需要關注滿五房源，同樣有幾個原因：

1、精裝（成品）房本質：彌補利潤的工具。

2、帶裝修部分有新動向，短期大利空。

3、未滿五增值稅不免，剛需憑空多幾萬負擔。

帶裝修和清水不是劃分是否值得買的標準（比如川發就是成品房），但絕對是給你避坑的靈丹妙藥（不一竿子打死，只能說十裝八坑），推薦各位優先選擇清水房源有三點原因：

1、帶裝修相對毛坯普遍溢價10%+且可能面臨不能貸款。

2、裝修是單獨產品線，只有改善項目勉強夠看，剛需無風格可言。

3、精裝市場普遍亂，全國都一樣。

但不管基於何種理由，除疊拼聯排以外，目前11區+天府新區（成都直管區）全部加起來不過20-30個清水房源預售，僅有的幾個主城房源都屬於一房難求，基本不具有市場參考價值。

預售清水房源（人工統計，僅供參考）

明顯倒掛的樓盤有中鐵騎士府邸（適合城南剛需）、中洲錦城湖岸2期（適合高新剛改）、源灘麒麟薈（主城剛需盤），三個項目下批次預售房源全部加一起也只能滿足1454組購房需求。

再把目光擴大到近郊區，要麼是板塊邊緣地帶，要麼是小開發商操盤，即便是清水交付讓出精裝溢價利潤，我依然不推薦剛需貿然購買。

至於怎麼買，我們往期從各個維度都推薦過，比如剛需在近郊怎麼選--20多歲，月薪幾千，你還能買哪兒？，比如二手房中優先考慮學區--學區碾壓地段，一街之隔，差價10000，比如五城與城南在市場環境下怎麼選--五城區二手房居然不香了！城南黨才是大贏家，感興趣可以翻一翻。

上面已經談到了，清水紅利消耗殆盡，於剛需和改善而言，面對新房和二手房都是前有狼後有虎。

偽改善多，真改善鳳毛麟角：

當前改善面臨被迫消費升級，從上面我統計的數據來看，成交結構偏向於90-140初改產品，和市場體感溫度看似是吻合的，但了解市場的人應該清楚，純改善購房者對價格不敏感，對產品極其敏感，那這些人到底是自願改善還是被迫改善呢？

我找了一下10月11區+天府新區新增房源面積結構，各位可以看看100㎡以下究竟有多少房源供應：

10月份成都新增住宅面積結構

其它月份數據我只大概看了下（原諒我懶就不全部統計了），情況大抵如此。所以不是大家普遍不差錢想要改善，而是市場供應逼迫購房者改善。

那是不是說明改善產品沒有市場呢？這和我們的體感溫度貌似也不一致，比如萬科天府錦繡、首開龍湖雲著、德商錦江天璽三個，不談產品如何，價格都屬於成都天花板級別，但中籤率都不高，說明了啥？

產品之外還有政策與市場，被誤傷的換房者太「南」

目前增值稅二改五，二手房市場雖然迅速降溫，打擊了投機炒房客，同時也誤傷了換房人群，這部分換房需求才是改善市場最大的客源，以90㎡以內計算，總價普遍是在100萬以內，憑空至少多出來幾萬增值稅，買之前怎麼賣是個大問題。

二手房不好賣不可怕，可怕的是新房更不好買，即便都在說成都是個改善市場，但是供應大多集中在天府新區和近郊，主城區基本是停供的，準確說成都不是「改善化」市場，而是「城南化」、「郊區化」市場。

作為一個負責任的媒體，我們絕不會去勸剛需觀望，至少在11月之前秉持的觀點是沒有特殊情況，適合自己即可下手，但是11月新房市場有一些微妙的變化（我不方便寫，但各位應該懂，實在不懂就文末掃碼進群問）。

我們不確定某些變化只是小範圍的試點還是會逐步推廣，持續的時間會有多長，但是對所有購房者而言都是利空消息，疊加之前貸款利率上浮，對炒房客是「史詩級」打壓。

我們猜測這一變化是短期內應對市場過熱，貫徹落實房住不炒精神。作為一把雙刃劍這個變化很可能只是短期調劑，但是對近期所有帶裝修房源都有衝擊，希望各位重視以下幾點建議：

1、不輕信民間消費貸，走銀行正規貸款渠道

2、能買清水就不買帶裝修，要買精裝房請仔細閱覽合同

3、放棄幻想，網紅盤年末大多不會開（大環境不好決定的）

4、明年成都新房進入改善時代，二手房也挺香，何必死守新房（特別是剛需）

最後提一嘴，我們不定時會針對二手房市場做一些評測或者推薦（其實一直都在寫~），跟大家分享一些優質房源，新房市場能寫的東西真不多，二手房市場反而被很多人忽視了。

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