自貿港紅利大爆發,TOD綜合體成就城市價值「增長極」!

每個城市的崛起，都需要催化劑，在自貿港時代，這個關鍵的角色，便由TOD來扮演。

日前，國家發改委出臺了《海南現代綜合交通運輸體系規劃》，明確到2025年，海南高速環島、海口和三亞之間1.5小時快速通達，高速鐵路客運量4000萬人次；公路通車裡程4萬公裡，其中高速公路1400公裡，「豐」字型+環線高速公路網絡基本形成；民用運輸機場達到5個，建成以海口、三亞、瓊海等機場為核心的綜合機場體系，成為通達全國，面向太平洋、印度洋的航空樞紐。

顯然，海南正在邁入TOD時代。

2020年，海南首個純商業TOD綜合體「龍湖光年」正式亮相，TOD生活旗艦項目開始滲透海南人的城市生活。7月，龍湖光年空中商鋪開盤，現場人山人海，兩小時勁銷7億。對於投資者而言，龍湖這種「軌交+商業」的項目，區位條件、資源配置、交通出行優勢顯著，成為被高度關注與追捧的對象是有其內在邏輯的。

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TOD與城市量級的精明增長

時代向前發展，城市不斷進步，然而交通堵塞，通行效率低下等城市問題讓各大進化中的城市煩惱不已。放眼世界，從紐約到東京，從哥本哈根到香港，各大國際一流城市紛紛利用TOD模式不斷地優化城市空間，實現城市的可持續發展。

基於TOD的模式，人們可以在有限的城市空間內，拓展出地下和地上無縫接駁的「軌道生態價值系統」，治癒「攤大餅」帶來的諸多城市病，讓城市實現精明增長。

近年來，伴隨著我國地鐵和高鐵的快速建設，TOD 模式，正成為國內各大城市紛紛搶灘的「藍海」。2017 年7 月，國家發改委提出要推動「軌道+商業」、「軌道+社區」、「軌道+小鎮」、「軌道+新城」的發展要略。越來越多的開發商、運營商進入TOD 領域，一座座「軌道上的城市」拔地而起。

據統計，目前已布局 TOD 的房企有二十餘家，既包括全國品牌房企，也包括地方性地產開發企業。但因為TOD模式開發周期長，項目投入大，且開發運營過程中頗為複雜，所以能夠「hold住」這種模式的房企是少數，其中就包括龍湖。

從2003年開始，龍湖便一直致力於探索城市TOD開發模式，並憑藉在TOD領域的領先競爭優勢，作為唯一開發企業參編了中國首個TOD標準——《城市軌道TOD綜合開發項目通用技術規範》、《城市軌道TOD綜合開發項目評價標準》，填補了國內TOD領域團體標準的空白。經過十餘年間發展，如今龍湖商業已進入全國20 個城市，開業商場42個，其中 TOD 項目近30 個，以 TOD 為核心的全業態開發面積超過 900 萬平方米。

乘著自貿港建設的東風，龍湖作為2020年海南省級重點項目首入海口，接駁城西站建立超80萬方大型TOD綜合體——龍湖光年，總投資超115個億，將形成海口自貿時代與世界經濟連結的重要商業地標。

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TOD是商業資產的價值巔峰

自貿港時代的到來，催生出了海南的商業基因，海南的商業格局也在發生著變革與重構。

什麼樣的經濟地位就會吸引什麼層次的商業主體。誠然，自貿港時代的光環提升了海南的發展高度，使得兗礦集團、中國建築、大唐集團等名企爭先恐後的前來海南布局。

海南自貿港已逐漸成為了投資關注的熱土，將由住宅地產轉向商用物業、產業物業城市運營。據錦麟商業最新發布數據顯示，海口樓宇物業存量及潛在增量規模達到521.8萬平方米，其中短期潛在供應量達294萬方。TOD、垂直城市綜合體、總部經濟綜合體等作為新興業態，出現在了在全新的商業業態清單裡。

以TOD為模式打造的綜合體，以軌道站點為中心，在共生、互利的基礎上，不僅能彼此增加潛在顧客，還能長時間「粘」住人，最終實現多項功能的綜合，進而轉化為商業價值。其就像是一個都市大磁場，吸引著人流、資金流、信息流，匯聚成片區的生活、消費中心。這既能讓人們享受成熟的配套、便捷的都市生活，同時實現資產的增值。

如此背景之下，選擇下一個正在崛起的TOD，便成了應有之義。而龍湖光年的出現恰好正中標的。位於城西站之上，龍湖光年依託海口傳統意義上的版圖中心—龍昆南板塊，串聯美蘭國際機場，規劃約22條公交線路，規劃5000㎡泛候車區，對標紐約、東京等TOD先進模式，將打造「大樞紐、大商圈、大天街」三位一體的超級TOD。

兩大交通樞紐再加龍湖光年本身所處南海大道和龍昆南海口兩大城市動脈之上，根據百度地圖及第三方數據監測，經過項目的人流量，每天超30萬人次。在強大軌交驅動下，未來將發展成什麼樣，值得眾人期待。

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TOD必將成為自貿港投資的最佳機遇

當大城崛起勢不可擋，攜手造城，便順理成章。都知道在城市進步催化下，TOD模式所蘊含的商機不可限量。而最核心要考量的一個因素就是這個TOD項目中商業配套的成功與否。是否有規劃運營成熟的大型商業，對TOD的影響是巨大的。如果這個TOD項目有一座天街，那就意味著這裡的客戶可以享受到更加優越的配套和更加高品質的生活方式，同時也預示著這裡未來物業的升值空間更大。

龍湖光年自持天街約22萬方，是天街產品系列中體量第三大，華南區域第一大天街。除此之外，因為龍湖天街進入海南，也把自己品牌的戰略布局擴充到海南，可以預見，龍湖帶給海南的不是一座「空城」，而是人氣之城、投資之城。

依託於龍湖天街，空中商鋪、光年大道地標鋪成了炙手可熱的投資標物。空中商鋪作為龍湖推出的核心資產，超高的層高，在全國商業地產來看，屬少見。雖然說，「空中商鋪」在海口是一個新詞，但在全國乃至世界範圍內，它已經經受住了市場的檢驗，並沉澱了一批優秀的案例。比如，位於重慶沙坪垻的龍湖光年項目，比如武漢範湖站地鐵口的葛洲壩龍湖江宸項目，再比如重慶龍湖時代天街：該項目28棟約29萬方的商業塔樓，大部分作為商業經營，出租率達到98%，租金水平位居重慶市前列。

如果說空中商鋪是龍湖光年帶給自貿港的第一桶金，那麼光年大道地標鋪的出現，則是將整座金礦都搬了出來。

光年大道地標鋪首創三首層商鋪形態，引導更多人流到不同樓層。值得一提的是，按照規劃，光年大道將打破營業時間的限制，增加更多體驗性的業態組合，可實現24小時全天候商業。這也是繼龍湖在探索未來商業模式上放出的又一大招，彌補了海南市場對具有集聚效應的夜經濟示範區的強烈需求。

當城市選擇了TOD，無疑也將更先進的城市價值理念和資源賦予TOD，推動區域成就更繁華、更宜居、更美好的價值區。對商鋪的選擇來說，地區繁華、交通便利、人口流動量大等都是未來商鋪高收益的黃金法則，這也是TOD模式逐漸成為商鋪投資風向標的有力佐證。選擇龍湖光年的投資者，必將成為TOD模式的受益者。

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