文丨陳明豔
近年，TOD商業綜合體開發模式迅速崛起。
或許不少海南人對於「商圈」概念的理解還停留在百貨商場的層面，更深入一點，就是購物中心以及大型商業綜合體，卻很少有人意識到，現代商業中心的發展已步入了4.0階段——以公共運輸為導向的TOD。來自美國紐約、京東澀谷、新加坡的舶來品落地即生根，在短短十幾年時間裡，迅速改變了國人的消費方式，深刻影響了國人的消費習慣。
春江水暖鴨先知，地產企業顯然已先人一步嗅到了新的契機，據不完全統計，目前國內已涉足或正在涉足TOD的房企已超過20家，包括龍湖、萬科、綠地、保利、招商蛇口、碧桂園等頭部企業。
今年，龍湖進軍海南海口，為這座自貿港省會城市帶來第一座TOD大型商業綜合體，此舉意義非凡，令人矚目。相比開發經驗、空間區位條件、運營管理經驗、潛在客流……這些顯而易見的因素，或許其成功背後潛在的邏輯更值得思索。
現代社會的高速發展創造出了新詞彙「無聊時間」，更為人所知的是「碎片化時間」，上班、下班、一日三餐、學習、工作、生活……繁忙的現代都市生活造成了時間和空間的割裂，於是有人發現，花費在路上的時間永遠比在目的地的時間要多得多，聰明的商家見縫插針。
與時俱進的商家早已發現了這段很容易被忽視的時間背後的商機，於是TOD商業綜合體應運而生。
香港曾流傳這樣一個樓市投資口訣：「吸金房地產要靠中小戶，投資中小戶跟著人氣走，人氣在哪裡？就在地鐵口。」「地鐵之上建項目」，這是很多人對於TOD最深刻的印象，由此可知TOD模式與現代化便捷交通之間緊密的聯繫，隨著時代的發展，TOD中的公共運輸元素已不再局限於地鐵，機場、火車站、輕軌、高鐵等軌道交通及公交巴士相繼成為成就TOD的關鍵點。
以海口龍湖光年TOD項目為例，項目地處海口交通中心地帶——城西，串聯美蘭國際機場，臨近海口東站，規劃22條公交線路，5000㎡泛候車區，日均客流量或超30萬次，據國家統計局公布的數據，2010-2018年這8年間，海南以3421%的增速高居全國鐵路客運量增幅榜首；據海口美蘭國際機場消息，2019年，美蘭機場全年累計執飛航班16.39萬架次，旅客吞吐量2421.66萬人次，其中，全年國際地區客流量達140萬人次。身為海口人都知道，龍昆南路在海口交通系統中處於什麼樣的地位，「兩天一小堵，三天一大堵，天天是國慶」並非全是笑話，由此可知此地的人流量。
來來往往的行人，包括上班族、學生黨、出差人士、島外旅客……這些流動性極強、消費能力極高的客源，在擁擠繁忙的路段上等待上下班公共巴士、動車、飛機起飛的過程中，產生的「無聊時間」無疑是極為龐大的。如何利用好這些時間，龍湖光年TOD給了一個很好的啟示。
除此之外，TOD模式的核心優勢還在於將需求集中化。傳統商業中心發展模式下，消費者日常中可能涉及多個場景，包括工作、居住、用餐、娛樂、社交等等，為滿足這些不同的需求，需要輾轉多個場景，但由於「面」式的布局，場景之間距離較遠，必須駕車前往，公共運輸並不方便；海口龍湖TOD商業綜合體涉及主題天街、約 22 萬方海南單體最大購物中心、150M地標級寫字樓、自持高端酒店、空中商鋪、商鋪、品質住宅等多個商辦類業態，將現代都市人分裂的時間和空間重新凝聚到一起，吃住行遊購娛一站式服務進行到底。
與此同時，公共運輸與TOD綜合體互惠互利的作用也將提升城市公共服務的整體水平，有效疏導或聚攏人口，對一個城市的發展起到引領作用。基於此推論，海口龍湖TOD綜合體建成開業後，龍昆南路的交通壓力或將大幅度降低。
植根於現代化便捷交通的TOD和抖音一樣之所以能成功，就是因為都是在利用看起來很不起眼的「無聊時間」見縫插針，將現代人割裂的時間和空間重新串聯起來，以此彌合都市人多樣化的需求體驗和「短平快」的生活節奏之間的矛盾，這是傳統商圈無法比擬的。
一點共識是：現代人的生活，虛擬和現實之間的界限逐步在消融。5G、網購、遊戲、電競、雲科技、短視頻……這些例子早已是老生常談。而我們熟悉的實體商圈，也在新一輪的全媒體傳播中衍生出了符合時代特徵的經營方式和傳播方式。
消費提質升級的當下，作為消費主力的年輕人的消費觀不再局限於以往的「物美價廉」，伴隨著網際網路的高度傳播，社交作為一種隱形的消費需求要素被提高到前所未有的高度，好吃、好玩、好看、刺激、新潮、好拍照……這些才是時下年輕人最為關注的元素。
朋友圈、微博實時動態、抖音短視頻記錄了每一次消費，對於年輕人來說，消費場景既是過程也是目的，抖音上，關於「#商場」的播放量以達到了6億次，熱門商形成網紅效應，引人前往打卡的例子屢見不鮮。10月11日，某日本品牌便利店首批海口店正式開業，開業期間人氣爆棚，吸引了不少年輕人前來打卡。事實證明，海口並不缺乏消費潛力，缺乏的只是能給年輕人提供新潮消費方式的地方，同時也缺乏能夠打造網紅爆款的開發商。
作為優秀商業地產的運營者，龍湖光年對於如何打造爆款TOD商業綜合體並不陌生。近些年，全球已有超過 4500 家商戶，超 340 家戰略合作品牌與龍湖建立了合作關係，其中，不僅有百盛、遠東百貨、永輝這樣的連鎖商場行業巨頭，還有VERSAGE、PRADA、H&M、ZARA、UNIQLO等知名品牌線下門店。每一個單獨拎出來都是足以引爆熱點，製造網紅效應，吸引年輕人前來打卡的實力品牌門店。
好吃、好玩、好看、刺激、新潮、好拍照……作為中國TOD模式的先行者，在北京、上海等一線城市中廝殺出一片天的龍湖光年無疑時刻都在思考，如何才能緊緊追趕時代的腳步，不斷滿足年輕人的消費需求。
近些年，海南對房地產行業調控持續加碼。今年3月7日，海南省對外發布《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，「限購、安居、限售」等關鍵詞一出即刻激起波瀾。
8月3日，海口市住房和城鄉建設局發布《關於打擊捂盤惜售等違規行為進一步規範房地產市場秩序的通知》，將進一步整頓和規範房地產市場秩序，切實維護消費者合法權益，嚴厲打擊房地產捂盤惜售、化整為零、飢餓營銷、僱人排隊等違規行為。
調控持續加碼的當下，有業內人士稱，這些調整對於一些非規範性操作的開發商來說無疑是致命的，因為這些商家已經習慣了傳統的非規範操作，分銷捆綁風氣盛行，一旦卡住了節點，缺乏自我傳播和自有渠道的開發商無異於斷了發聲渠道。
與此不同，龍湖一直以來都十分重視線上概念的塑造，重視自有渠道的開發，而非盲目從眾，進行簡單的復刻。抖音上，「#龍湖天街」的播放量已達629.8萬次，除此之外，騰訊、優酷、愛奇藝等主流傳播平臺也時常出現「龍湖TOD」的宣傳視頻。而對於龍湖光年來說，新穎概念的塑造，自有渠道的創新，也是一種與年輕消費群體進行對話的方式。
TOD是現代商業中心發展的最新階段，吸金能力極強，稍稍有實力的開發商無不涉入這片廣闊的新藍海，以期在時代的洪流中分一杯羹，然而並不是所有TOD都能成為龍湖TOD。
縱觀國內頭部開發商，能像龍湖一樣，在市場上形成「龍湖TOD」、「龍湖天街」品牌概念的並不多，因為TOD模式對房企綜合運營開發能力要求相當高，首先，這考驗企業與政府、交通公司等多個主體的溝通協調能力；其次，這要求企業具備多個複合業態空間打造能力。
2003年，龍湖第一個商業——龍湖北城天街項目開業。重慶龍湖北城天街位於江北觀音橋商圈，分布數十條公交線，輕軌三號線直達，15分鐘以內可到達江北機場、龍頭寺火車站、重慶火車站、朝天門港口。這是龍湖探索TOD模式的萌芽，其符合TOD模式的核心要素——商業聚集以及人流密集等。觀音橋片區也因龍湖的介入，加速從一個站點成為一個商圈的進程。
歷經17年時間發展，從內地經濟重地重慶，到東部發達城市北京、上海、杭州，再到與國際接軌的海南自貿港，龍湖在開發TOD模式的過程中，也在不斷追本溯源，審視這件落地即生根的舶來品在海外的發展進程。
有消息稱，2017年，龍湖集團執行長邵明曉親自帶領高管團隊，赴東京拜訪東急不動產、日建工作坊，專程交流TOD內容。龍湖發現，在TOD模式領域，日本已發展到第四個階段。第一階段是知道交通重要，但仍停留在弱連接層面；第二階段，軌道交通開始有通道；第三階段就是地鐵上蓋物業建設等；第四階段便已發展到極致，比如日本的澀谷未來之光，可以做到複合七條軌交，除了空間連接，還能關注到內容之間的連接。
據此，邵明曉提出「空間即服務」發展理念，其核心針對龍湖具備多業態空間打造運營服務能力，且加強協同而提出。
所謂「空間即服務」即人與空間的連接，指的是洞見客戶未來生活、工作、社交場景，參與城市空間、服務重構，尤其是在城市、商區、社區、住區的機會，聚焦於大流量、大容量的客戶，佔據城市及交通的重要節點，打造生活圈消費地，把握人工智慧、大數據等新技術趨勢，創新業務模式，提升數位化競爭力。這也與TOD模式不謀而合。
針對TOD模式探索演變，龍湖內部提出四個關鍵詞：高效、智能、IP、空間疊加。其核心就在激發空間、人以及場景的活力，這已經接近日本關於軌道交通第四發展階段探索內容。
海口龍湖光年項目，師法東京澀谷開發模式，依託「自貿港 + 樞紐核 + 綜合體」三位一體的價值體系，打造超 80 萬方龍湖全國最大純商業TOD綜合體，這必將成為自貿港時代海南對話世界的商業地標。南下海南自貿港，也是龍湖集團探索與國際化接軌一個重要環節。
龍湖南下自貿港，走出與國際接軌的重要一步，市場反響也十分熱烈。海口市智慧房產信息管理平臺公布數據顯示，目前在售的海口龍湖光年大道地標鋪、空中商鋪兩類產品市場認可度極高，8、9月份連續蟬聯全市商辦籤約金額、套數、面積TOP1。據相關人士披露，過去的一個月，龍湖光年大道項目日均到訪超170組，單筆成交超4800萬元；6月27日-10月5日期間，訪客達17093組，留電57677組，60天內銷售額突破12億元。
「目前，每天都有很多人來電詢問在售的光年大道地標鋪和空中商鋪兩類產品。其中，光年大道有超70%的客戶都會選擇連買。」提及光年大道目前的熱度，龍湖方面表現出了十足信心。