疫情中休眠的中國房地產市場的寧靜，被上海的一塊310.5億元總價地塊的成交打破，2020年全國土地市場復甦的序幕正式拉開。
2月20日下午15：41，備受關注的上海徐匯濱江西岸114.7萬平方米金融港綜合體地塊最終花落香港置地集團，總價310.5億元，總樓面地價2.707萬元/平方米。
這塊土地引起了外界的強烈關注，不僅是因為高達310.5億元的總價，也不僅僅因為其龐大的體量，更因為其堪稱苛刻的出讓條件：超過80%以上為商業辦公及文化用地（其中商業21萬平方米，寫字樓65萬平方米，酒店5.5萬平方米，文體用地4萬平方米），住宅地塊絕大部分為社會租賃住宅（15.65萬平方米，不超過1187套，只租不售），僅2.5萬平方米可售商品住宅，且商業部分、文化用地、租賃住宅100%自持，辦公部分60%自持。
如此苛刻的出讓條件，是因為上海對這塊位於黃浦江畔的核心地塊寄予厚望，希望這個足以改變上海城市和商業發展格局的重量級項目能夠由實力和豐富運營經驗的開發商來整體的設計、開發和運營，而苛刻的條件也對開發商的資金實力和商業運營能力提出了很高的要求，也讓這次拿地的開發商香港置地集團獲得了空前的關注。香港置地這家港資開發商到底有什麼樣的實力和背景，來承擔如此重要的戰略性地塊的開發和運營，香港置地到底能不能完成這個「極限挑戰」。
極限挑戰：80%以上自持 可售住宅僅2.5萬平米
此次出讓的「巨無霸」徐匯濱江西岸金融港地塊臨黃浦江，包含徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元28個地塊，位於徐匯區斜土街道106、107、108街坊，四至範圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路。
根據出讓文件，徐匯濱江西岸金融港地塊為28幅土地一次性出讓，總佔地面積地上32.37萬平方米，地下水平投影佔地面積28.58萬平方米，土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，項目總建築面積114.7萬平方米，其中地上計容建築面積為108.7萬平方米；地下商業面積不超過6萬平方米，此外還包括65萬平方米地下停車場面積。
這塊土地2月11日正式掛出就引起了外界極大的關注，不僅是因為其龐大的體量，而是因為其在上海城市格局中的舉足輕重的位置。該地塊位於上海中心城區徐匯區濱江區域，黃浦江西岸，外灘的上遊，擁有1.2公裡的黃浦江一線江岸線，江對面是世博文化公園。是上海中心城區尤其是沿黃浦江地帶僅存的可供大規模、高起點、成片規劃開發的區域之一，從地理位置和體量上看，是不可複製的絕版地塊，且規模巨大，是改變整個上海城市和商業格局的戰略性地塊，因此備受業界關注。
按照上海市規土局的規劃，該項目是助推徐匯濱江建成「全球城市卓越水岸」的重要一環，主要為金融產業功能和企業機構量身定製、以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閒、文化、生態等功能為一體的中央活動區。其中將打造210米、280米高樓，建成後將與西岸第一高樓恒基星揚西岸中心持平，成為城市生活新地標。
正如前面所述，這個地塊地上部分加上地下商業總共建築面積114.7萬平方米，商業文化部分100%自持，辦公部分60%自持，社會租賃住宅全部自持出租運營，可售商品住宅面積僅2.5萬平方米，僅佔總建築面積2%左右。
這樣苛刻的出讓條件，對開發企業的資金實力和運營能力提出了極高的要求和挑戰。
一是超過100萬平方米的城市地標級的項目的整體開發、規劃和設計難度極大，對開發商的開發實力和經驗要求很高。
二是310.5億元的土地成本加上開發成本，總投資或將超過700億元。而且由於項目大部分面積自持，可售商品住宅2.5萬平方米即使按照15萬元/平方米的單價出售，銷售總額也只能達到40億元。因此，大部分投入資金短期內無法通過銷售回收，開發商也無法通過負債來進行投資，只能使用自有資金，而且需要長期沉澱大量資金，因此對開發商的資金實力要求非常高。
三是持有物業包括商業、寫字樓、酒店和租賃性公寓的運營，對開發企業的運營能力，包括整合引入全球優勢金融資源、全球企業資源能力，以及匹配服務這些全球化企業要求的服務能力，要求非常高。
這樣苛刻的條件之下，投入700億元的資金，無疑是一場「極限挑戰」，或者說是極大的冒險。這場冒險能夠成功，一是有賴於中國和上海經濟的持續穩定發展，徐匯濱江地區如願成為比肩外灘、陸家嘴(600663,股吧)的新金融和商業中心，二是有賴於開發和運營方長期穩定投入的資金實力和強大的大型金融商業中心的運營能力。
摘得此地塊的香港置地集團到底是不是這樣一個足以承擔這場世紀冒險的角色？
香港置地大手筆的背後：低負債+充裕的資金+百年金融商業運營經驗
香港置地集團在中國內地亮相不多，但卻是擁有130多年歷史的香港老牌英資地產企業，有上百年的金融商業核心區的開發和運營經驗，且資金實力雄厚，負債率低，此番310.5億元拿下上海徐匯核心地塊，其實是有備而來。
從開發和運營經驗看，香港置地在香港中環金融商務區擁有超過45萬平方米的寫字樓、酒店及商場，是中環金融商業區1/3物業的擁有者和運營者。
同時香港置地在亞洲擁有超過85萬平方米的持有型物業，分布在中國香港、中國澳門、新加坡、印尼、泰國、越南、菲律賓等國家和地區。在新加坡，香港置地聯合長江實業和吉寶置業開發和運營了新加坡濱海灣金融中心。在中國內地，香港置地在北京、上海、重慶、成都、南京、武漢、杭州等7大城市的核心地段進行地標項目的開發和運營。
根據財報，截至2019年上半年，香港置地集團在香港持有的寫字樓平均租金達到116港元/平方英尺/月，在香港零售物業（商鋪）平均租金則達到239港元/平方英尺/月，而且其在香港寫字樓幾乎滿租，財報顯示，在2019年6月30日僅有2.8%面積的租戶在租約換籤過程中，而2018年底的空置率則僅為1.4%。香港置地在新加坡的寫字樓平均租金則達到了9.6新加坡元/平方英尺/月，空置率僅3.3%。這些數字充分證明了香港置地的運營能力。
此外，香港置地在全球的持有型物業每年為其帶來數十億美元的租金收入，也讓香港置地累積了雄厚的資產。財報顯示，截至2019年6月30日，香港置地淨資產（不包括現金）為385億美元，而截至2019年6月30日，香港置地的淨資產負債率僅為10%。
超低的負債率和充足的資金，也成為香港置地開發和運營上海徐匯濱江地塊的最大砝碼之一。徐匯濱江這個百萬平方米超大型地標項目，需要的正是持續不斷的資金供應能力和長期運營能力，香港置地則因此成為十分匹配這個超大型金融商業地標項目的企業。
逆向而行的外資企業
值得注意的是，近期在中國經濟受到中美貿易戰和新冠肺炎疫情等不利因素影響持續放緩的時候，包括港資在內的外資企業卻開始悄然進入中國，在上海、北京等一線城市以及香港等地持續加碼投資。
就在此前的2月18日，美國零售商Costco聯合星河控股集團以8.98億元總價拿下上海浦東康橋工業區臨近迪士尼樂園的地塊，在此落地Costco浦東店。2019年12月，港資長江實業旗下的亞騰資產管理公司以3.47億美元的價格啟動收購上海三林印象城商業中心。2019年10月，歐洲保險巨頭安聯收購價值10億歐元的北京寫字樓項目融新科技中心85%的權益。在2019年11月，新鴻基以422億港元的總價拿下香港西九龍新地王。新鴻基還在2019年9月以132.6億元拍下杭州江河匯商業地塊。
外資在這個時間點逆向而行，加碼在中國的投資，包括在房地產和土地市場的大手筆投資，顯然是對中國經濟、對上海、北京等中國核心城市長期趨勢的看好，並不囿於一時的經濟調整而影響其長期的投資預期。外資的投資更看重長期的趨勢，中國經濟和房地產市場長期來看仍處於上升期。
此次香港置地310.5億元拿下上海徐匯濱江百萬平方米商辦綜合體地塊也是這個趨勢的最新表現。
（責任編輯：宋虹姍 HO031）