豔姐team地產人言
今年的上海最不缺的就是重磅級地塊。
隨著內環內數個優質地塊同時啟動拆遷，上海核心區域也迎來了重磅地塊的高潮，其中也不乏一些體量不小的純住宅地！
就在剛剛，融信、保利、招商以52.129億元底價拿下靜安中興社區內環內純住宅地，最終成交樓板價約為7.2萬元/㎡。
該地塊為2020年上海核心地塊最後一塊純宅地！
有意思的是，聯合體中的融信曾經以高達139.3%溢價率、10萬/㎡有餘起拍樓板價拿下了就在地塊一旁的中興路壹號。
如今對標來看，三家聯合體可以說是撿了大便宜了！感覺有如當年股票買在了高點，如今在低點補補倉。
01
全國單價地王旁的純住宅地
地塊並非靜安今年出讓的第一塊重磅地塊。
此次出讓的靜安中興社區C070202單元268-01地塊，佔地面積24377.6㎡，總建面72401㎡，就在地鐵3號線旁。
地產人言自製
中興社區也是土拍市場的老熟人了，當年融信拿下的全國單價地王、如今的萬科中興路壹號就在一旁。
圖源網絡
對標來看，底價拿下這次的地塊可以說是佔了大便宜了。
今年4月底中興路壹號千呼萬喚始出來，均價足有12.98萬元/㎡，刷新了板塊內預售證均價天花板。
如果按這個價格來看，也就是說這次的地塊若是好好操作一番，未來的可盈利空間還是相當可觀的。
看周邊的配套也非常豐富，不僅緊鄰地鐵三號線，周邊也有凱鴻廣場、利通廣場以及四川北路公園、虹口足球場等配套，距離大悅城、人民廣場、新天地等各大核心商圈也不遠。
而最重要的是，一旁的中興路壹號未來還要和雅賓利聯手打造城市綜合體，從規劃和改造層面來看，未來的中興社區會煥然一新。
換句話說，這裡未來相當於輕輕鬆鬆就擁有了出門可達的豐富配套。
02
僅一家參與競拍
中興路地塊為何遇冷？
按理說對標來看，7.2萬/㎡的起拍樓板價並不算太貴，並且該地塊一如今年上海出讓的多塊宅地，同樣沒有自持要求，在預期中估計也會有個幾家開發商爭相拍上個幾輪。
但顯然開發商對這塊地的熱情並沒有很高，最終的有效競買申請人不過一家。
大概率出於兩方面原因：
一是將近年末，各家的去化壓力頗大，加上如今上海拿地基本都要求自有資金拿地，加上保證金60來億的壓力並不小。
二是這塊地也並不那麼好做：
在地塊的要求規劃中，還包括有建面約7603㎡的歷史保護建築。
這對於開發商來說喜憂半摻。
有歷史保護建築意味著整個項目的建設難度會大上不少：
根據答疑紀要來看，一般歷史建築可以進行修繕、復建、改擴建或者拆除新建，但是復建、復建、改擴建或拆除新建時需對有特色的建築構件予以保留，並且要結合街巷界面和地塊肌理的相關保護要求。
但是值得欣喜的是，地塊內的歷史保護建築將用作經營性功能，並且將同樣作為住宅用途。
換句話說，未來的保護建築甚至也可以作為住宅出售，雖然操作難度大了不少，但是同樣也能為項目增色不少。
同時，地塊內也可設置少量商業，主要配置便利店、連鎖藥店、餐飲等與居民生活密切相關的生活服務業態，未來的可發揮空間還是不少。
03
年末上海核心地段鑽石地塊頻出？
176億史詩級地塊將至！
2020隻剩最後一月，上海核心地段卻是鑽石地塊頻出量少質高。
除了今天成交的中興路地塊，豔姐盤了一下，接下來的一個月，上海核心地段還有三個重磅地塊將相繼推出：
地產人言自製
三個地塊加起來起拍價總額高達240億元！
不過三個地塊均為綜合地塊，從這個層面看，此次的靜安中興社區地塊倒成了2020年內環內最後一塊純住宅地。
其中即將推出的虹口北外灘文體商辦地塊，與之前恆大拿下的虹口區北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊臨近，整個地塊緊鄰黃浦江，也是絕對的鑽石地塊。
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但是，未來最重磅的一塊地無疑是黃浦豫園社區地塊，打包了十塊地一次性推出，總起拍價高達176億元，可以說聲勢直逼今年年初香港置地在徐匯濱江拿下的310億元全國總價地王。
也是上海歷史上起拍總價第四高的地塊，但同樣也是上海市中心近年來最優質的大宗地塊！地塊東側就是豫園。
圖片來源：中指研究院
地塊的住宅開發體量超過13.8萬方，比這次的中興社區地塊更大。
如果只看地上商業+住宅計容面積，起拍樓板價就高達9.35萬元/㎡，在整個上海土拍史上都少有。
要知道前不久華發拿下的四行倉庫旁緊鄰蘇河灣的地塊，已經算是少有的史詩級優質地塊，但整體成交樓板價也不過5.28萬元/㎡，單算住宅樓板價也就在8萬元/㎡左右，但已算是撿了大便宜了。
可見不管是看體量還是起拍價、地段，明年年初推出的黃浦豫園社區地塊都是絕對的核心中的核心，史詩中的史詩！
這麼看來，剩下的一個月上海土地市場還將會有幾場激戰，而2021的開篇大作也已然備好，誰會成為最後的王者？讓我們拭目以待。