（贏商網記者報導）如果說成功商業地產項目帶來的租金回報和物業增值，那麼香港海港城與時代廣場是最好的例子。
九龍倉發布的2014年業績報告顯示，香港海港城收入增加14%至89.96億港元，其中商場部分收入56.74億港元。在零售市況下行的情況下，海港城商場的銷售額上升3.4%至350億港元，市場佔有率進一步擴大至7.1%。此外，在2014年年底，海港城的市值已為1600億港元，較2013年上升16%，佔九龍倉集團營業資產的38%。
而依託海港城和時代廣場積累的商業地產運營經營，九龍倉正在內地重點城市打造國際金融中心項目，除了商場部分已經開業的成都國際金融中心，長沙、重慶、無錫、蘇州等城市的國際金融中心項目也正在建設中，預計在2016年、2017年集中面世。
海港城銷售額350億港元 市場佔有率達7.1%
根據年報顯示，九龍倉2014年投資物業收入增加20%至133.97億港元。其中，香港方面增加16%至114.13億港元，主要是海港城及時代廣場的商場租約持續帶來穩健的基本租金，以及寫字樓續租租金穩步上升所致。內地方面增加57%至19.84億港元，尤其受惠於翻新後的大上海時代廣場重新開幕及新近開業的成都國際金融中心。
九龍倉投資物業2014年盈利持續強勁增長，同比增加16%至76.24億港元，佔集團核心盈利的73%。相比投資物業，發展物業（住宅項目）盈利（包括合營公司）下跌55%至14.74億港元。九龍倉綜合核心盈利進一步受到缺少非營業收益及出售投資收益所影響，減少7%至104.74億港元。
九龍倉表示，由於內地的反腐倡廉運動導致奢侈品消費下降，加上歐洲、韓國和日本因貨幣兌港幣和人民幣的匯率持續下跌而對香港構成競爭，使香港的銷售按年下跌 0.2%。另外，於2014年後期發生的「佔領行動」更令零售市道雪上加霜。
不過，海港城的表現再次在不利的零售市況中跑贏整體大市。總銷售上升3.4%，達350億港元，再度創下歷史新高。海港城商場的收入增加16％，升至56.74億港元。繼Uniqlo於九龍區面積最大的旗艦店於四月開幕後，面積達 37000平方尺的 Page One 全概念店和佔地三層的 Versace 全概念店已分別於9月下旬和10月開幕。
時代廣場是九龍倉在香港另外一個代表性商業項目。翻新工程完成後，整體收入躍升21%至25.44億元，營業盈利亦增加24%至22.76億港元。2014年，時代廣場的零售銷售額和收入均出現新的增長動力，零售銷售額上升11%至105億港元，收入上升至18.83億港元，增幅為26%。翻新過程中，也引入了多個新品牌，包括Celine、Jimmy Choo和 Hugo Boss，也有Topshop 和 American Eagle Outfitters 等大眾流行品牌。Gucci 即將於二○一五年年中之前開設佔地兩層的新鋪，il Colpo 開設佔地4800平方尺的星級髮廊，而雪花秀也在時代廣場開設港島首家美容水療中心，面積10000平方尺。
內地租金收入19.84億港元 重點發展5大國金中心
隨著九龍倉在內地的商業地產項目逐漸開業，租金收入也逐步增加。
年報顯示，2014年，九龍倉內地投資物業的收入增加57%至19.84億港元，營業盈利增加30%至9.91億港元，主要得益於成都國際金融中心和上海會德豐國際廣場的租金貢獻。
成都國際金融中心商場部分自2014年初開業以來，在匯聚了接近三百家國際名牌店，當中逾一百個知名品牌更是首次進駐華西地區。商場的出租率超過 99%，98%的店鋪已開始營運，商場的零售銷售和人流分別升高400%和250%。2014年，商場的收入達4.83億元，較目標水平高21%。九龍倉預計，待商場全面投入服務後，每年的零售收入可高達6億元。
九龍倉稱，集團正在內地發展包括成都、重慶、長沙、無錫、蘇州在內的五個國際金融中心，規模可媲美、甚至超越香港的海港城和時代廣場。並表示，當項目在2017年或之前陸續落成時，集團在內地的經常性租金收入基礎將會顯著加強，並會成為集團增長的主要動力。
目前，成都國際金融中心已在2014年完成及交付第一期，包括購物商場（20.6萬平方米）及兩座寫字樓（26萬平方米）。重慶國際金融中心四座寫字樓（集團應佔 9.2萬平方米）和無錫國際金融中心（14.8萬平方米）亦已落成。其他商場將集中在2016年至2017年陸續投入使用。
九龍倉集團副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋早前在接受採訪時表示，九龍倉非常看重北京、上海等一線城市的機會，一直在尋找在合適的地塊。根據九龍倉的規劃，未來依然堅持兩條腿走路的政策：一是依靠海港城與時代廣場的經驗，在發展自持的投資物業；二是按照個別項目的回報率，在審慎選擇住宅等發展物業。