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1、物業供給側進化之科技賦能
隨著物聯網、大數據等技術的普及，智能道閘、智能門禁、智能停車場等硬體設施在社區內滲透率提高，物業服務企業普遍配備設施管理系統、數據共享中心，實現削減人工成本，提升管理效率，最終達到降本增效的目的。
疫情中，物業企業的科技應用得到了充分發揮，在門禁、停車等諸多場景起到了防疫作用。綜合來看，疫情防控對社區、物管科技應用起到了加速作用。前期布局較多的物管企業相對優勢顯現，彰顯長期競爭力。同時，社區科技應用加速，有望帶動下遊設備和服務商發展
1.1、科技應用是物業企業對抗人工成本擠壓的重要手段
物業服務作為勞動密集型行業，人工成本一直是企業服務成本中佔比最大的項目。依據中國指數研究院《中國物業服務百強企業研究報告》， 2017-2018 年，物業百強企業成本構成中，人員費用佔比分別為 55.84%和57.84%。
物業費的「計劃經濟特性」與人工成本的「市場化特性」，導致在自然情況下，物業企業在收入端的提升速度始終弱於成本端。企業假如不啟用有效的降成本、提高效率的手段，則利潤空間將受到擠壓。
我們在《服務提費利潤限制突破在即，資本助力物業龍頭優勢盡顯—— 物業服務行業系列報告（1）》中提出，應對人力成本擠壓，物業企業常用的方法有：
1） 通過科技手段，提升管理效率，實現減員增效；
2） 加大外包力度，利用第三方專業外包公司的規模化效應；
3） 通過開展業主增值服務實現增收；
4）推動物業費提價。
受制於營運需要，基礎服務外包程度存在極限值。2016-2018 年，保安、保潔、保修、保綠四項基礎服務的外包率上升趨勢明顯放緩。而推動物業費提價屬於外部因素，存在一定的不確定性。
我們認為，業主增值服務的開展，是物業企業走向「社區綜合服務商」 的必由之路。而通過科技應用，實現提質增效，是企業「修煉內功」的重要途徑。
2013-2017 年，百強企業智能化投入複合增長率超過 57.8%。
1.2 、科技應用是物業賦能的重要方式
智能化管理可以幫助物業服務企業降低對基礎勞動力的依賴，同時有助於擴大管理半徑，提升管理效率，加快響應速度。
2014-2017 年，百強企業人均在管面積提升 81%，2018 年人均產值15.15 萬元，較 2014 年提升 75%。
對基礎勞動力的依賴減小同樣體現在員工結構上，2014-2018 年，百強企業高中及以下學歷的員工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大專及以上學歷員工比例上升 4.7pc。
科技應用對物業企業的賦能同樣體現在業務範圍的擴張與社區的資源整合。
目前，頭部物業服務企業已紛紛將目光瞄準社區消費場景，並試圖通過打造社區平臺的方式進行融合。在基礎物業服務方面，通過網際網路管控平臺實現各項服務的可視、可識、速答和統籌，從而實現省工、省時、降本、增效。在增值業務方面，可以將資訊推送、鄰裡社交、公共服務和社區 O2O 相結合，將業主的各項需求進行集合，從而形成社區生態圈。
1.3 、物業企業科技應用歷程
物業企業及社區內的科技應用歷程，實際上伴隨著通訊及電子技術的發展普及。在硬體端，社區從機械化走向數位化，並逐漸發展智能化；在軟體端，從最初的網際網路通訊走向網絡平臺，以及移動APP 平臺。
科技應用在企業管理、居民生活、基層治理方面發揮著重要作用。
1.3.1 、2013 年關鍵詞：網絡化
科技手段最開始應用於大型商業、辦公物業，並逐漸普及到公寓住宅的服務管理。隨著網絡時代的發展，物業企業開始加大智能化投入，根據中指院統計結果，在物業百強企業中，2013 年管理與技術員工中計算機類佔比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 個百分點。
2013 年，百強企業平均智能化投入 115.3 萬元，同比+25.1%。
案例：
彩生活推出「彩之雲」，實行積分抵物業費模式；
萬科物業推出APP「住這兒」，實現「物業溝通」，實現通知推送和信息線上化，以及「商家優惠」，搜索社區周圍配套商家，訂餐、訂房、預約家政服務；
中航物業「知識管理平臺」，有效解決系統前臺與後臺業務管理問題。
1.3.2 、2014 年關鍵詞：網際網路+
融合移動互聯等新技術，物業管理效率和管控水平都有了較大提高，低成本規模化擴張成為可能。
2014 年，百強企業平均智能化投入 168.1 萬元，同比+45.8%。
物業服務百強企業中，湧現出一批在「網際網路+」開發與應用領域十分優秀的物業服務企業，據中指院不完全統計，擁有 APP 與微信服務號的企業佔到 30%以上，擁有微信公眾號的企業佔到 70%以上，擁有獨立官網的企業佔到 85%以上。
案例：
卓越物業：FMC「設施之家」設施管理軟體，實現設施管理智能化，對設備設施全生命周期的 FM 營運階段實行嚴密監控；
長城物業：通過 PMS 系統，360 度智能化維護物業設備，自動化推進工作；通過 CRM 系統，跨項目遠程管理與規範業主的服務流程和標準，把控業主服務全過程；通過一應生活服務平臺，實現線上、線下的融合，業主可以通過實體的一應便利店和智能終端中的一應生活獲得優質的消費和服務體驗；
樂生活：通過改造監控體系控制，在電梯間、社區大門前後以及小區內道路上安裝 360 度無死角的實時監控，並實現移動端實時觀看；
1.3.3 、2015 年關鍵詞：移動網際網路、大數據
通過新技術對傳統物業服務在軟硬體方面進行自動化、信息化、智能化升級，設備設施進行實時全遠程監控、自動維護及節能改造等，大幅降低企業管理、運作、能耗及物耗方面的成本，實現基礎物業管理成本的有效降低； 另一方面，通過高科技手段的引入，使複雜業務和重複性作業變得扁平化、智能化和標準化，降低企業人員數量與勞動強度，降低企業的人工成本。
2015 年，百強企業平均智能化投入 266.4 萬元，同比+65%。
人均在管面積和人均產值分別提升 38.7%和 20.1%，淨利潤構成中，多種經營（社區電商、家政、養老）佔比提升至 31.3%。
1.3.4 、2016 年關鍵詞：雲計算、大數據
百強企業充分利用雲計算、大數據等新技術，構建智慧型社區；積極引進停車場管理系統、智能門禁系統、閉路監控管理系統、人臉識別系統、機器人等設備設施，藉助智能化技術手段提高服務水準，使服務更加便捷高效， 實現升級。
移動互聯等新技術應用一方面能大幅提升物業管理效率，擴大管理半徑， 促進企業降本增效；另一方面整合線上線下資源，圍繞業主需求全面升級社 區服務，方便業主生活的同時為企業創造新的盈利點。
2016 年，百強企業平均智能化投入 478.06 萬元，同比+ 79.45%
案例：
2016 年 9 月，長城物業推出一應雲智慧平臺 2.0 版本，使業主足不出戶便可實現報修、查費繳費、訂餐、洗衣、購物等服務。此外，百強企業通過推行標準化服務，避免工作操作的隨意性，提升服務效率與服務質量。
萬物至上擁有國內先進的物業集團化管理 ERP 系統和城市物業電子商務平臺，是國內大型物業信息化建設集成服務提供商，能夠為物業服務企業提供優質解決方案。
綠城服務通過「幸福綠城」APP 等技術平臺實現了園區的智能化管理， 提高服務效率，同時提供產品和增值服務， 2016 年增值服務收入為 4.84 億元，同比增長 74.8%，增幅遠高於基礎物業服務收入。
1.3.5 、2017 年關鍵詞：物聯網
物業企業繼續深入推進自動化、標準化、集約化管理體系建設，以數據集成管控平臺為中心進行可視化監控，通過管理支撐平臺合理配置資源，提升運營管理效率。
此外，物業企業搭乘人工智慧快車，有機聯動智能硬體、物聯網傳感器等設備進行信息交互，提高管理服務效率，為業主及住戶帶來優質服務體驗，
軟體方面，TOP10 企業全部擁有自己的 APP，TOP11-30 企業中， 95% 的企業推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企業中，也有近 50%的企業上 線了自身的物管 APP，繼續保持穩定增長，進一步實現由粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉型升級。
硬體方面，百強企業通過對設施設備進行機械化、信息化、智能化升級改造，大幅度降本增效、提高服務水平；軟體方面，百強企業建立智能化管控平臺，以標準化服務體系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系統，進一步開創智能化生態格局，提升管控效率
2017 年，百強企業平均智能化投入 716.22 萬元，同比+ 49.82%。
案例：
雅生活服務在總部設立集成管控平臺，聯動「運營雲」、「數據云」、「物業雲」、「物聯雲」及「開放雲」五雲系統交互配合形成社區服務生態管理系統；
綠城服務通過改造智能道閘設系統及運用巡邏機器人、案場機器人等， 有效提升運營效率及服務質量；
中海物業以「物聯網平臺+設計」為核心，提供智慧社區建設全程無憂服務，以「優你家」社區 O2O 服務平臺，為客戶提供物業基礎服務和增值服務，為客戶打造更加優質、便捷的社區生活體驗。
1.3.6、2018 年關鍵詞：「智能+」
隨著人工智慧的應用普及，越來越多物業企業嘗試科技化、智能化改造， 改善管理模式，重點提升管控效率。
2019 年的《政府工作報告》首次提出了「智能+」。 「智能+」提出綜合利用大數據、人工智慧、物聯網、雲計算等先進的信息技術，幫助傳統產業煥發出更高的能效和更強的活力。
在技術革新不斷深化的背景下，百強企業繼續保持對技術運用的投入力度。據中國指數研究院統計，2018 年，20 餘家百強企業智能化建設費用超千萬，大部分企業對智能化的投入在 200-500 萬元之間。
1.4 、物業企業科技抗疫
社區防疫主要集中在六大場景：門崗出入管理場景、公區安防管理場景、設施管理場景、物管中心場景、業主歸家場景、宅家聯繫客服場景等。
碧桂園服務
碧桂園服務藉助科技助力疫情監控，打造智能防護體系。通過智能設施設備降低人員基礎，整體上線社區疫情上報系統；通過智能監控雲平臺應用場景，實現人臉識別進入小區；智能識別與統計每日車行情況、在線與業主交流互動、通過特種強調聲進行重要語音播放、智能呼喚電梯避免公共接觸， 無人機針對社區全方位消毒。
美的物業
美的物業管理中心通過智慧人行系統，比對主出入口的高清攝像生成的人行軌跡，第一時間掌握業主進出社區的數據，對病毒可疑點、人車異常、人群聚集等現象自動鎖定分析，此外系統還能對異常情況自動預警，實現安保人員的智能調度，在保障社區安全的同時，為防疫工作築牢防護牆。
綠城服務
綠城服務的智慧社區服務平臺已平穩運行 7 年，面對「新冠肺炎」疫情，平臺上線「園區住戶行程收集」調查工具，累計收集近 2 萬份問卷反饋，有效助力物業一線服務人員對涉足重要疫情區域的住戶進行重點排查。
在社區防控過程中，大數據也起到了關鍵作用，通過 7 年業主大數據的沉澱，綠城服務全面掌握了較為精準的業主基礎信息，這對社區居民基本情況的摸排採集工作起到了極大的助力作用，不僅減少接觸感染機率，更極大提升社區防控工作效率。
通過綠城服務 EBA 設備遠程監控系統，對硬體設施遠程管理，使大量工程人員投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人員使用效率。
藍光嘉寶服務
2015 年，藍光嘉寶服務嘗試小區智能化服務，打造了物聯網技術的設備管理平臺，自主研發了 ECM 系統。目前，此項系統日趨成熟，通過在物業設施設備加裝傳感器的方式，結合物聯網、網際網路技術，實現設備 7*24 小時不間斷數據採集上報。
通過 ECM 系統的實時監控，水泵房、配電房、發電機房等小區設備一旦出現故障，會立即發出報警提醒相關人員維修。藉助此系統，可減少物業工程板塊員工對線下設備運行情況的巡檢頻次，以便騰出更多時間參與防疫抗疫工作，保障業主正常生活。
此外，智慧人行、在線報修、在線繳費、智能預付費電錶等智能化服務都在此次疫情中發揮著重要作用，不僅減少了業主與高頻觸點接觸、與外界人員接觸的頻率，更保障了在疫情狀態下小區的日常生活。
2、物管科技賦發展方向
2.1 、管理端日趨成熟
站在物業企業的角度，目前對科技應用的投入主要有三個方面：1）內部管理提升，如ERP 系統、財務管理系統；2）社區終端信息管理，如視頻監控指揮系統、停車場管理系統；3）社區商業資源整合，如各類手機 APP 終端，著重發展業主增值服務。
總體來看，側重於管理端、側重於軟體端。
從物業企業公告披露內容來看，在科技應用方面布局較為完善的有碧桂園服務、雅生活服務、新城悅、中海物業、保利物業等。布局方向主要是在總部集成管理方面，如碧桂園服務 CRM 及 ERP 系統、新城悅全面預算管理系統和思源業務管理系統；從上市募集資金用途分配來看，通常投入科技應用方向的比例在 20%-30%之間，僅次於業務擴張及收併購。
2.2、終端智能化提升
從社區的角度來說，一個完整的智慧社區實現，需要感知層、網絡層、平臺層、應用層四個層面。
在總部管理端和信息集成日趨成熟的背景下，社區智能化設備的提升需要保持同步跟進。站在系統的角度，即應用層的發展需要感知層的同步跟進。
對於感知層，即社區內各種智能監控、道閘、傳感器的布置，物業企業並無責任和義務。在投入產出比較為合理、能夠明顯優化管理的情況下，物業企業會考慮將其納入成本，但對於大部分支出較高的智能硬體設備，則依靠地產商的前期布置，或業主共同收益的支出。
「房住不炒」背景下，房價漲幅趨向平穩，部分開發商開始從自身產品出發，通過為住宅增加額外屬性，提升業主舒適度，從而實現銷售溢價。其中科技、綠色是常見的方向。而新交付樓盤在硬體上的智能化提升，更有利於物業企業接入現有的設備管理系統，從而提升管理效率。
另一方面，物業企業從管理角度出發，積極推動社區改造提升。且在改造的過程中，可以加入物業的管理要求，實現效率進一步提升。安防、智能設備等設施的引進，關係到業主切身利益，物業通常負責提供詳細具體的方案，並推動業委會或居民表決通過。
2.3 、發展趨勢：社區智能程度提升，助力物管科技賦能
綜上，物業在科技應用上的投入主要集中在內部管理系統、商業資源整合、以及社區終端信息管理。
而社區作為物業企業的管理範圍，其硬體設施的提升在很大程度上取決於開發商交付的狀態。在後期改造提升過程中，物業企業通常積極動員業委會啟用公共收益，或在可承擔範圍內自行改進。
從目前的發展趨勢來看，我們認為社區智能程度將進一步提升，並助力物管科技賦能。原因在於各方角色如物業企業、地產商、業主均有能力、且有動力去推動社區智能化提升。
對於地產商而言，智慧社區網絡、平臺、終端的採購及安裝為一次性投資，使整體建安成本有所提高，但智慧社區有助於增加了項目的附加值，提升樓盤競爭力，實現高樓盤溢價。事實上，在眾多中高端樓盤中，房屋交付前期智能道閘、智能監控及停車場系統的配備已十分常見。在地產商的推動下，社區智能設備普及率正在提升。
當代置業以「綠色科技」為核心競爭力，為住宅打造「十大科技系統」。官網顯示：MOMΛ（當代置業系統名稱）通過周界電子防侵入系統、閉路監控系統、樓宇可視對講系統、自動識別門禁系統、感應 ID 卡停車管理系統、社區氣象站、外圍門禁系統等三重九道安防，做好業主的智慧管家。
物業企業具備社區改造提升的動力。首先，社區智慧化改造有助於提升小區居民生活品質，提升業主體驗，提高業主滿意度；其次，有助於緩解物業企業人力成本，在基礎服務方面具備人力替代效應。如為物業提供統一客服服務中心，出入口無人值守，智能視頻監控，減少人員配置，降低物業管理成本；最後，智慧化改造有助於對物業企業形成賦能效應：為物業構建綜合服務平臺充分挖掘業主生活服務與周邊商戶資源，引入各項全新業務及商業模式，帶來新的利潤增長點。
目前，物業集成管理平臺已經完成了社區應用層的初步實現，未來隨著感知層各項智能設備的逐步提升，以及 5G 網絡的普及，物業集成管理平臺有望進一步拓展功能。
對於業主而言，業主將擁有安全舒適便捷的居住環境，生活、學習、工作效率得到提高；同時，社區居民生活品質得到大幅提升。
社區具備一定的經營性資產，具備造血能力。社區擁有的經營性資產通常包括停車場、沿街商鋪、遊泳池、廣告空間（如電梯轎廂、車庫、道閘） 等。而物業企業經營小區資源獲得的收入，需要與業委會進行分成。
我們把社區公共空間廣告、社區資產租售兩項業務稱之為社區經營業務。2018 年，綠城服務、碧桂園服務、保利物業分別取得社區經營業務收入 9.5 億元、1.7 億元、1.7 億元。綠城服務、碧桂園服務、保利物業單位面積社區經營業務收入分別為 5.6 元/平米、0.9 元/平米、0.9 元/平米。
截止 2018 年底，全國物業服務規模達到 279.3 億平米。保守起見，我們把綠城服務、碧桂園服務、保利物業的社區經營能力乘以係數 0.6，當做全國平均水平。假設社區公共資源經營收入中物業企業與業委會的分成比例為 1：1，則業委會每年收入超過 400 億元。
根據中海物業公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期間，累計使用社區專項資金超過 4600 萬元。主要用途為保修期後維修及保養如公共空間設施（如升降機、電梯及中央空調設施）、消防及安全設施及、公用設施（如水泵及水缸）。
3、物管科技賦能經濟性分析：以綠城服務為例
綠城服務是住房和城鄉建設部指定進入國家「智慧城市」專項試點計劃的 19 家公司當中，物業管理行業唯一一家入選的單位。共有六個住宅園區獲住房和城鄉建設部指定為「智慧城市」試點單位。
2014 年 9 月，公司開始推出「智慧園區」項目，包括幸福綠城移動應用、智慧物管服務平臺、智慧硬體管理平臺。
3.1 、投入端
公告披露的內容：
自 2014 年 9 月推出「智慧園區」項目至 2016 年 3 月 31 日以來，公司已於「智慧園區」項目投資合共約人民幣 23.7 百萬元；
2016-2018 年，公司通過關聯公司綠漫科技獲得的「採購軟體及獲得相關服務」支出分別為 17.8、24.9、26.3 百萬元；
公司研發團隊相關費用列入行政開支，2013-2015 年研究項目費用分別為 3.1、3.1、8.6 百萬元。假設該費用增長隨公司行政開支整體增長。
資產結構變化：
綠城服務固定資產和無形資產明細中樓宇、汽車、辦公設備及家具、租賃物業裝修、客戶關係、物管合約、軟體等科目。我們認為，「軟體」科目集中代表了公司所研發的「智慧社區系統」。
可以看到，公司的科技投入資本化金額可以分為三個階段：
2013-2014 年：初步投入，每年資本化金額在 100 萬以內；
2015-2016 年：加大投入，每年資本化金額在 1000 萬以內；
2017-2018 年：進一步投入，每年資本化金額在 5000 萬以內；
由於公司信息披露並不完全，假設 2017-2018 年無形資產的資本化率為25%，內部研發人員費用按 3%的固定增速，則 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累計投入 4.1 億元。3.2 、產出端
綠城服務主要業務分為三塊：物業管理服務、顧問諮詢服務、園區增值服務。其中基礎物業服務收入主要與在管面積掛鈎，顧問諮詢業務主要面向開發商與中小型物業企業，而園區增值服務主要面向業主，是智慧園區項目的主要發力點。
綠城服務公告顯示，「幸福綠城」移動應用是若干園區產品及服務的在線接口。
由於公司 2016 年改變營收拆分，主要是原「園區產品及服務」中「品質生活產品及服務」類別下的文化教育，原「園區產品及服務」中發「物業價值管理服務」單獨拆分。
為了保證業務拆分的連續性，我們對 2013-2015 年的園區增值服務細分項做了適當調整。
可以看到，2014 年 9 月推出「智慧園區」系統後，園區產品及服務、家居生活服務和物業資產管理服務均得到快速提升。依據各項業務與「智慧園區」系統的關聯度，假設「智慧園區項目」對園區產品及服務、家居生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務的收入貢獻率分別達到 80%、70%、40%、70%、10%，則 2015-2018 年「智慧園區項目」 貢獻收入 19.67 億元。
2015-2018 年園區增值服務毛利率分別為47.5%、43.5%、33.5%、25.5%， 分項加總，2015-2018 年「智慧園區項目」貢獻毛利超過 6.5 億元。
3.3、提效端
「智慧園區」系統包括幸福綠城移動應用、智慧物管服務平臺、智慧硬 件管理平臺三個子系統。其中幸福綠城移動應用通過業主增值服務產生收入， 而智慧物管服務平臺、智慧硬體管理平臺主要用於連接物業管理設備和管理 員工，並不直接產生收入，但具有提升效能的作用。
由於外包的存在，公司僱員數無法真實表現公司業務經營所用到的人工總數。公司披露了 2015 年和 2018 年的僱員數與分包員工數，依據通貨膨脹及最低工資水平漲幅，我們假設分包單位成本按照每年 2.5%-3%的速度遞增，2016-2017 年的外包員工佔比分別為 62%和 64%。經過計算，相比 2014 年，2016-2018 年綠城服務每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年綠城服務每百萬平米人工數下降 7.4%、7.8%、5.4%。
4、物管科技賦能：社區科技的應用場景
物業企業對社區的服務和管理，本質上是對社區內業主的服務，對設備、空間的利用和管理，以及周邊資源的整合。而以上功能的實現，則通過眾多的服務場景得以落地，如進出服務、停車服務、設備維修保養、線上購物協助等。
科技應用對物業服務工作的降本增效，也是在眾多的服務場景中，通過對人力成本的替代作用和賦能作用，降低成本、提升收入，並優化業主體驗.
4.1.1 、場景一：門禁
4.1.1.1 發展現狀：頭部企業自建系統，網際網路企業涉足
門禁是進入社區的第一道防護。
隨著科技的發展，門禁系統早已超越了單純的門道及鑰匙管理，它已經逐漸發展成為一套完整的出入管理系統，在工作環境安全、人事考勤管理等行政管理工作中發揮著較大的作用。
家庭領域的手機開門、二維碼開門、遠程開門等門禁系統需求開始增多， 門禁系統逐步向著智能化方向發展。智能門禁不同於傳統的門禁系統，不僅在開放方式上更具多樣化，安全級別也更高。智能門禁系統可以後臺收集業主進出信息，從而通過大數據進行消費習慣、行為習慣分析。
門禁系統掌握著整個社區的流量入口，涉足該業務公司較多。目前參與智能門禁系統市場競爭的主體主要分為：網際網路公司和傳統門禁公司。
傳統門禁公司以銷售硬體產品為主要業務，在硬體研發、渠道設置各方面比較成熟，同時具有一定的市場知名度，代表企業有捷順科技、太川股份、聯掌等。
網際網路公司不以硬體作為收入來源，主要是靠網際網路的思路來運營，主要考驗的就是業務拓展能力以及流量變現能力，相關的代表企業有嘿芝麻、多度等。
而在頭部企業企業中，比較常見的做法是企業自行研發門禁系統，並融入自家的 APP 系統中，其中硬體設施可適當外購。優點是既保證了產品使用，也掌握了社區流量，同時門禁作為一種剛性需求，可以增加 APP 的使用頻率，為其他增值服務引流。
4.1.1.2 疫情防控期間表現
在疫情防控的背景下，主打非接觸的智能門禁系統得到了很好的應用。通過人臉識別+手機掃碼+個人信息綁定的方式，既實現了個人的身份認證， 又能保證無人值守情況下對於出入口的控制。更有一些智能門禁產品，除了提供安全可靠的門禁服務，還可對訪客、停車場、對講等系統實現統一管理與集中調度，打造智能化、協同化、統一化的小區管理系統。
騰訊控股
2 月 8 日，騰訊海納社區電子出入證功能上線，隨後騰訊海納社區推出高效無接觸社區管理方案。據不完全統計，截至 2 月 18 日，全國已有超過2000 個小區通過海納配置和上線疫情防護菜單，與疫情相關的物業通知推送次數約 1 萬次，已觸達約 730 萬社區居民。
社區電子出入憑證
疫情期間，小區出入需紙質出入證核驗和近身測量登記體溫，增大了交叉感染風險、妨礙了進出小區便利。2 月 8 日，騰訊海納社區電子出入證率先上線，免費開放給全國小區使用，通過線上遠程辦理，線下無接觸核驗， 判斷人員通行權限，記錄體溫、判別高危人群，並促進全體居民申報健康信息，市縣政府部門分級查看疫情數據。
無接觸式發放：住戶線上認證身份，申請社區電子出入證，物業微信端審核發放。
通行頻率設置：小區管理員可在 PC 後臺設置小區內每戶 N 天出入 X 個人。門崗掃碼放行：門崗保安掃描社區電子出入證，自動匯總出入記錄。
出入體溫記錄：門崗保安掃碼後需記錄測量體溫，體現在出入記錄中。
防疫信息填報：住戶申請社區電子出入證需先填寫防疫信息，由物業審核後發放出入證。
門崗掃碼放行：門崗保安掃描社區電子出入證，自動匯總出入記錄最新政策變動及小區事件通報可通過物業通知全員觸達。
居民出行管理——一站式社區通行方案
騰訊海納繼社區電子出入憑證之後，持續迭代、快速推出「社區電子出入證+人臉識別門禁+無接觸自動體溫測量」一站式社區通行方案。
社區電子出入證：關注公眾號後申請，填寫自身健康信息，由物業審核通過後進行發放。
人臉識別門禁：小區居民出行時需出示手機二維碼或由刷臉設備自動抓拍人臉進行身份核對。
無接觸自動體溫測量：設備自動測量體溫，並將溫度和出入記錄進行綁定.
阿里巴巴
疫情防控中，阿里等網際網路公司也憑藉自身的技術實力以及廣泛的用戶觸達能力，幫助政府與社區更有效率的實現流動人員的管控與疫情防範。
通過「綠碼、黃碼、紅碼」的三色動態管理，並與釘釘企業復工申請平臺打通，市民和其他流動人員可通過支付寶 APP 等渠道進行在線申報並填寫健康信息，通過審核後將產生顏色碼，綠碼人員可以憑碼同行，紅碼及黃碼人員需按照規定隔離並健康打卡，滿足條件後可轉為綠碼。
2 月 9 日，阿里巴巴在杭州市餘杭區率先推出健康碼產品，而後推廣到杭州全市。由於線上化健康碼在杭州試點實現了人員管控成本的大幅下降， 2 月 16 日國務院辦公廳電子政務辦指導支付寶加速研發全國一體化政務服務平臺疫情防控健康碼系統；截至 2 月 19 日，杭州健康碼領取人數已經超過 1000 萬，支付寶健康碼落地超過 100 城。
4.1.2 、場景二：停車場
4.1.2.1 發展現狀：產銷與網際網路模式主導，物業自建較少
停車場是社區重要的基礎設施，也是一項重要的社區資產。隨著科技應用在社區中推廣，傳統停車場向智能停車場發展.
與門禁系統類似，智能停車場運營中同樣有產品銷售模式與網際網路運營模式。
相比智能門禁系統，智能停車場系統技術手段更複雜，且門檻更高。目前物業企業中自行開發智能停車系統的主要有萬科物業、碧桂園服務、龍湖物業等。
4.1.2.2 疫情防控期間表現
在當前形勢下，傳統車場的人工管理方式加速被淘汰，以「無人收費+ 集中管控+託管運營」等功能為核心價值的「網際網路+停車」模式迅速上升為車場管理首選，並有望成為助力此次疫情防控的行業主力軍。
捷順科技
公司是國內出入口控制龍頭，曾被評為中國安防十大品牌第一名。公司成立於 1992 年，2011 年在中小企業板上市，主營產品包括智能停車場管理系統、智能門禁管理系統、智能通道閘系統及收費管理系統、考勤管理系統、巡更管理系統、電動摺疊門、路障機等在內的上百種智能產品及機電一體化產品，先後在奧運會、上海世博會得到應用。公司的智能停車場管理系統廣泛應用於住宅小區、地下車庫等場景，是停車場進出口的第一道關口，客戶包括萬科、恆大、萬達等。公司從車位管理和物業管理賦能兩方面支撐小區智慧化管理升級。
一方面，我國停車場車位數相比市場需求數，缺口明顯。截至 2019 年底我國汽車保有量 2.6 億輛，而 2017 年我國整體停車位數量為 1.02 億個， 即使考慮近兩年的新增建設，仍有不小的缺口。而另一方面，停車場由於信息化程度低，以及典型的潮汐現象，使得停車場整體使用率尚有較大的提升空間。
針對這一現狀，公司首先以較低的成本幫助停車場完成智能化改造，再通過「捷停車」平臺實現線下停車場車位資源的整合，便利用戶出行的同時， 提高車位使用效率。截至 2019 年上半年，「捷停車」業務累計籤約智慧停車場超 9000 個，涉及車道 30000 多條、車位 330 多萬個，每天為用戶提供上千萬次的智慧停車服務，周日均線上交易訂單突破 90 萬筆，處於行業領先地位。
在此次抗疫行動中，捷順科技「捷停車·雲託管」結合當前疫情傳播特點與情況，深入挖掘技術創新與生態價值，新增「AI 檢疫」、「數據軌跡分析」等新應用，全力助力疫情防控。
AI 檢疫：
車場可對疫情特殊區域的車輛進行出入實行預警和通知；
通過大數據計算，對近期出入過疫情特殊地區的車輛提供智能預警等。
數據軌跡分析：
按照規範將停車數據接入至深圳市交警局停車場交管系統，助力深圳交警搭建海量停車基礎資料庫，便於開展各項便民服務與應用；
在疫情防控全國一盤棋的情況下，通過捷停車聯網車場海量數據的實時監測與分析。
4.1.3 、場景三：安防系統
從安防的角度分析，智慧社區的統一安防平臺應該要包含可視對講、視頻監控、周界、報警、門禁、人員出入口、停車場、巡更、訪客、梯控、消費等子系統，並能構建出各種智能生活場景，通過安防體現出住戶日常使用的便利性、體驗性、參與性，從而提高整個系統的使用粘性。
智慧社區解決方案從業主、物業、開發商為出發點，通過智能技術全面提升業主生活體驗與生活品質，致力於為小區住戶提供安全、舒適、便捷、關愛、幸福的體驗式社區生活，並提升物業管理效率，助力物業運營增值， 為開發商及物業創造更大的價值。
智慧社區解決方案集物聯網、雲計算、大數據、智能算法等多種技術， 將社區安防管理、物業管理、社區 O2O、鄰裡社交、智能家居等服務模塊融合統一。
通過使用智慧社區解決方案，可以為物業和業主提供多方面的改進：1、可以為物業方提供一站式服務，在同質化競爭中提升品牌價值；2、統一平臺、接口標準化，大大降低建設及維護成本；3、集約化涉及，降低培訓、維護和管理成本，實現智慧物管和提升效率，提升業主滿意度；4、高效、精準服務為業主提供便捷舒適的生活服務，轉型服務提供商；5、用戶數據、交易數據、行為數據在系統中沉澱，挖掘數據價值；6、佔據用戶資源，增強對 O2O 服務商、廣告商、金融服務商等各種服務商的整合能力。
海康威視
海康的智慧社區解決方案以公司產品為中心，從可視化角度助力智慧社區的建設，主要從管理以及人員生活場景上實現社區的智慧型轉型，從管理上來講，智能周界、槍球聯動、紅外相機、智能巡更、停車場自助管理、視頻車位報警及違停監控，高空全局總覽等方向進行、可視化的智慧安防；從社區管理上講，人臉識別、人證比對、自助訪客系統、樓宇自梯控、APP 聯動付費、門禁管理、廣告和信息發布等提高了住宅小區用戶的體驗感。
海康威視的智慧社區解決方案通過智能的管理，提升智慧社區管理效率， 從而降低人力成本，釋放更多的人力資源，將原本需要人力完成的工作交給 設備來完成，實現智能化應用，並進行數據的採集，形成結構化數據，數據 導向業務，終形成與周邊商業聯合互動的智慧型的社區。
大華股份
大華為社區安防管理提供一體化的整體解決方案，包含可視對講、視頻監控、門禁控制、停車場、巡更、梯控、訪客、消費以及智能家居等系統。多種系統的深度融合不僅實現了傳統的小區弱電安防建設中的所有相關功能，而且實現了各系統之間信息共享與協同，同時智能化應用，使業主的體驗性大大增強，物業運維管理更加便捷。
4.1.4 場景四：設備與設備管理
首先設施設備管理系統需要智能設備作為底層支撐，通過傳感器實現電子信號採集，通過物聯網等手段實現信號傳輸，最終由設施設備管理系統實現遠程集成管理。我們從燃氣設備和水務設備兩種常見的場景進行分析。
燃氣：
智慧社區燃氣監測報警系統解決方案通過無線通信技術（ GPRS、NB-IOT、LORA、ZigBee 可選），將居民家中的燃氣使用情況（包括是否洩漏，可燃、有毒、有害氣體實時濃度監測，報警器設備生命周期的管理等） 主動的聯網監控。可以實現業主，物業，燃氣公司，市政公司等分層多級聯合監控。
漢威科技
2017 年 6 月 27 日，在漢威集團戰略合作夥伴河南電信的大力支持下， 經過 2 個月的聯合開發調測，基於華為 NB-IOT 的智能燃氣報警器 AirRadio R2 成功接入河南電信 NB-IOT 物聯網，在鄭州高新開發區實驗網上順利通過測試，成為全球首款基於NB-IOT 的智能燃氣報警器。
適用場景：
（1） 適用家用天然氣，可燃氣體的聯網監控；
（2） 特定場所的有毒有害氣體的聯網監控；
（3） 監測地域：城鎮居民社區；城市周邊居民密集的村鎮；地下停車場， 儲藏室等特定產所。
優勢&價值：
（1） 融入物聯網的內容（前端感知，物物相連，集中管理）。
（2） 發現單點監控的盲區，為整個民用燃氣安全提供了可靠保障。
（3） 為智慧城市提供的數據信息來源。
（4） 為政府提供解決民生工程，安居工程而鋪墊的施政亮點。
（5） 系統可面向物業，社區，燃氣公司，市政公司，公共事業局等多種不同的單位。
（6） 規模搭配靈活，可大可小。
設備管理系統示例：漢威智慧社區消防安全物聯網雲平臺
漢威物聯網研究院融合物聯網、移動網際網路、雲計算等新一代信息技術， 針對出租屋、家 庭住宅、小店鋪、小娛樂場所、小作坊等小微場所消防安全意識薄弱、火災頻發的現狀，推出了小微場所消防物聯網雲服務平臺。平臺具有發現警情早、告警流程簡單、處理敬請自動化、自動通知火警場所及周邊人員撤離等功能，實現小微場所火災事故的早發現、早報警、早解決、早撲滅，幫助政府和業主建立完善的火災檢測。
低成本、租用式小微場所消防物聯網。平臺採用租用時服務，不需要用戶支出龐大的一次性系統建設、集成費用。用戶根據實際安裝數量支付一次性物聯網設備安裝費和日常的雲服務（管理端，用戶 app 端，簡訊、語音、數據等）使用費。
（1） 速度快：煙感、燃氣檢測，發現險情，及時推送、報警、確認。
（2） 多途徑：通過語音，電話、簡訊、app 推送至用戶。
（3） 圖形化：各種圖文並茂的展示方式，幫助用戶統計分析。
（4） 多接口：提供 api 接口，供第三方平臺使用
（5） 多集成：集成移動物聯網，雲計算，架構先進，實時預警、穩定可靠。
水務
智能水錶性能優勢顯著。是一種利用現代微電子技術、現代傳感技術、智能 IC 卡技術對用水量進行計量並進行用水數據傳遞及結算交易的新型水錶。與傳統的機械水錶一般只具有流量採集和機械指針顯示用水量的功能相比，智能水錶性能具備很大的提升。智能水錶除了可對用水量進行記錄和電子顯示外，還可以按照約定對用水量進行控制。智能水錶以其數據傳遞、交易結算等方面的優勢,得到了市場的青睞,智能水錶已成為行業轉型升級的發展方向。目前市場上的智能水錶以 NB-IoT 水錶、LoRa 遠傳水錶等物聯網水錶為主。
智能水錶的普及，對顯著提升社區物業服務水平。智能水錶由智能硬體及相應的軟體平臺結合發揮性能，核心優勢可以實現遠程操控，可通過NB-IoT 等通訊技術實現數據遠程傳輸。對於社區物業管理來說，不需通過人工挨家挨戶的記錄水錶數據、核算水費，在終端軟體平臺就可隨時查詢網內任一終端水錶的數據，並可自動生成整體數據報表，省去人工統計的麻煩。除此以外，社區物業管理方可以遠程實現對智能水錶的清零操控，對於房屋出租水費計算來說，十分便利。
寧波水錶
寧波水錶公司結合當前最新的 NB-IoT 技術、移動網際網路、雲計算及大數據分析挖掘技術，研製開發了智慧水務綜合服務平臺，平臺下轄智能綜合抄表系統、精細化水務營收系統、工程報裝及報修系統。三大系統之間的數據通過無縫交換將水司各個業務部門的工作流進行了融合，可消除了數據孤島現象，並為客戶提供強大的智慧輔助決策。
智能綜合抄表系統：系統可實現抄表業務的綜合化、智能化。系統規範標準接口，兼容不同廠商的不同類型設備的接入，並可靈活配置設備參數、報警等。完成基礎數據採集工作後，系統建立綜合抄表數據中心，對數據進行智能化分析處理，實現抄表業務綜合管理，方便客戶的日常管理工作。在居民用水管理方面，系統可以社區為單位，面向所有居民用表，進行用水分析。
精細化水務營收系統：系統以雲平臺為依託，可整合表務、抄表、收費、報表、客戶、APP 等模塊於一體，結合智能表平臺功能強大的數據分析和挖掘功能，為水司提供營收整體解決方案。同時建立統一的客戶服務信息平臺， 實現統一的客戶信息管理、統一的收費管理、統一的表務管理、統一的客戶服務，最終實現以客戶為中心的信息化管理.
4.1.5 、場景五：社區管理平臺
數字政通
數字城管信息系統是基於城市電子政務專網、無線通訊網，運用空間網格技術、地理編碼技術、三維 GIS 技術等手段建設的城市管理支撐信息系統， 主要面向城管局高效、便捷進行城市管理、事故處理的需求。公司的核心產品是新一代數位化城市管理軟體，主要包括監管數據無線採集子系統、監督中心受理子系統、協同工作子系統、地理編碼子系統、綜合評價子系統、監督指揮子系統、應用維護子系統、基礎數據管理子系統和數據交換子系統 9 大應用。
網格化數字城管信息系統在基層治理中發揮著重要作用。公司作為城管系統的龍頭企業，在網格化城市管理領域佔據 70%的市場份額（2018 年）， 覆蓋全國超過 500 個城市、近千個區縣。在此次疫情防控的背景下，公司基於網格化管理平臺迅速開發社區疫情防控系統，幫助各級政府支撐對外來人員管控追蹤工作落地。
截止目前系統已在荊門市、天津濱海新區等地測試運行，有明確部署需求市縣超過 100 家，切實助力疫情監控。同時公司近期也與易聯眾達成戰略合作協議，雙方將基於網格化管理模式和國家衛健委電子健康卡（碼）的標準規範，聯合開發融合健康卡（碼）的網格化疫情防控解決方案和融合公共衛生管理功能的多網合一平臺，賦能疫情防控系統，為各地居民電子化通行、企業有序化復工、政府信息化防疫提供精準管控和科技支撐。
捷順科技
小區物業管理也面臨信息化程度較低，嚴重依賴人力的困境。針對這一問題，公司開發天啟智慧物聯管理平臺，覆蓋小區智慧車行、人行、訪客、社區和考勤、消費等核心業務，為小區物業管理賦能。在部署模式上，天啟智慧物聯管理平臺面向中小型客戶提供SaaS 模式，面向大型客戶提供本地化和私有雲獨立部署模式，降低中小企業成本，滿足大型客戶數據私有化需求。天啟智慧物聯管理平臺具備雲停車、車場集中管控、門禁集中管控、訪客管理、社區服務、考勤服務、財務管理、雲坐席、優惠打折、電子發票、智能運維、數據分析等多個業務管理服務，幫助物業管理客戶逐步轉向集中管控模式。
騰訊海納
除內外人員及車輛的出入管理，騰訊海納還提供疫情諮詢、闢謠較真、肺炎自查、居民健康登記、居家觀察體溫上報、代辦代購等線上服務，有效緩解物業管理管控壓力。
疫情諮詢：為能讓社區居民足不出戶了解最新的疫情信息，甚至在家能採取正確的措施防護，騰訊海納聯合騰訊醫典提供實時疫情播報及展示醫護知識
闢謠較真：騰訊海納將騰訊全民較真查證平臺嵌入騰訊海納社區菜單， 便於居民在家獲取真實有效信息，指導居民正確防範。
居家自查：騰訊海納社區防疫平臺提供每日體溫收集功能，結合與騰訊醫典、騰訊健康聯合推出的AI 肺炎自測和在線問診功能，方便居民進行自我監測。
代辦代購：騰訊海納社區線上商城生活用品或食品預訂及支付，相關機構次日線下集中採購並配送到家。
5、推薦標的
科技應用是物業企業對抗人工成本擠壓利潤的重要手段，也是物業賦能的重要方式。隨著科技進步在社區內逐步落地，社區管理從人力向網際網路化， 最終向智能化轉型。物管科技賦能主要體現在：1）幫助物業服務企業降低對基礎勞動力的依賴，實現成本控制；2）有助於擴大管理半徑，提升管理效率；3）通過移動平臺實現業務範圍的擴張與社區的資源整合。
疫情中，物業企業的科技應用得到了充分發揮，在門禁、停車等諸多場景起到了防疫作用。因此，疫情防控對社區、物管科技應用起到了加速作用。前期布局較多的物管企業相對優勢顯現，彰顯長期競爭力。同時，社區科技應用加速，有望帶動下遊設備和服務商發展。
我們認為，物管科技賦能的影響是深遠的。隨著物業行業集中度提升， 企業管理規模和管理半徑將持續增長，科技的有效應用有助於企業實現精細化管理，合理分配人力資源。同時，網際網路和物聯網的應用，有助於企業整合社區資源，形成業主和社區反饋循環，最終實現業主增值服務體系的建立和完善。基於此，我們推薦科技應用較為領先的物業服務商綠城服務。
同時，受到新房交付和舊社區改造的影響，智能門禁、智能停車、智能安防、設備與設備管理等下遊設備和服務商有望獲得增量市場需求。物業企業在社區智能化過程中有著巨大的影響力和決策權。圍繞著物業服務場景， 科技產品的社區落地具備前景光明。基於此，我們推薦具備社區智能產品應用前景的設備和服務商海康威視、數字政通、漢威科技、寧波水錶。
智慧社區已成為網際網路企業的重要布局點。頭部網際網路企業介入社區場景，通過第三方開放平臺連接大量社區和物業企業，有望實現技術和平臺資源整合，通過大數據實現社區數據的進一步利用。騰訊海納、阿里健康碼在防疫工作中表現出色，說明智慧社區工作的穩步推進。基於此，我們建議關注騰訊控股、阿里巴巴。
5.1、綠城服務
公司成立於 1998 年，2016 年 7 月在香港主板上市。2019 年，蟬聯中國物業服務百強滿意度領先企業第一名（中國指數研究院）。
基礎物業服務：截止 2019 年 H1，公司儲備面積 2.07 億平方米，在管面積約 1.84 億平方米，分別同比增長 29.1%和 22.1%。在管項目 1305 個， 覆蓋了全國 29 個省、直轄市和自治區、以及 137 個城市。2019 年 H1 基礎物業服務收入 24.53 億，同比增加 21.7%，佔總收入約 66.9%。
園區服務：主要包括園區產品及服務、家居生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務和文化及教育服務五大模塊，圍繞文化教育、健康養老、新零售、到家服務、資產運營等五大生態，構建線上線下相融合的生活服務平臺。上半年公司將原先的便利店模式升級為社區生鮮模式，2019 年 7 月， 完成對澳大利亞MAG 公司的收購，早教品牌再次提升。2019 年H1 園區服務收入 6.9 億元，同比增加 34.8%，佔總收入約 18.9%。其中，五大模塊收入依次為 2.25、0.51、1.1、2.8 和 0.24 億元。
諮詢服務：主要包括在建物業服務和管理諮詢服務，通過圍繞房地產全生命周期，實現優質資源整合、標準化體系建設與業務創新。在建物業服務方面，公司將傳統案場服務升級為美好生活體驗服務，為購房客戶提供定製化的服務體驗，2019H1 實現收入 4.25 億元，同比增加 27.6%；管理諮詢服務方面，組建「綠聯盟」，先後與紹興、台州等地物業管理協會籤訂戰略合作協定，2019H1 實現收入 0.95 億元，同比增加 42%。上半年諮詢服務收入 5.21 億元，同比增加 30%，佔總收入約 14.2%。
我們維持 19-21 年公司EPS 為 0.21、0.27 元、0.34 元，現價分別對應19-21 年PE 為 43/33/26 倍。鑑於行業成長性較強，市場普遍關注公司在未來 1-2 年的成長，故選用 2021 年估值。可比公司 2021 年平均預測 PE 為28 倍，我們給予 2021 年 30 倍PE，上調目標價至 11.26 港元，維持「買入」 評級。
風險提示：如果最低工資水平上漲過快，將導致公司利潤受到擠壓；幼兒教育、音樂等增值服務拓展存在不確定性。
5.2 、海康威視
2019 年業績保持穩定增長。公司 2019 年實現歸母淨利潤約為 123.98 億元，同比增長 9.21%，位於此前預告的 5%-20%區間內，符合預期。從單四季度來看，19Q4 實現營收 179.1 億元，同比增長 11.7%，實現歸母淨利潤 43.7 億元，同比增長 10.5%。業績增速相比 Q3 有所下降，一方面由於制裁等對公司海外業務造成影響，另一方面是國內需求有所下滑，影響公司短期業績。
AI Cloud 理念助力中國安防智能化。在安防 AI 化趨勢下，公司為了針對人工智慧時代的物聯網產業發展，提出了 AI Cloud 的理念，並且定義了AI Cloud 包含的邊緣節點、邊緣域以及雲中心的三個層級架構，提出了 AI Cloud「邊緣感知、按需匯聚、多層認知、分級應用」的核心原則。對於不同行業應用，公司可以調節從各個層級中傳輸數據的格式與內容，還可以將域與雲多級多類部署，實現了安防行業高定製化特點。
依託 AI技術優勢，圍繞圖像數據，全面布局新業務。除了傳統安防， 公司還有五大新型業務，比如收入已經超過 10 億的螢石業務，在 2C 端公司通過螢石業務構建智慧家庭服務，還推出比如主動防禦攝像機、智能貓眼、人形檢測相機等多種新產品，拓展了產品線，也有能力為客戶提供智能家居一站化解決方案；在 2B 端，螢石擁有多款商用安防設備，並結合視頻雲服務平臺，為商業經營提供視頻分析服務。除了螢石業務，公司還積極主攻智能製造環節，提供移動機器人、機器視覺以及行業級無人機業務。在汽車電子領域，公司參與到汽車智能化中、運用先進的圖像採集技術與視頻分析技術，推出了智能車載後視鏡，360° 全景環視系統以及一系列的智能化汽車解決方案。
盈利預測、估值與評級：我們認為海康威視在傳統安防領域規模優勢明顯，並且深耕AI+安防解決方案，提出的「雲邊結合」理念推出的 AI Cloud 符合未來市場需求，並且已經在深圳等城市完成建設；在新興業務領域，公司螢石雲收入超過 10 億，2C 端市場空間巨大；在工業攝像機、AGV、物流倉儲管理系統方面皆表現出眾，具備工業 4.0 長期發展趨勢。我們維持公司2019-2021 年EPS 為 1.33/1.52/1.75 元，維持「買入」評級。
風險提示：貿易保護主義帶來的不確定性風險；安防 AI 化不達預期， 會降低公司產品 ASP 的提升速度，不利於公司業績；中國宏觀經濟下行， 會給政府需求帶來較大不利影響；新興業務不確定性大，可能存在失敗風險。
5.3 、數字政通
城市綜合管理服務平臺推廣帶來新機遇。2019 年 12 月 20 日，住建部發布《城市綜合管理服務平臺技術標準(徵求意見稿)》，數字政通作為標準 主編單位。《技術標準》文件中將城市綜合管理服務平臺定位為「集成城市管理相關基礎數據、日常運行數據、相關行業數據等資源，實現國家、省、市聯網互通、信息共享、數據交換和業務協同，對城市管理工作進行統籌協調、指揮調度、監督考核和綜合評價的信息平臺」。搭建國家、省、市三級平臺體系，通過國家電子政務外網實現上下級平臺之間數據共享交換和業務協同。同時住建部在 2020 年的工作要求中明確提出「繼續深化城管執法體制改革，加快建設城市綜合管理服務平臺」。公司作為城管系統的龍頭企業， 在網格化城市管理領域佔據 70%的市場份額，目前已經完成城市綜合管理服務平臺的原型開發。隨著後續試點推廣展開，將帶來直接系統升級迭代新需求，公司顯著受益。
助力疫情監控，多網合一值得期待。公司網格化城管系統覆蓋全國超過 500 個城市、近千個區縣，在疫情背景下，公司基於網格化管理平臺開發社區疫情防控系統，幫助各級政府支撐對外來人員管控追蹤工作落地。截止目前系統已在荊門市、天津濱海新區等地測試運行，有明確部署需求市縣超過 100 家，切實助力疫情監控。經過多年建設發展，網格化應用從城市管理向應急、公共衛生、環境保護等領域延申。2019 年 1 月國務院辦公廳印發《關於推進基層整合審批服務執法力量的實施意見》中明確指出， 「將上級部門在基層設置的多個網格整合為一個綜合網格，依託村(社區) 合理劃分基本網格單元，統籌網格內黨的建設、社會保障、綜合治理、應 急管理、社會救助等工作，實現「多網合一」。隨著多網合一工作展開，公司客戶將拓展至各級政府大數據局、綜合執法局等部門，將帶來新的增量 市場機遇。
投資建議：結合公司業績預告及 2020 年股權激勵計劃對應的費用支出， 我們維持 2019-2021 年EPS 為 0.32、0.43、0.73 元/股。基於看好城市綜合管理服務平臺推廣給公司帶來的市場機遇，維持「買入」評級。
風險提示：市場推廣不達預期，商譽減值的風險。
5.4 、漢威科技
短期商譽減值不影響公司長期發展。漢威科技從 2011 年開始從傳感器業務向物聯網應用轉型，先後收購 20 餘家子公司，布局智慧市政、智慧環保、智慧工業、智慧安全等四大物聯網應用領域，結合自主研發的核心技術及持續加強的研發，跟隨行業的發展的同時享受行業政策紅利且高於行業平均水平，公司已成長為國內領先的物聯網綜合解決方案提供商、服務商，細分領域行業龍頭地位初顯。公司發布 2019 年業績快報，2019 年實現營業收入 18.22 億元，同比+20.51%，實現歸母淨利潤-1.00 億元，同比-262.31%， 主要系公司對控股子公司嘉園環保全額計提商譽減值準備所致，疊加公司遵循審慎原則和實際經營情況，對瀋陽金建等控股子公司均計提了商譽減值準備，共計約 2.18 億元；但是在不考慮商譽減值的因素下，公司實現營業利潤 2.24 億元，同比+21.74%，體現出公司在傳感器和物聯網領域的長期發展勢頭仍較為強勁。
傳感器是公司發展的基石與核心競爭力。受益於安全、環保、健康以及全社會智慧化，傳感器產品具有強勁的需求；而作為構成物聯網核心底層的基礎，傳感器需求仍將隨著物聯網業務的發展穩步增長。公司集傳感器的研發、生產、銷售為一體，產品覆蓋氣體、壓力、流量、溫度、溼度、柔性、加速度等門類，2019 年公司電化學模塊與傳感器銷售穩中有進，同時開拓了家電、高端淨化器等分項業務，成功進軍消費領域，未來仍將是公司發展的核心競爭力。
長期看好公司未來物聯網業務發展。公司堅持「成為以傳感器為核心的物聯網解決方案引領者」的戰略目標，大力拓展「傳感器+檢測終端+數據採集+空間信息技術+雲應用」的完整物聯網技術平臺，雖然公司基於審慎原則放棄了部分 BOT 項目的投資，使得智慧環保領域的業績受到一定影響，但智慧水務、智慧燃氣、智慧市政、智慧安全等領域穩步擴張，多項目落地為公司營業收入增長奠定了堅實基礎。
盈利預測、估值與評級： 我們維持公司 19-21 年淨利潤分別為-1.00/1.55/1.73 億元，對應 EPS 分別為-0.34/0.53/0.59 元，公司當前股價對應 2020 年 PE 為 25 倍。受疫情蔓延影響，公司熱電堆傳感器（額溫槍的核心部件）訂單情況超預期，疊加物管科技賦能應用市場和復工防疫設備需求放量，我們看好公司業績在 2020 年上半年加速釋放，上調至「買入」評級。
風險提示：市場拓展及合同籤訂不及預期；智慧市政拓展不及預期；併購帶來的整合風險。
5.5 、寧波水錶
歷史悠久的水計量及解決方案供應商。寧波水錶成立於 1958 年，營銷服務覆蓋全球，可提供多種綜合水務解決方案。公司當前業務可分為兩部分， 以水計量產品為主的硬體終端製造板塊以及大數據服務平臺，其中大數據服 務平臺涵蓋了管網漏損率監測平臺、綜合抄表平臺、水務營收系統等系統。公司的戰略目標是成為具備智慧水務服務一體化解決方案的提供商。公司目前收入主要由機械錶和智能表兩塊業務構成，2018 年機械錶收入佔比為 53%，智能水錶佔比為 39 %。
公司在傳統水錶領域優勢地位穩固。我國水錶行業市場規模近年來保持快速增長，水錶行業產量由2010 年的5724 萬隻增長至2016 年的9785 萬隻。未來隨著我國最嚴格的水資源管理及水務相關政策的出臺，新型城鎮化、智慧城市、海綿城市、節水型城市的建設，用水與節水的信息化、智能化和網絡化工作進程的加快，水錶行業依然具備著多種發展機遇。寧波水錶深耕水錶領域， 技術優勢顯著。公司成立水錶研究院，研發投入鞏固競爭優勢。公司產品覆蓋國內 31 個省、市、自治區，並出口到全球 80 多個國家和地區，近年來機械水錶業務整體保持穩步發展。
積極轉型升級，推動物聯網智能表布局。當前水錶行業正向著智能水錶及應用系統方面調整與轉型。在公司及電信運營商的共同推動下，基於 NB-IoT（窄帶物聯網）通訊技術的無線智能水錶，已迅速得到市場的認可。目前，智能水錶業務成為公司業績增長主要動力，2019 年公司加速推進 NB-IoT 無線智能水錶等核心產品的推廣與商用，目前已實現以北京、深圳、成都、天津、拉薩、銀川、烏魯木齊、寧波等為代表城市的物聯網項目成功規模布局。公司 IPO 資金募集著重擴展智能水錶拓展項目，未來發展值得期待。
盈利預測、估值與評級：公司與華為共同研發，並在 2017 年實現 NB 水錶的全球商用首發，2018 年 NB 表在國內推廣取得一定成效，並在 2019 年呈現出加速態勢，助力公司業績大幅增長。我們維持公司 2019-2021 年淨利潤為 2.12、2.83、3.50 億元，對應EPS 為 1.35、1.81、2.24 元，維持「買入」評級。
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（報告來源：光大證券）
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