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長租公寓爆雷，都離不開長租公寓行業由來已久的「高收低租」陷阱。
來源| 《經理人》雜誌綜合
租客、房東、員工均被騙10月份，樂居（深圳）公寓管理有限公司（簡稱「樂居公寓」）的租客開始陸續收到房東的收房通知，並不斷傳來樂居公寓捲款跑路的消息。租客餘佳告訴記者，房東在10月8日發來微信，稱樂居公寓連續兩個月未支付房租，現要求由她支付房租，若這個月未收到租金，將強制收房。
餘佳在網上搜索發現，和她有著同樣遭遇的租客還有很多，甚至有些已被房東「掃地出門」。他們約定在10月10日前往樂居公寓辦公地點進行維權，但卻發現該公司已經人去樓空。他們繼而向警方及政府尋求幫助，得到的答案是：樂居公寓已關門歇業，處於失聯狀態。
事實上，早在9月底，樂居公寓就發布了《友聚集團關於公司轉型暨告業主書》。這份公告先是批判了長租公寓的亂象，再以公司需要轉型、資金不足為由，給出了「補償方案」：租客已交付的租金，將在1-5年內分期歸還。
萬萬沒想到，未等租客們對「租金分期償還」的方案提出異議，樂居公寓就「跑路」了——不僅捲走了租客的租金，還拖欠了員工工資和部分房東的租金。
據樂居公寓前工作人員周明先生透漏樂居總計在全國有二十餘家長足公寓品牌，背後的操盤人均為一名1994年出生的名叫「王從順」為首，該公司成立於2020年3月份，以分散式房源為主，且初具規模。
企查查APP顯示，樂居（深圳）公寓管理有限公司成立於2020年3月10日，公司法定代表人為王帥，目前公司關聯風險共26條，2020年8月27日該公司最大股東四川友聚好房房地產營銷策劃有限公司已被列入經營異常名單。
樂居公寓擁有多家與房產租賃相關的公司，包含知寓、晴巢、祿舍、如居、隨心寓、適居、申巢、巢墅等，實際控制人均為王帥。截至2020年10月，深圳市受害租客及業主已近萬戶，據不完全統計目前涉案金額已超7000餘萬元。
租客與房東矛盾激化隨著時間的流逝，平臺仍然是無隱無蹤，租客與房東之間的矛盾則持續發酵。
在樂居公寓把租金捲走後，租客們面臨了進退兩難的境地：搬或不搬。
對租客們來說，他們已經和樂居公寓籤了一年的合同，還把租金全部付清了，理應享有一年的租住權。
而對業主們來說，樂居公寓只是按月交租，他們並沒有拿到剩餘的租金，有的甚至還被拖欠了租金。如果不收租就繼續讓租客租住，同樣會面臨損失。
雙方的矛盾，在「某小區有被騙租客跳樓自殺」消息傳出後，進一步升級。
有租客在微博上放出疑似樂居公寓業主們的維權群聊天記錄，裡面有個別業主對疑似自殺租客發表了過激言論，同時有業主表示想停水停電、換鎖，逼租客退租。
就這個傳言，界面樓談諮詢了福田住建局，相關工作人員回復稱死者並非樂居公寓租客，相關說法為謠言。
或許因涉及的小區較多，福田區住建局也發布了一份相關通知：
網傳福田住建局發布相關通知
這份針對物業企業的通知，要求物業要及時上報樂居公寓引發的業主與租客糾紛的情況，並明確表示「對確已支付足額租金的租客，不得通過斷水斷電等方式激化矛盾」。
部分租客已經收集好證據，準備報警。
福田住建局方面表示，目前主管部門正在對業主和租客進行協商，同時各級公安部門也在介入調查，儘量挽回損失。租客或業主如有需要，可聯繫住建局進行調解。
平臺涉及詐騙，業主不能驅趕租客華東政法大學教授毛玲玲：如果是單個的合同關係，有可能是合同詐騙罪或者是普通的詐騙罪。
假如他對資金的使用嚴重不負責任，可以是非法吸收公眾存款罪或者是集資詐騙罪。
法律專家指出，像樂居公寓這樣的房屋託管公司，其實質從事的是類金融的資產託管業務。
毛玲玲：這種情況，它的風險是顯而易見的，而現在就是這種類金融行為，以合同、經營、投資名義，實際上從事的是金融活動，在監管上面是有欠缺的。
針對此事，京衡律師上海事務所餘超律師表示，因樂居公寓在房東的委託代理授權下，與租客籤訂租房合同、代收租金，該行為對房東發生效力。《民法總則》第162條規定，代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。
因此，房東與樂居公寓之間的委託代理合同糾紛不應影響租客，否則，租客可以依據租房合同起訴房東，要求履行合同，賠償損失。
《民法總則》第164條規定，代理人不履行或者不完全履行職責，造成被代理人損害的，應當承擔民事責任。餘律師認為，如果因樂居公寓不履行代理職責，給房東造成損害，房東可依據上述164條規定，要求樂居公寓承擔民事責任。
對於如何維權，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，一是維權取證要先行，對這一系列違約，甚至違法行為要做好取證，比如來回溝通記錄、催促付款記錄等。
二是可以向住建部門、12345市長熱線進行舉報投訴。作為房產中介機構，不僅僅受合同的約束，還要受相關部門的監督管理。
如果上述方案未果，還可以選擇訴訟的方式維護自己的權利。
「高收低租」導火索近兩年，長租公寓爆雷的案例並不鮮見，原因極其相似，都離不開長租公寓行業由來已久的「高收低租」陷阱。
一般而言，市面上的長租公寓分為集中式和分散式兩種，採用高收低租策略的多為分散式長租公寓運營商。樂伽公寓就是採取這樣的方式來吸引客戶，通常以高於市場價的月租價格收房，然後每月定期向房東支付房租，但對於租客，則是一次性收取半年或一年租金，租客租金低於支付給房東的月租。
這樣做的優勢是能在短時間內籌集大量的資金，再用這些資金去收房，如此重複循環。憑藉這樣的經營模式，註冊實繳資本僅15.3萬元的樂伽公寓，曾在短短三年內達到管理房源超過20萬套、服務客戶超40萬的規模。樂居公寓的操作如出一轍。
今年以來，暴雷的長租公寓數量眾多。據樂居財經統計，從2017年開始，到今年8月，全國已有70家長租公寓陣亡，其中60%是在今年倒閉的。9月，頹靡之勢開始蔓延至深圳。
前幾日，深圳小鷹公寓的爆雷轟動一時，登上微博，騰訊等社交新聞平臺熱搜，而在眾多網友熱議評論看來，本次樂居公寓的爆雷事件很有可能會趕上曾經樂伽公寓爆雷的級別。
除了樂居公寓和小鷹找房，無法統計有多少家長租公寓已經倒下。
從2016年開始，長租公寓行業興起，除一些房地產企業進駐外，不少資本也下場加入。短短幾年間，長租公寓市場迅速變得擁擠起來。
2016-2017年，部分長租公寓融資情況 數據來源：速途研究院
為了加速擴張市場，不少公寓選擇了「高收低租」的模式。
原本作為「二房東」，長租公寓的模式應該是「低收高租」，才能保證利潤空間；而「高收低租」，則會導致公寓需要「貼錢」才能經營下去。
長租公寓「長收短付」的模式，又能迅速積累巨額資金、擴張市場，這也是不斷有企業下水的原因。
上海燕鄰資本副總裁印櫻向記者表示，對於高收低租的長租公寓運營商來說，樂居公寓爆雷絕非偶然，疫情籠罩的低迷行情中，一兩個月的免租力度並不足以從根本上緩解其資金緊張的狀況，「簡單的麵粉和麵包的邏輯，麵粉比麵包還貴，那就註定會爆雷。」
「長租公寓一次性取得高額的租金收入，但卻按周期支付房東租金，這會造成大筆資金在公司手裡停留。不少的長租公寓就是看上了這個周期差，挪用大筆資金進行其它的投資。而一旦資金不能及時回籠，暴雷就出現了。」針對如何規避長租公寓暴雷的風險，王玉臣律師建議：
1.籤署租賃協議時最好由租客和房東籤署，不要和第三方公司籤署。
2.如果只能和託管公司籤署，要儘量保持租金支付的同步，最好不要選擇租金貸。務必慎用租金貸，同時務必注意別被託管公司以免押金，每月一付的名義忽悠用租金貸。
3.租客和房東之間最好互留聯繫方式，有問題隨時溝通，遇到問題也及時反饋。
4.房主選擇託管公司時，務必對託管公司進行基本的調查，比如可以通過企查查、百度等做一些調查了解。如果是口碑不好，或者已經存在很多風險的公司，最好不要選擇。
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