文 | 韓素雲
如果說買房最怕遇到爛尾樓，那麼租房最怕的大概是長租公寓跑路。
此前小鷹公寓「暴雷」事件鬧得沸沸揚揚，近期租房者陳露（化名）向界面樓談爆料稱，自己租住的樂居公寓也「跑路」了。
陳露告訴界面樓談，她和樂居公寓籤了一年租約，一次性付清了房源一年的租金，共計7萬元。到現在，她只住了4個月，卻被告知公寓已經跑路了，對接的工作人員也已經離職，和她有一樣遭遇的租客不在少數。
從10月開始，不斷有樂居公寓的租客收到房東強制收房的通知，才知道公寓早就斷交租金，人去樓空。
陳露表示，她加入的樂居公寓維權群裡有近500人，涉及的租金從2萬到12萬不等，各區租客也各自建立了維權群。
之所以願意一次性交付這麼多租金，是因為半年付/年付更划算。
陳露表示，她選擇年付，每個月的房租是5200元，比月付的6900元少1700元，一年下來可以省2萬元。「但現在我看了樂居公寓和房東籤的合同才知道，公寓給房東的租金還是6900元/月」。
目前，據維權群內租客們的粗略估算，樂居公寓暴雷涉及的深圳租戶總計約1000戶，金額高達4000萬元。
早在9月底，樂居公寓就發布了《友聚集團關於公司轉型暨告業主書》。這份公告先是批判了長租公寓的亂象，再以公司需要轉型、資金不足為由，給出了「補償方案」：租客已交付的租金，將在1-5年內分期歸還。
然而，未等租客們對「租金分期償還」的方案提出異議，樂居公寓就「跑路」了——不僅捲走了租客的租金，還拖欠了員工工資和部分房東的租金。
樂居公寓所屬的企業樂居（深圳）公寓管理有限公司，大股東為四川友聚好房房地產營銷策劃有限公司，其實際控制人為王帥。
界面樓談查詢得知，王帥名下擁有多家與房產租賃相關的公司。
這些房物租賃公司分布在多個一二線城市，包括上海「申巢」、上海「晴巢」、蘇州「巢墅」、長沙「如居」、成都「隨心寓」、合肥「適居」，以及重慶「知寓」商業運營管理公司和鄭州「祿舍」物業公司。
在樂居公寓把租金捲走後，租客們面臨了進退兩難的境地：搬或不搬。
對租客們來說，他們已經和樂居公寓籤了一年的合同，還把租金全部付清了，理應享有一年的租住權。
而對業主們來說，樂居公寓只是按月交租，他們並沒有拿到剩餘的租金，有的甚至還被拖欠了租金。如果不收租就繼續讓租客租住，同樣會面臨損失。
雙方的矛盾，在「某小區有被騙租客跳樓自殺」消息傳出後，進一步升級。
有租客在微博上放出疑似樂居公寓業主們的維權群聊天記錄，裡面有個別業主對疑似自殺租客發表了過激言論，同時有業主表示想停水停電、換鎖，逼租客退租。
就這個傳言，界面樓談諮詢了福田住建局，相關工作人員回復稱死者並非樂居公寓租客，相關說法為謠言。
或許因涉及的小區較多，福田區住建局也發布了一份相關通知：
這份針對物業企業的通知，要求物業要及時上報樂居公寓引發的業主與租客糾紛的情況，並明確表示「對確已支付足額租金的租客，不得通過斷水斷電等方式激化矛盾」。
目前，陳露的處境還算比較好，「我的房東是個老太太，我跟她說了這件事，但她好像還是不太理解」。不過，她也已經收集好證據，準備報警。
福田住建局方面則告訴界面樓談，目前主管部門正在對業主和租客進行協商，同時各級公安部門也在介入調查，儘量挽回損失。租客或業主如有需要，可聯繫住建局進行調解。
北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴界面樓談，房東沒有權利趕走租戶，且不論是租給平臺，還是委託給平臺都是如此。
如果是租賃關係，則出現兩個租賃關係，一個是房東與平臺，一個是平臺與租客。
基於合同相對性，房東只能找平臺，不能直接對租客採取任何強制措施。而租客和平臺的租賃關係是合法有效的，租客依法交納了租金，就有權利使用房屋。平臺違約，房東只能找平臺。
如果是委託關係，雖然是平臺和租客籤署協議，但是租賃關係是直接及於房東，房東應當遵守雙方的協議，無權提前解除。平臺收了錢，對租客而言，就視為房東收了錢。房東亦無權趕租客，只能去找平臺。
對於如何維權，王玉臣律師表示，一是維權取證要先行，對這一系列違約，甚至違法行為要做好取證，比如來回溝通記錄、催促付款記錄等。
二是可以向住建部門、12345市長熱線進行舉報投訴。作為房產中介機構，不僅僅受合同的約束，還要受相關部門的監督管理。
如果上述方案未果，還可以選擇訴訟的方式維護自己的權利。
今年以來，暴雷的長租公寓數量眾多。據樂居財經統計，從2017年開始，到今年8月，全國已有70家長租公寓陣亡，其中60%是在今年倒閉的。
9月，頹靡之勢開始蔓延至深圳。
據時代財經統計的數據顯示，「小鷹找房」在深圳收了2700多套房源，因資金斷裂涉及的租客和業主近5000人，金額更是達到了驚人的近億元。
除了樂居公寓和小鷹找房，無法統計有多少家長租公寓已經倒下。
從2016年開始，長租公寓行業興起，除一些房地產企業進駐外，不少資本也下場加入。短短幾年間，長租公寓市場迅速變得擁擠起來。
為了加速擴張市場，不少公寓選擇了「高收低租」的模式。
原本作為「二房東」，長租公寓的模式應該是「低收高租」，才能保證利潤空間；而「高收低租」，則會導致公寓需要「貼錢」才能經營下去。
長租公寓「長收短付」的模式，又能迅速積累巨額資金、擴張市場，這也是不斷有企業下水的原因。
「長租公寓一次性取得高額的租金收入，但卻按周期支付房東租金，這會造成大筆資金在公司手裡停留。不少的長租公寓就是看上了這個周期差，挪用大筆資金進行其它的投資。而一旦資金不能及時回籠，暴雷就出現了。」針對如何規避長租公寓暴雷的風險，王玉臣律師建議：
1.籤署租賃協議時最好由租客和房東籤署，不要和第三方公司籤署。
2.如果只能和託管公司籤署，要儘量保持租金支付的同步，最好不要選擇租金貸。務必慎用租金貸，同時務必注意別被託管公司以免押金，每月一付的名義忽悠用租金貸。
3.租客和房東之間最好互留聯繫方式，有問題隨時溝通，遇到問題也及時反饋。
4.房主選擇託管公司時，務必對託管公司進行基本的調查，比如可以通過企查查、百度等做一些調查了解。如果是口碑不好，或者已經存在很多風險的公司，最好不要選擇。
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