經濟觀察網 記者 陳博國慶假期剛過，深圳迎來一輪純宅地供應高峰，10月13日下午，4宗採用「雙限雙競」方式的居住用地亮相深圳土地拍賣現場。
這場土拍吸引了包括平安、招商、聯發、建發、保利、金地、華潤置地、中海、金茂、龍光、華發、深振業、深圳人才安居集團、越秀、星河、天健、仁恆置地等15家房企。
相比深圳過往的宅地鏖戰，這一次領取「入場券」的房企數量並未減少，不過，現場無論是競拍的激烈程度，抑或是舉牌速度，均略遜於往常。
上述4宗土地有兩宗是人才住房用地，分別位於南山南頭及龍崗寶龍，不設置無償移交政府的只租不售人才住房初始配建面積，出售的人才住房面積隨著只租不售面積增加而減少，並在一定年限內實行封閉流轉；另外兩宗則為普通商品住房用地，分別位於龍華民治及坪山馬巒。
從建築面積來看，此次出讓的所有地塊體量普遍不大，單宗建面從1.8萬到11.78萬平方米不等，最高限價介於3.91億-30.85億元之間。一個小時裡，多家房企累計舉牌次數超過210次。最終，4宗土地的出讓總價49.4億元，為深圳貢獻了7.87萬平方米的只租不售人才住房，深圳人才安居集團不出意外又成為最大贏家。
「圍獵」宅地
這次深圳土拍有兩宗普通商品住房用地，每一宗的報名數量都超過10家，競地價階段僅1分鐘就「觸頂」。
率先出場的龍華民治地塊是整場土拍中體量最大、總價最高的一宗，總建面約11.78萬平方米，掛牌起始價21.28億元，最高限價達30.85億元，參與競拍的房企數量也達到全場之最，14家。
競地價環節在所有房企的首次報價中直接封頂；隨後，天健地產、仁恆置地、越秀地產、中海等一眾企業輪番舉牌競人才住房面積。多輪廝戰之後，中海以30.85億元的封頂價、配建4.16萬平方米人才面積將這一熱門地塊收入囊中，溢價率達44.97%，折合樓面價4.7萬元/平方米。根據出讓要求，該地塊建成後普通商品住房銷售均價不得高於6.72萬元/平方米。
當前，地塊周邊的新房在售均價介於6-8萬元/平方米之間；二手房掛牌價則集中在6.2-6.7萬元/平方米區間。
同樣備受關注的坪山馬巒地塊也吸引了13家房企同臺相爭。最終龍光地產憑藉10億元、1.53萬平方米人才住房配建面積宣告勝利，折合樓面價2.4萬元/平方米，後期售價不得高於3.96萬元/平方米。
前來「圍獵」的房企數量依然不減，這場土拍的熱鬧，背後或多或少釋放出一些信號——
10月份是第四季度的開端，對於諸多房企而言，這也是個頗為特殊的節點。一方面，「三道紅線」的具象內容正逐步落地，最新消息是試點房企必須定期提交數據監測表，並於2023年6月30日前完成降負債目標。在這樣的大背景下，降負債成為多數房企刻不容緩的任務。另一方面，每年最後一個季度歷來是房企衝刺的時節，為完成年度銷售目標，加速推貨與銷售，促進回款是這個階段企業的重心。
雙重夾擊之下，更多的房企對於公開拿地態度趨于謹慎。一位港股上市房企人士告訴經濟觀察網，「三道紅線」導致兩個結果，一是踩中「紅色檔」的那些房企，無法新增融資，因此沒辦法再通過高槓桿拼命擴張，他們不得不按下「終止鍵」；另外是今年銷售較差、現金回款難以保證的房企，也沒有資金拿地。「這種情況下，土地市場一定會出現窗口期，房企如果有能力把握好這個窗口期，可能會影響未來一至兩年內自身在行業中的地位。 」
經濟觀察網梳理2020年中報數據發現，無論是龍光地產，還是中海，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率以及現金短債比這三項指標都處於相對安全的區域內，其中中海介於綠色檔。
一名接近龍光的知情人士稱，龍光堅定看好深圳，他們認為粵港澳大灣區幾大城市中，深圳的投資價值遠遠高於其他。「不過選擇確實不多，深圳今年以來僅成交了14宗宅地，深圳人才安居集團就拿走了10宗，留給開發商的機會不多了。」
兩宗人才地塊
整場土拍在南山南頭、龍崗寶龍兩塊人才住房用地的接連「登場」中拉開序幕。每塊人才住房用地的報名企業均只有兩家，深圳人才安居集團旗下的深圳市南山人才安居有限公司（下稱「南山人才安居」）、深圳市龍崗人才安居有限公司（下稱「龍崗人才安居」）分別瞄準各自區內的地塊，與它們同臺競技的對手僅中海地產。
「像這類人才住房用地，儘管市場化房企也可以報名競拍，但很少開發商願意參與。大家心裡都清楚，這類地塊最終會被深圳人才安居集團拿下。」一家參與競拍的上市房企人士透露。
兩塊土地開拍之後，首輪競價階梯是1000萬元/次，由於無人應價，主持人直接將競價幅度下降至200萬元/次，兩個競地價環節均在經歷過40多輪角逐後封頂，隨後又分別進行了多輪競人才住房面積。最後，南山人才安居、龍崗人才安居雙雙獲勝，深圳人才安居集團包攬下這兩宗人才住房宅地。
這已經不是深圳人才安居集團首次在深圳土拍市場獨佔鰲頭了。這家市屬國有獨資公司成立於2016年6月，隨後，又在深圳十個行政區都與當地區政府聯合成立了分公司或子公司。
深圳市政府對其的定位是打造成千億級的人才安居房投融資、建設和收購平臺。此前深圳市住房和建設局局長張學凡曾表示，深圳人才安居集團作為國有非盈利功能性的一個開發企業，主要職能是承擔深圳人才住房的開發建設。
根據要求，「十三五」期間，深圳計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房40萬套，其中人才安居房30萬套，總建築面積2600萬平方米，相當於深圳特區建立以來所有政策性住房的總和。
這艱巨的40萬套建設籌集任務，重點落在開發建設主力軍深圳人才安居集團的頭上。早在創建之初，深圳市政府就向深圳人才安居集團注入300億元資金，後續還再追加700億元投入。
也正因此，過去四年間，深圳人才安居集團頻繁在市場化招拍掛中「跑馬圈地」，根據合一城市更新集團的統計數據，截至10月13日，深圳人才安居集團已經耗資153.59億元，在公開土地市場中斬獲了22宗地塊，合計總建面約177.66萬平方米。涉足區域不止深圳，好包括東莞臨深片區以及深汕特別合作區。
2019年以前，深圳人才安居集團在深圳拿下的7個地塊都要求全年期自持，建成後只租不售(出租對象不僅限於人才，可以面向社會市場化租賃)；但從去年11月開始，伴隨著「十三五」規劃收官之年的臨近，深圳人才安居集團一邊加快拿地節奏，一邊則將拿地的「觸角」延伸至可售型人才住房用地上。
一家TOP10房企深圳區域公司投拓人員告訴經濟觀察網，深圳人才安居集團之所以在土拍市場上這麼勇猛，很大一個原因是他們具備天然優勢，沒有太強的利潤指標考核。