△天明城別墅施工現場
一邊是三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規別墅野蠻「生長」。違規建設別墅為何屢禁不止？
近日，有讀者向東方今報·猛獁新聞反映，稱位於周口市周口大道與淮陽路交叉口東南側的周口天明商務金融中心項目打擦邊球，拿著規劃建設企業總部辦公樓的40年產權商業用地審批手續，涉嫌違規開發建設84套雙拼「別墅」，以每套400餘萬元的價格公然對外出售牟利。
在位於周口市武盛大道與交通路交叉口東南角的周口藍城養老小鎮桃李春風住宅項目，涉嫌違規開發建設240餘套獨門獨院「別墅」，單套獨院售價高達500餘萬元。
調查：天明城商業用地建起了84套雙拼「別墅」
接到讀者反映後，東方今報·猛獁新聞記者來到周口天明城營銷中心以購房的名義對該項目「別墅」走訪核實。據該項目銷售人員介紹說：「我們天明城這個別墅總體在周口是最大的，面積322平，一套得400餘萬左右，我們的別墅位置就在天明錦江酒店的後邊，雙拼別墅，一棟兩戶獨門獨院，框架結構，帶電梯，地下一層可以做茶館、健身房等私家會所，地上3層一樓帶前後院，規劃建42棟84套雙拼別墅，貴賓樓建的面積更大。」
當記者詢問該「別墅」銷售情況時，銷售人員指著營銷中心大廳沙盤介紹說：「目前十來棟雙拼已經封頂了，就差做外牆和景觀了，我們這別墅首付50%，需要先繳200萬籤合同，明年6月份交付毛坯房，我們這地理位置好，均價一萬二，容積率才零點幾，別墅面積322平，加上地下室160平，前後院子130平，再加上幾十平的露臺，實際可利用面積有680平，現在已經賣出去十來套了，買的大都是50多歲的準備在這養老。」
銷售人員爆料：全國禁墅狀態下打擦邊球申報項目
「我們天明的住宅洋房都是70年產權，別墅這一塊是商業的40年產權，老闆想著一樓和負一樓做個會所辦公的，其實別墅全國基本上都禁墅了，包括像周口的藍城·桃李春風報批的是養老項目建的別墅，我們這報批的是辦公項目，走『企業商墅』才能批下來，等於是打個擦邊球，要不然手續批不下來，而且這個位置是政治中心，交通中心，在市政府門口，人家來住酒店的時候都能看到，他跟那種郊外別墅還不一樣，這是最好位置的最好房子。你要是現在買絕對不貴，因為現在開發商都缺錢缺業績。」該銷售人員說。
藍城·桃李春風項目：住宅用地建起了240餘套獨院「別墅」500萬一套
△藍城·桃李春風施工現場
7月2日，東方今報·猛獁新聞記者在藍城·桃李春風項目營銷中心了解情況。該項目銷售人員介紹說：「桃李春風項目準備打造成文旅小鎮，規劃佔地2200畝，項目位置在武盛大道與交通路交叉口港區那邊。目前正在建設的有530多畝，分A、B兩個地塊進行開發建設的，一期（A地塊）建設180套獨門小院『別墅』已經售完，今年年底交房，一戶一院，住房面積從130平到320平不等，贈送的有100至200多平不等的院子，二期（B地塊）正在建設的有60多套，框架施工已經出地面了，預計明年年底交房。」
△藍城·桃李春風施工現場
銷售員稱藍城項目容積率0.3與高層容積率一綜合能達標
銷售人員在沙盤前繼續介紹說：「我們的院子大小不一，價格也是一戶一價，像320平一套的小院，加上贈送200平左右的院子，價格在500萬元左右一套，每平米將近1萬8左右，首付40%房款，可貸款25年， 按揭房款減免4萬， 全款減免11萬，主要是土地貴，像天明城的雙拼別墅是商業的，產權才40年，我們的是純住宅用地項目，產權70年，之前我有幾個客戶都是在天明城那邊看過房之後，跟我們的一對比，都在我們這買的，你要是想買了，可以去項目上看看裝好的樣板間，我們這房子容積率才0.3，屬於低密度住宅，要的就是舒適性。項目規劃的還有幾棟高層，容積率一綜合就達標準了，雖說我們房子在周口是最貴的，但是古色古香的獨棟小院確實很舒服。」
△藍城·桃李春風營銷中心獨門小院模型
隨後，記者在藍城·桃李春風項目營銷中心看到有五證公示，該項目不動產權證（豫2018周口市不動產權第0018841號、0015012號）均顯示：位於河南省周口市市轄區港縱四路西側，港城大道南側，港縱一路東側、港縱四路西側的出讓權利人是周口藍城養老小鎮發展有限公司單獨所有，出讓面積分別是105975.2㎡、107562.7㎡，權利類型均為國有建設用地使用權，使用期限分別是70年，用途均為城鎮住宅用地。
事實上，從2003年2月開始，國土資源部密集發文五道「禁墅令」規範別墅市場，要求「不得以任何形式安排別墅類用地」。《限制用地項目目錄（2006年本）》中明確：「住宅小區建築容積率低於1.0、單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目」也在限制之列。
△藍城·桃李春風樣板間
職能部門：已轉交屬地管理部門介入調查
那麼，如此低密度的容積率，商業用地的周口天明商務金融中心項目建設雙拼「別墅」和住宅用地的周口藍城·桃李春風項目建設的獨棟「別墅」，是如何打著政策「擦邊球」，繞開「禁墅令」，而通過層層審批的？而且雙拼、獨棟「別墅」幾乎售罄一空，職能部門又是如何監管的？
針對此情況，東方今報·猛獁新聞記者聯繫了周口市自然資源和規劃局了解情況，該局監察支隊工作人員說：「天明城商務金融中心這個情況我已經給城鄉一體化示範區（東新區）說了，讓他們調查清楚以後及時反饋，藍城·桃李春風項目歸屬港區，已經給港區分局馬局長說過了，規劃也審批了，土地已經經過市政府批准了，具體的情況再去港區分局問問工作人員。」
隨後，周口市規劃監察劉姓人員給記者回復稱：「關於藍城·桃李春風項目的問題，具體職權已委託給港區管委會了，我們現在只負責監督，馬上通知港區的抓緊時間過去監察監察看看啥情況。」
律師：改變土地用途涉嫌違法相關部門應予查處
《土地管理法》第四條規定：「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」第八十條規定：「不按照批准的用途使用國有土地的，由縣級人民政府自然資源主管部門責令交還土地，處以罰款。」
河南泰豫恆律師事務所專職律師張鵬博接受採訪時表示：國家對別墅用地採用毫不妥協的「禁子訣」。如天明商務金融中心項目在規劃用途為商業辦公用地的土地上建設「別墅」，藍城桃李春風項目打著養老地產名義賣「獨院別墅」，造成地塊實際用地和規劃用地用途不符，明顯違反法律規定。政府相關職能部門應當組織力量對開發商擅自改變土地用途建造「別墅」事實進行調查核實，若查證屬實則依法處罰。
另外，也提醒購房人注意風險：商業用地到期可能會被國家無償收回，須再次繳納土地出讓金，同時比普通住宅交易稅費高。
東方今報·猛獁新聞記者李康 見習記者王士偉/文圖