河南樓市看鄭州，鄭州樓市看北龍湖。北龍湖是被譽為聖地的地方，確實有獨到之處。
高地價，高售價，低容積率，片區一級景觀規劃，在鄭州這樣一個缺水系的城市，如此規模的造城，且吸引一批高級產業入駐，亞洲頂級綜合醫院落戶，名校等等。
北龍湖的確具有唯一性，這個片區的概念落地一定沒有問題，相信未來5年內一定騰飛，但北龍湖樓市的行情卻在這幾年裡有著天壤之別。
時光倒流，我們開啟一次上帝視角
2015年底、2016年初，房價暴漲前夕，2W+買建業海馬九如府，這個時間節點買到了北龍湖性價比最高的房子。
隨後遇見暴漲行情，水漲船高，這個價位買到這樣品質的北龍湖房子，恐怕再也沒有機會了。
2016年8月18日，融創中原壹號院、金茂府的36000+樓面價，更是引起北龍湖的騷動。融創、金茂雄心勃勃，初心是打造中原頂級豪宅。時至今日，雖然過程有點曲折，但從結果上看，這兩個項目還是基本對得起頂豪這個稱號的。
麵粉價格上去了，麵包還會便宜麼，融創、金茂直接把北龍湖精裝洋房價格頂到4W起步，就連北龍湖三個高低配入門盤，精裝修高層價格也直逼3W。
2017年前後，北龍湖一些樓盤開始收取茶水費、中介費或者轉讓費。
那一年，土拍熱度持續不減。那一年，人們談的都是房子。
2018年以後，大家發現房子漲不動了。俗話說：何以解憂唯有暴漲，一旦房子不漲了，問題就來了。
持續的陰跌，讓房價撲朔迷離。一方面，在銷售嘴裡房價依然堅挺；一方面，開發商在組織讓利促銷，北龍湖的茶水費也逐漸消失了。
2020年初的黑天鵝事件，徹底打亂了開發商的節奏，整個鄭州樓市都在以價換量求生存，北龍湖當然不能倖免。
以金茂府為例，分銷3月份按2%結傭，4-6月份按1.1%結傭。筆者前幾日接到銷售電話，稱金茂府的臨街標準層，單價5萬出頭就可以搞定，但需要收取每平米一千多元的費用。
北龍湖的眾多產品如何分檔
筆者大致將「北龍湖」產品分為六類：
第一檔產品
永威上和院、融創中原壹號院、金茂府、海馬青風院子。
這四個項目不管是地塊位置還是建標規劃都很好。
永威上和院，是萬柳書院的鄭州版，進口手工磚外立面十分惹眼，這個項目是集永威大成之作，必定是北龍湖標杆作品，當然也是油條哥的最愛。
融創中原壹號院，玻璃幕牆外立面，再加上現代感十足的會所，讓人神往。
金茂府，五重科技住宅，恆溫恆氧恆溼（2018年之後改為舒溫舒氧舒溼），作為國內科技住宅的領跑者，其核心競爭力仍然令很多房企難以望其項背。
青風院子，雖然海馬ST了，雖然地塊狹長，雖然有很多雖然，但它畢竟是北龍湖唯一的別墅集群住宅，至少疊墅起步，單憑這一點也該進入第一陣營。
第二檔產品
康橋諸子廬、正商禎瑞上境、建業君鄰大院（竹苑、梅苑）、永威上和琚、保利瓏熙......（此處未列舉完）
這個檔次裡，雖然建標沒有第一檔的豪氣，但也是自身做到了極致，地塊位置大多也算上佳。雖然建業君鄰大院（一二期）和永威上和琚的地塊鄰北三環，但這兩個開發商是河南良心房企的代表，品質肯定是加分項。
值得一提的是，建業君鄰大院三期，地塊位置較好，老胡立志在北龍湖裡打造出值得河南人驕傲的項目，應隸屬於第一檔，值得期待！
第三檔產品
這個級別是純洋房小區的入門級，東西雖然不能說多驚豔，但是大面上該有的地方都有，同樣也存在些許不足。
就拿已經交付的LXXX舉個例子吧，外立面石材+鋁板組合中規中矩，入戶大堂精裝修不錯，地庫部分做的也不錯,精裝修部分該用的石材沒少，該有的背景造型也有，小區會所做的還是不錯的，裝修及功能區劃分能凸顯出檔次感，小區整體綠化景觀打造需要再提高些。
如果你執著於名校學位，又苦於找不到上學門路，可以考慮MXXX這個項目，品質來說屬於第三檔產品，學位溢價。
北龍湖入門盤
高低配小區，純石材或鋁板外立面，不管是戶型設計還是小區景觀都可以算的上是高檔小區，高檔小區該有的部分基本都有，但是距離豪宅還有一定差距的。
說是入門盤，但是拉到其他片區也是片區內第一檔的存在。不是說入門盤太次，而是北龍湖好項目太多了。
上述前四檔產品或許經歷過維權，或許開發商也做了些「小動作」，但總體上來說還是過得去的，外立面都是石材或者鋁板，或者石材+鋁板組合；高檔雙精裝入戶大堂，地庫鋁格柵吊頂都是標配；精裝修至少都是壁布+局部硬包+背景牆造型+一眾知名廚衛品牌貨；景觀不說多複雜，但是一看都是高端盤造景水平，這就是北龍湖該有的入門水平。
北龍湖特殊盤
北龍湖有幾個內購項目，不再一 一舉例，總之就是不推薦。
北龍湖奇葩盤
以ZX為代表的產品，奇葩盤這個檔次真的不配在北龍湖立足，讓北龍湖蒙羞，建標直逼油條哥住的剛改盤，景觀綠化都不用說了，千萬別說是大師之手，大師丟不起那個人。
他們為什麼沒做好產品呢，展開細說又是可以寫一篇文章了。簡單點說，無非是地價高，售價相對低，死扣利潤不放。
目前這個行情下，開發商都在過苦日子，限價政策從根上與好產品絕緣，特別是好地段的樓盤，地價高，限價低，考驗的不光是開發商的良心，更是消費者的眼光和維權的耐心！
浪子回頭金不換，目前鄭州樓市現狀如此慘烈，樓盤維權並不可怕，可怕的是有些開發商連整改的勇氣都沒有，連想贏回口碑的想法都沒有，你是否忘了初心呢？
入市的新項目又如何呢？
疫情期間，讓開發商扔掉了最後的遮羞布，只要你敢買，我就敢賣，這裡讓我想起沈騰在龍蝦刑警中的經典語境，引申一下。
開發商：6.5W一平買不買
客戶：算了，太貴了，溜了溜了
開發商：別走啊！你倒是還個價啊！萬一成了呢！
客戶：啊，那你要是有5W以內的房源我就買
開發商：成交！特價房源4.9W，買定離手，說話不算數是小狗！
真實的故事往往以玩笑的形式說出，疫情期間，整個鄭州樓市都在甩貨，北龍湖也不能倖免於外。
近日，金茂保利如意府成為一個熱點話題。如意府的種種行為，恰恰是一個開發商對於當下樓市的明確回應。
5月，如意府的價格在朋友圈傳播，先是精裝單價37000元起，然後又是35000元起，釋放剛需豪宅的價格，自然引來一波關注。
油條哥的一個好朋友包子哥，在森林公園賣了十幾年包子，也終於忍不住打電話，表示砸鍋賣鐵加班蒸包子也要35000來一套。
包子哥被告知，單價35000是中介有意報價偏低，這樣的房源可能有，當然也可能沒有。包子哥知道自己被忽悠了，這讓中介背鍋的套路，去年某剛需盤好像也有過，看來是他太天真了，自己和北龍湖還差10年包子要賣的距離。
與此同時，圍繞著如意府，關於豪宅分銷、全部真石漆等各路消息傳播，也成為話題。有話題是好事，只要關注度高了，某種意義上就是贏家。
炒作手段無非兩種，自吹和自黑。如意府在5月30日高奏凱歌的一篇文章，卻承包了很多人那個周末的笑料。
金茂官微的這篇文章，宣稱當天售樓部擠爆人群、摩肩接踵，高端盤的售樓部熱鬧得像剛需盤一樣，甚至周邊道路因此水洩不通。就連客戶埋怨被貼條，也被字體加紅，拿來炫耀。
據傳，如意府認籌成果斐然，143平四室兩廳兩衛被當天「摩肩接踵」的客戶認購完了。筆者將這個消息第一時間告知了包子哥，包子哥表示繼續悶頭賣包子，今後無論誰給他說有清退房源，他也堅決不會買了。
那麼，我們來看看如意府的宣傳定標如何，可以對比下金茂府:
外立面：一個石材+鋁板，一個大面積真石漆
精裝修：一個高檔造型，硬包+石材，一個全屋壁紙
科技：一個五重科技，一個四重科技
.......
金茂保利如意府位置不是北龍湖核心區，但地段也不錯了，周邊的地鐵、教育等資源都不錯。但就目前能知道的建標部分來說，甚至離北龍湖那三個入門盤還有些許差距，當初只做豪宅的初心，或許已經拋於腦後。
豪宅一旦玩起剛需打法，手段可能比剛需盤還剛需。開個號，時不時發個文章，把北龍湖所有樓盤噁心一遍又一遍，結論每次都是自己性價比最優。這種玩法，在北龍湖還是破天荒第一次，如意府的人做到了。
從如意府來看，北龍湖的開發商對目前市場極度信心不足，正是印證了開篇題目：正在剛需化的北龍湖。
當然了，還有兩個產品，應該是來給北龍湖加分的，一個是綠城開發的湖畔雲廬，另一個是有望近期進入北龍湖的H房企。
寒潮已至，分水嶺就此劃開
北龍湖的項目會在今年開始集中大批交付，比如：金茂府、永威上和院、融創中原壹號院、榮盛華府、雅居樂御賓府、正商瓏水上境，等等。
個人預測一些樓盤維權在所難免，目前這種市場環境下，一些開發商難保初心，產品自然是做的不如說的好；一些業主也難免心態失衡、訴求不當。
對開發商而言，維權並不是不能接受，只要能認真對待合理訴求，整改到位就行。
對業主而言，堅持合理的訴求是應當的，理應受到支持。但或多或少總有一些訴求不切實際甚至很過分的業主或者渾水摸魚者，建議好自為之，莫碰紅線，也不要踐踏公序良俗。
同樣是北龍湖，未來可能不得不變成三六九等。把接下來的時間交給開發商，我們拭目以待。