我一直在想：鄭州的改善群體、富人，到底需要什麼樣的房子？
在房地產領域，【改善】，成了一個特有名詞。
改善要麼指改善產品、改善社區；要麼指改善客戶。而改善客戶又分為：剛性改善者、品質改善者、終極改善者等。
但，我們談改善的具體含義時，似乎，又沒有什麼具體標準。
我特意查了下百度漢語，在漢語語境裡，改善是動詞。
改變原有情況使好一些：～生活。～投資環境。勞動條件日益～。
百度百科又這樣釋義：
改善，漢語詞彙。意思是為追求更快、更好、更加簡潔地達成工作目標而通過「手段選擇」或「方法變更」，把事情或動作往好的方向修正或調整的過程，簡單來說就是改變原有情況使好一些。
好吧，核心意義就是：往好的方向更好一些，Be better!
那麼，問題來了：鄭州改善群體的改善樓盤、改善產品的標準是什麼？
何謂「好」？何謂越來越好？
幾個邏輯認知我們要先搞明白：
1、整體上，鄭州富人居住集中區域在東區。這是事實。而且，有越來越往外走的趨勢。打死不出三環外是剛需者的邏輯。改善的邏輯不是這。
2、中州大道以東的區域，房價普遍較高。隨之對應的是富人群體。
3、老鄭東新區範圍是新的城市中心區。他是新時代的鄭州內環區，房價最高。
這是我的研究理論。誰離這個區域越近，價值越高。
4、東三環是新的城市財富大道。他從北四環往南到南四環，連接了金水科教園區組團、北龍湖組團、龍子湖組團、老鄭東新區高鐵東西廣場片區、經開區組團、濱河國際新城組團。
5、我覺得改善產品面積至少要在140平米以上；房型是四房以上。主流的改善產品就是140—180平米之間的四房。超過200平的房子是奢侈型消費。
6、別墅產品（包括疊墅）的面積至少要200+平米，不然舒適度嚴重降低。別墅（包括疊墅）產品主流是現代簡約風格。客廳要挑空，要有落地窗，而且要落的徹底，要引景入室——陽光和綠樹的倒影要灑在沙發上。
7、要有好的物業，要有智能化設施，要有基本的「中央空調、新風系統、地暖系統」，社區要有好的園林景觀，要有適當的名貴樹種，小區外面要有好的自然環境。如果在家裡能夠看到山、河、湖等自然景觀或城市景觀，更好。
8、要曲徑通幽，要出則繁華、入則安靜，要距離城市主要商業區、商務區、政務區開車不要超過20分鐘。
9、室內要精裝，品牌要高檔，設計要大師，外立面要風格化——立面建材要LOW—E三層中空玻璃啊、鋁板啊、玻璃幕牆啊等等。而且，客廳或者臥室要落地窗，落地窗，落地窗，這很重要。飄窗都已經落伍了。
以上9點，你說我說的對不對？
如果，你在家裡有這種場景，你幸福嗎？
是時候，說說康橋香麓灣了。
康橋香麓灣，在2020鄭州樓市，很火。火紅火紅的，就像他的售樓部一樣，紅豔豔。很多人在關注，在議論。無論是買房者，還是房地產同行。
這種火，或者是因為濱河國際新城豪宅康橋美廬灣的暢銷爆款，買房者更關心同在東三環東側一南一北的兩個「灣」，康橋自己如何超越自己；或者是因為這是同屬新加坡SCDA操刀的另外一個豪宅風格化作品。
8月1日，康橋香麓灣在眾人關注下，首次開盤。他推出小高層產品25#、27#、26#、28#共計162套房源，成交141套。
首開成功，一方面是因為客戶對康橋灣系高端產品的期待，另一個方面是因為首批房源開盤價的誠意。
康橋香麓灣在哪？
在鄭州東三環的東側，龍子湖組團的北部，金水科教園區東部片區的賈魯河東岸。
具體位置是：
博學路以東，鴻茂路以西；鴻發路以北，鴻業路以南。
▲從賈魯河西岸遠看在建中的康橋香麓灣
康橋香麓灣總佔地約132.9畝，總建築面積約24.6萬㎡，整體規劃16棟17層精裝小高層、5棟疊墅、2棟花園洋房，1棟社區配套服務中心、1棟幼兒園。
他的容積率是1.99。注意：這個1.99的容積率，是低密改善樓盤的一個關鍵指標。
▲康橋香麓灣整體鳥瞰圖夜景
關於這個樓盤，談下我的看法：
1、這個區域到底行不行？未來發展如何？
很多人對這個問題很困惑，因為眼前看到的地塊周邊的確還有荒涼，不成熟。
嚴格來講，康橋香麓灣所在的片區，不屬於鄭東新區，屬於金水科教園區東部片區。
從實際情況來看，金水科教園區東部片區與西部片區相比，雖然距離北龍湖北岸遠一點，但他更清靜、純粹。周邊的樓盤比較集中，品質更高。比如，鴻園、瀚海爾灣、泰禾東府大院、天倫城以及前一段碧桂園新拍的住宅用地。
賈魯河把金水科教園區東部片區和東四環之間分割成了一個獨立的區域。有商業，有產業，有學校，有交通路網。
賈魯河和香麓灣西側的博學路對於香麓灣很重要。
賈魯河已經完工，賈魯河溼地公園非常漂亮。
▲賈魯河東岸、香麓灣西側的溼地公園
博學路待修——修完往南往北貫通後，北上北四環，南下龍子湖雲湖智慧城、智慧島、龍子湖高校園區、高鐵東廣場，非常順暢。當然，如果要論交通，南北主幹道東三環高架可以更快抵達鄭州核心區域。
周邊的產業園規劃也比較高端，城市界面較好。
比如，東側的金科智匯谷，充滿現代氣息。這裡絕對不是郊區，是主城區。
▲金科智匯谷與康橋香麓灣
2、其建築及外立面風格如此獨特。
▲康橋香麓灣建築立面效果圖
康橋香麓灣的設計機構是SCDA，和康橋美廬灣是一家。
SCDA從城市規劃、城市設計角度出發，結合西側的賈魯河景觀資源，從樓棟布局、體塊光影、社區氣候、建築高度、材質色彩、立面風格等一整套高端建築語言形成致美建築藝術，為區域打造了獨特優美城市天際線。
康橋香麓灣設計師為了讓更多業主享受賈魯河景觀資源，進行了南低北高、西低東高的建築規劃布局，使得樓棟朝向景觀視野最大化。
康橋香麓灣外立面採用玻璃幕牆+氟碳噴塗鋁板。這種材質，使得建築外立面風格獨樹一幟。我們看下下圖的建築質感。
▲康橋香麓灣建築立面效果圖
金屬的點綴增加了建築的線條美感，配以香檳金及灰色的搭配，雅致的美感躍然而上。這種極為大膽和現代的設計理念，將建築學的完整與結構的質樸完美地結合在一起。
這種房子，哪是塗料、真石漆所能比擬的？3、架空層泛會所的空間留白。康橋香麓灣中間5棟樓的一樓空間，全部做成了架空層。
設計師打破傳統鋼筋水凝土帶來的禁錮，打造無界的流動空間，形成共享空間理念，完成高端泛會所的功能。
同時，根據業主生活的需求，打造四個主題功能區：健身花園、親子花園、養生花園、社交花園等，滿足不同生活實用場景。對於改善社區而言，鄰居間的公共空間交流，極為重要。
小孩子在樓下嬉戲玩耍，老人在架空層打牌彈唱聊天，哪怕是居家主人到樓下抽個煙賞賞花感受下花香和雨聲，甚至可以做個劇社，做個排練，文藝演出，都是很好的場地。
4、奢華的空間尺度和戶型設計。如前文所說，康橋香麓灣有三種產品：1、精裝小高層的戶型有三個。142㎡四室兩廳兩衛；162/167㎡四室兩廳三衛；182㎡四室兩廳三衛。當然，不同的面積有不同的空間尺度。我是喜歡那個有L型轉角落地窗的戶型產品。
▲康橋香麓灣182㎡四室兩廳三衛戶型圖
2、疊墅產品戶型。疊墅簡單一些，分為上疊、中疊、下疊。
▲康橋香麓灣疊墅立面效果圖
上疊戶型：5層、6層+頂層露臺
戶型面積：230㎡
中疊戶型：-1層、3層、4層
戶型面積：235㎡
下疊戶型：-1層、1層、2層
戶型面積：235㎡
當然，讓人垂涎的肯定是一層二層帶花園帶地下室空間的下疊產品。
▲康橋香麓灣疊墅下疊產品戶型圖
這個產品，三層空間：
一層獨享私家花園，家庭會客廳6.6米挑高，搭配11.85米的全景落地窗，窗外的綠色引入室內。中西廚，雙餐廳，奢華大氣的空間彰顯家族氣質。
二層大面寬短進深，居住舒暢。雙主臥設計，獨立書房，拐角的主人衛生間的大浴缸，已經把空間的奢華演繹到極致。
負一層的空間，可設立夾層空間。這裡是一個獨立王國，可以設置健身房、娛樂廳、酒水吧、多媒體空間等功能。
到目前為止，這個樣板間還沒呈現。但從效果圖，已可見其奢華。
▲康橋香麓灣疊墅下疊產品空間示意圖
3、洋房產品目前未推售。數量也少。本文就不討論和展示了。
回到文章開頭的話題。
說實話，鄭州改善群體買改善盤，其實挺痛苦的。不知如何選擇，不知買哪裡。要麼看不上位置，要麼看不上產品。
按戶型面積140—190平米計算、單價20000元/平米計算，改善產品的總價區間是280—380萬之間。
鄭州在280—400萬的總價區間，選擇面是不多的。要麼產品棒，但位置偏；要麼位置好，但產品差。這個總價，進入北龍湖根本不可能。
當然，疊墅更特殊。比如香麓灣的疊拼產品基本總價要在650—1000萬之間。這個總價，是北龍湖一般洋房平層的總價水平。但，這是疊墅空間生活體驗。
縱觀鄭州城市發展、產業布局和人群布局，東三環兩側、東三東四環之間，甚至東四東五環之間，未來一定是城市資源最集中的區域——無論是行政資源、商務資源、商業資源、教育資源、環境資源等。
而康橋香麓灣的位置和片區，未來幾年一定會愈發成熟。而賈魯河的先天優勢和環境，是無可替代的。
我還是很期待這個社區交付後，業主在家裡透過L型拐角落地窗遠看城市繁華、近觀賈魯河波光粼粼水面的場景。
這樣的場景，你期待嗎？
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