房價堪比北京和上海的東京房產,值得投資麼?

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洋房姐姐帶你看清世界房產地圖，這一站我們說一說東京，這個貢獻日本一半GDP、連續4年位列全球城市綜合實力榜第3的都市，在2020年「奧運效應」過後還值不值得投資？

01 被房地產耽誤的「作家」

日本房地產行業巨頭的開發足跡往往也反映著市場發展的軌跡。

2003年，森大廈株式會社開發的六本木新城正式開業。這座極受追捧的商業中心，集辦公、住宅、商業、文化、娛樂於一身，每年客流量可達4000萬人次，受歡迎程度超過東京迪士尼。

六本木新城耗資40億美元、歷時17年之久，即使在泡沫時期也沒有停工。設計之初東京還在按功能劃分區域，森大廈的社長森稔看到了職住分離造成的通勤距離過長、郊區成為睡城的城市問題，心裡有了一個「理想之城」：在鬧市區的高樓大廈裡上班、居住、購物、娛樂，還有流水潺潺的庭院、櫻花盛開的悠然生活。

森稔出生於日本最富有的家族—森氏家族，年輕時是個不折不扣的文學青年，酷愛寫小說。當時他的這一想法被很多人嘲笑「不切實際」、又在「寫小說」了。

最終，這個超前的項目引領了東京的規劃趨勢，讓舊城改造中的東京離國際化大都市更近了一步，被稱為「戰後日本最具野心的建築物」。

六本木新城很快就被認為是全日本只有1%的人才能享受的美好生活。許多備受矚目的IT公司、金融公司都在這裡辦公，約有2萬人在此工作。富裕階層也紛紛在這裡購置公寓。

02 經濟泡沫的幸運兒

如果從東京房地產發展歷史上來看，除了六本木新城，森家族在很多時候都踩對了鼓點。

二戰後，日本百廢俱興，東京地價低迷。森稔的父親森泰吉郎抓住這次機會，大量買入東京灣區的土地，成立了森大廈公司。

60到80年代，日本為了刺激經濟，讓大量資金流入房地產，地價持續上行造就土地神話，當時的日本人自豪地說：「賣掉東京就可以買下整個美國」。

在這段時期，森家族穩步擴張。到1986年擁有73處租賃地產，在全球地產商排名第3，成為名副其實的日本地產之王。

1991年，東京房價終於迎來悲情一刻，跌幅最終達到90%。

很多公司都一夜破產，森大廈卻將投資重點放在已有項目的再開發上，成了當時唯一沒有購入土地的房地產公司，迅速發展壯大，成為日本房地產行業三巨頭之一。

數據來源：日本不動產研究所

從2014年起，以東京為首的主要城市的地價開始實現緩慢且持續的增長，房價也逐漸回升。日本房地產市場陸續出現不少大宗交易，包括新加坡主權財富基金收購丸之內太平洋世紀廣場。

數據來源：日本國土交通省

到2019年，日本住宅用地價格比去年上漲了10.6%，東京全部用途地價增加了4.2％，連續6年上升。政府努力進行宏觀調控，一方面通過稅收等一系列措施抑制投機炒房行為，另一方面鼓勵租房市場發展。

03 東京「奧運效應」下的房產市場

雖然「黑歷史」一度讓大家心有餘悸，但隨著東京的城市綜合實力增強，越來越多的中國投資者入場東京。在2016年前後，八成中國客戶沒去過日本就買房，有的甚至直接買了一棟樓。

截止到2019年10月，東京都公寓的平均成交價格約79萬日元/平（約5萬人民幣/平），比去年增長5.1％。過去6年內東京各個區域的公寓入住率為94%到98%，市場需求量非常大。

東京公寓成交數據及入住率統計

2020年最影響東京房地產的大事件莫過於奧運會。由於基礎設施投資和外國遊客的增加，奧運會期間有酒店住宿的需求，奧運會後有寫字樓、公寓的熱潮。

有數據顯示，日本政府和民間企業對奧運的投資總額超過10萬億日元，有多個大規模的建設項目。2014年，森大廈建成了日本第二高樓「虎之門Hills」，由於建在通往奧運會場的新高速隧道上，被標榜為東京奧運經濟的起跑點。

外資酒店品牌也紛紛看中奧運經濟帶來的市場潛力，2018-2019年間，僅東京興建的品牌新酒店就多達18家。森信託（MORI TRUST，森家族產業之一）到2020年將在東京都內開設高端品牌酒店。

對比往屆各國奧運會數據，無論是2008年北京還是2016年里約熱內盧，多數在舉辦前就房價上漲，閉幕後也一直高歌猛進。可以判斷東京奧運會過後3-5年時間裡，房產還會迎來新一輪的發展。預計將以每年10%的速度增值，漲幅最大的是奧運村所在的灣岸地區。

從長期來看，影響東京房價變動的更大驅動力還是常住人口的遞增。

目前，日本人口面臨著「向大城市集中的時代」，東京都市圈人口超過3700萬，佔全日本的三分之一。同時也是三大都市圈裡唯一一個人口淨流入的都市圈，已經持續了22年。

東京的租房市場本來就發達，東京都60%的人口都是租房居住。而這些人群中以年輕人居多，小戶型單身公寓和小套房的住宿需求隨之增加。

04 東京房產適合長租和長期持有

總體來說，我個人認為今年還可以投資東京。

首先，東京都市圈號稱是世界第一大都市圈，流動性好而且市場相對透明。短期內的奧運經濟紅利，更利好酒店投資者；長期來看，勞動力集中、租房市場大，買房更適合做長租，目前租金回報穩定在4%左右，平均房價和北京上海差不多，但租售比高。

另外，東京寫字樓的空置率在2019年第四季度保持在0.7％，幾乎可以說是亞洲最低，跟國內和其他國家比起來簡直驚人（2019年北上廣優質寫字樓空置率都超10%），投資商業地產也是一個不錯的選擇。

數據來源：世邦魏理仕

其次，東京的城市安全指數全球排名第一位，在吃、住和生活上都相對放心舒適，除了分散資產，還適合用來自住。

投資的時候要考慮地段，整體要選地價漲幅大的區域，主攻奧運經濟中的「再開發地區」。東京核心5區（中央區、千代田區、澀谷區、港區、新宿區）抗跌保值，2019年地價增幅都在7%-8%左右，臺東區更是達到近12%的增幅。

數據來源：日本國土交通省

日本是一個生活在鐵道上的國家，重要線路沿線地鐵站周邊的房產非常好出租。1964年東京奧運會時新幹線的開通就帶動周邊地價增長了67%，在這次奧運會開幕之際，已在山手線（品川區-高輪GATEWAY）和日比谷線（港區-虎之門Hills）開設新站，周邊的房價及出租率必然上升。

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