回顧2018,展望2019,長沙商圈大盤點

長沙作為長江中遊地區重要的中心城市，全國「兩型社會」綜合配套改革試驗區，全國性綜合交通樞紐，同時也是一個時尚之都。目前各商圈業態均衡發展並已經形成較為固定的商業模式，五一商圈是長沙市唯一的城市級商圈，涵蓋百貨、購物中心、休閒娛樂、餐飲和旅遊商業步行街等多種不同檔次的商業業態，商業體量龐大，商業輻射範圍遍及全市及周邊臨近地區，而其他商圈商業規模較小，輻射範圍相對較狹窄；

長沙城市商業格局

長沙目前的商業格局呈現一個市級商圈（五一商圈）和其他9個商圈共同發展並存的商業格局。

長沙商圈分布圖

傳統商圈除五一商圈物業形態豐富度最高外，其餘以百貨為主導；新興商圈商業則以購物中心為主導，城市當前已開業購物中心規模以5-10萬㎡為主。

長沙商圈分布圖

長沙市各商圈首層整體平均租金為290.67元/㎡/月，五一商圈為目前全市首層租金最高區域

長沙各商圈首層租金水平

河東集中式商業目前供應量及未來增量均大於河西，其中五一商圈仍然一家獨大。

長沙典型商圈研究

01 五一商圈

為長沙市商業的絕對核心，租金水平、人流量、營業額均為長沙最高； l以購物中心、百貨形式為主，平和堂、王府井、新世界、春天百貨、美美等奠定了商圈的基礎； l隨著樂和城、悅方ID MALL購物中心項目的出現，開長沙市場之先河，隨後萬達、海信廣場等一批定位中高的大型購物中心項目入市，隨著近期國金街和未來長沙國際金融中心、友阿地下商業廣場的開業，將進一步提高商圈檔次與品質； 地鐵1號線、2號線通車，並在五一廣場區域交匯換乘，商圈核心地位得到進一步鞏固。

五一商圈分析圖

02 東塘商圈

商圈發展成熟，人流匯聚，以輻射城南以及雨花亭區域為主； 沿韶山路布局，以百貨形態為主，集合了友誼商城、平和堂、凱德廣場等項目；位於雨花亭的凱德廣場為商圈內目前唯一的購物中心項目，定位以服務社區居民為主的社區型購物中心。

東塘商圈分析圖

03 火車站商圈

商圈隨著火車站的發展而形成，歷史悠久，人流匯聚； l整個商圈布局分散，沿五一大道分布，臨近火車站區域商業檔次整體偏低； 商圈缺乏未來供應，同時由於臨近五一廣場，發展空間有限，地位逐漸下降。

火車站商圈分析圖

04 芙蓉北商圈

商圈形成較早，但發展遲緩，目前熱點主要集中在北部瀏陽河與湘江交匯區域； l歲寶百貨為區域內最早開業的百貨，定位中低檔； l隨著1號線的開通，以及區域內住宅大盤的建成（如北辰三角洲、湘江世紀城等），商圈內沿地鐵以及臨湘江區域將有進一步發展。

芙蓉北商圈分析圖

05 濚灣鎮商圈

河西最早成熟商業中心，以中低檔百貨為主，缺乏休閒娛樂業態，品牌較少； 區域消費人群外流； 交通通達性雖好，但交通擁堵，停車困難； 以周邊居民及高校學校消費群體為主。

濚灣鎮商圈分析圖

06 市府商圈

區域目前整體零售氛圍仍不成熟，零售商業現有供應量較低，還無法與河東成熟商圈相匹敵； l未來隨著保利西海岸集中商業、八方小區、湘江財富金融中心、湘江玖號等集中商業的相繼入市，將帶動市府商圈的商業發展，提升商業競爭力。

市府商圈分析圖

07 萬家麗商圈

商圈依託於高橋鎮以及武廣新城的開發而形成； 區域內現有及未來供應項目主要分布於萬家麗路沿線； 區域內現有項目以大型家居類主導商業集中體及綜合體項目為主。

萬家麗商圈分析圖

08 星沙商圈

商圈位於繞城高速以外區域，為長沙縣核心區，為典型的外圍區域商圈； 商圈現有集中式商業供應較少，僅5萬㎡； 商圈並非未來長沙重點發展區域，商業發展空間有限。

星沙商圈分析圖

09 梅溪湖商圈

隨著政府的規劃利好，梅溪湖引進大量優質開發企業； 600億元投資、超30萬規劃人口的梅溪湖國際新城，未來商業商務規劃面積達240萬平方米。 藉助梅溪湖風景區的影響力以及麓谷高科產業園區的商務辦公人群，打造河西新興商圈。

梅溪湖商圈分析圖

商圈趨勢演變原因

五一、紅星、梅溪湖、芙蓉北及星沙商圈逐漸向好的態勢發展，而濚灣鎮、火車站、東塘商圈將逐漸向下衰退，其他幾個商圈仍維持現狀。

河東商圈演變原因

五一商圈：

1、體量規模仍然最大；

2、持續有新項目的進駐；

3、軌道交通的便利性。

芙蓉北商圈：

1、持續性的人流導入；

2、北辰為代表的片區開發再深入及持續；

3、軌道交通的便利性。

東塘商圈：

1、五一商圈的不斷壯大，擠壓其生存空間；

2、東塘區域的商業土地供應及規模限制。

火車站商圈：

1、依託於傳統交通便利形成的專業批發市場集群；

2、專業市場的持續性低迷及過度開發。

萬家麗商圈：

1、人口的穩定；

2、持續性的商業品牌的引入（運達美美、萬家麗Mall）。

星沙商圈：

1、持續性的人流導入；

2、城市規劃影響下的產業基礎；

2、軌道交通的便利性。

河西商圈演變原因

梅溪湖商圈：

1、城市規劃板塊價值獨特性；

2、未來人口潛在的增長機會；

3、持有型商業的不斷增加；

4、新業態、新主題、新商業的不斷引入（梅溪湖新天地）；

5、交通路網及通達性。

濚灣鎮商圈：

1、人口的持續分流稀釋；

2、城市規劃及發展重心轉移；

3、業態及品牌檔次僅維繫在商業的初級階段（街鋪、電器賣場、生活超市）；

4、市府及梅溪湖商業發展利好帶來的擠壓。

市府商圈：

1、城市規劃的利好及引導（長沙市政府的搬遷）;

2、住區人口的形成；

3、持有型商業及品牌開發企業的引入（奧克斯廣場、王府井百貨）；

4、交通路網及通達性。