案例一:我在2001年買的新房,可拿到鑰匙以後就發現房子漏雨透寒.找物業要求維修,可是物業卻一直拖,直到現在也沒給徹底維修好.我就說什麼時候給我修房子我就什麼時候交物業費,但物業卻說我的房子已過5年的保修期,得自己掏錢修房子,請問有這種說法嗎?我的維修基金豈不是白交了,維修基金只管5年嗎?這種情況我不交物業費行嗎?
案例二:我是泡崖二區的業戶,2003年居住以來,房屋就一直漏雨,新型物業倒是修了幾次,可還是年年漏雨,這兩年物業也不管啦,就是叫我等.我想諮詢有什麼辦法解決,可不可以通過法律渠道解決呢?我知道打官司也不是好打的,可我也沒有別的辦法.
編輯解答:
漏雨和透寒一般發生的部位,通常在外牆、屋頂,而這些部位屬於房屋的共用部位,而共用部位的質量問題在國家規定的保修期限內應當由建設單位負責維修,保修期滿後,應該由物業公司負責維修.但如果透寒部位屬於業主自用部位,保修期滿後,由業主自行負責維修.
住宅專項維修資金:是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金.業主自用部位的維修不能使用此資金.
漏雨透寒是在保修期內出現的房屋質量問題且您有證據證明曾向開發商要求過維修的,則應由開發商承擔維修責任.如已超過保修期且屬於公共部位的,則應要求物業公司予以維修.如果物業公司未履行物業服務合同約定的維修義務,業主可以請物業公司承擔繼續履行、賠償損失等違約責任.至於物業公司應承擔的違約賠償金,業主可以主張從其應交的物業費中扣減.
律師提示:
房屋的共用部分維修主體是開發商和物業.
目前,房屋質量問題中常見的就是房屋漏雨和透寒,但維修及處理方式則各不相同.業主購買的房屋在保修期內出現質量問題,應當及時通知開發商,由其負責維修.保修期滿,出現質量問題的,如屬於共用部位或者共用設施設備,可使用啟動房屋維修基金,並由物業公司組織維修;如屬於自用部位的,則應由業主自行負責維修.需要說明的是,房屋在保修期內出現質量問題開發商未進行維修或未能修好,在保修期滿再次發生問題的,仍應由開發商負責維修,或者由開發商委託其他單位負責維修.
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
2003年6月1日施行
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持.
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持.
交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復.修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔.
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持.買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外.
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月.對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅.