城中村——「深漂」初來深圳的第一站，
房子住了多年，人離開一批又來一批。
出品 / 深圳樂居 ID: szhouse
作者：塞兌
「憑藉福田CBD中心區域的配套，附屬區域像崗廈村這樣獲利最大，一拆遷建高樓，當時拆遷一下子拆出了100多戶億萬富翁，所有人都希望拆遷，但打工的人希望能留一絲生存空間。」曾在福田城中村居住的網友吐槽。
近些年來，深圳房租價格的攀升，外鄉人想在這裡工作生活越來越艱難，比較而言，城中村低廉的價格更加誘人。
普遍意義上，城中村住房租金比同區位的商品房要便宜，但此前據第三方統計，福田租金最貴的城中村舊圩村和沙埔頭西村，租金起始價已經達到了3605元/月。
「福田區的城中村租金，一直是全深圳最高。」
根據第三方統計，深圳各區城中村租金單價中，福田城中村遠超南山和羅湖。
深圳市各區城中村租金水平分布（2018年）
當你懷揣夢想卻因生活和金錢所迫無法起步，深圳的城中村給了每一個異鄉人最大限度的寬容，但現在城中村價格還是如此便宜嗎？未來的規劃又是怎樣的？
樂居實探福田著名城中村——上沙村+下沙村，為大家解答疑惑。
一條村居住人口超10萬：
古廟、街鋪、現代化的衝突
據福田區的統計，下沙村的常住人口達8萬人左右，而上沙村的暫住以及流動人口已經超過10萬人。
兩個村都是外來人口佔絕大多數，加在一起可以算是深圳規模較大的城中村。
樂居君下午坐上地鐵來到上沙村，出了7號線「上沙站」，村子外面並不如所想的擁擠、雜亂，反而與普通街道毫無異處，周圍已經被高樓大廈包圍，依舊靜謐、從容。
但從外立面可以看出，乳黃色和紅棕色的油漆是不久前刷上去，時間並不長。
樓房外部的翻新
但從一條狹窄的小道走進村落裡面，和其它的城中村一樣，狹窄、陳舊、雜亂無章，每棟樓之間的縫隙極其細小，人從中間穿過，抬頭就能看到二樓，觸手可及處。
下午2點的太陽還很毒，但一絲熱氣都透不進樓棟裡，昏暗且陰森，四周都是通道，但怎樣走都很壓抑，原因可能在於房屋樓層與樓層之間沒有一絲空間。
走出密集的村子後，真正體會到「豁然開朗」，出了村落，過條馬路來到了上沙舊改處，這裡的房屋拆除基本上已經完成，地面上已經沒有待拆舊房，只留下大片的堆土。
穿過上沙村舊改，繼續直走，無縫銜接進入下沙村。
如果說上沙是壓抑的「住房牢籠」，那麼下沙就是充滿了生活氣息的「市井小鎮」，這裡就像一個微型的深圳。
各個街鋪特色分明且種類繁多，港式餐廳、小吃店、湘菜館、奶茶店應有盡有，商鋪林立，生活在這裡便利美好，往外走，還能來到超大型商業中心KK ONE，讓這座城中村頓時煥發出現代化的活力。
下沙村仍然留存了不少歷史記憶，黃氏祖先宗祠、牌坊、廟宇、下沙博物館、廣場…
初來此地，普通人都會有一絲違和感，高檔和低廉、傳統和摩登、城中村和高樓大廈，明明是意義相反的描述，在下沙卻可以融合。
常住這裡的人並不沒有分出明確的界限，貧窮和繁華都能融洽相處，仿佛已經互相接納。
牌坊與高樓面對面佇立
上沙村/下沙村：
同樣的狹窄村落，不同的命運
上下沙位於深圳福田區西南部，開基立村於南宋末期，由江西遷至廣東的黃默堂來到下沙，歷史悠久的下沙村至今已經有800多年歷史。
這樣的村子，必然面臨著城市更新的命運。
今年7月，福田區政府發布中洲灣二期（上沙村二期）用地批覆公告。
福田共批覆了3塊用地，為兩塊居住用地和一塊商業用地，兩塊居住用地土地面積約7.9萬平方米，商業用地土地面積約為1.3萬平方米。
上沙村城市更新項目（中洲濱海商業中心）位於福田區沙頭街道，濱河路以南、福榮路以北、沙嘴路以西、緊鄰下沙村。
根據單元規劃，該項目整體範圍用地面積約39.2萬㎡，拆除重建範圍用地面積15.4萬平，開發建設用地面積9.8萬平，計容積率建築面積89.5萬平㎡。
規劃功能為住宅、商業、酒店、辦公、商務公寓等多種業態綜合體，項目共分為二期實施建設，一期實施主體已於2015年10月確認，現已竣工入市。
二期的拆除用地面積7.8萬㎡，開發建設用地面積5.07萬㎡，計容建築面積40.52萬㎡，配建商務公寓、商業辦公、住宅等。
樂居從現場來看，二期有部分樓層已經建成了，超高層建築看起來氣勢磅礴。
對比看，下沙村卻並沒有任何舊改大面積動工，只有部分危樓的局部修整。
城中村部分樓體修整
早在2015年，下沙村就曾透露出率先啟動舊改的新聞，當時的文章中表示：「此次上沙村舊改啟動後，將與下沙村舊改項目連成一片，可以預見，未來十年，這兩個城中村都將獲得新生，一個延綿數公裡紅樹灣畔濱海「巨無霸」新城將呈現在大家面前。」
誰也沒想到，這兩個村落的舊改命運如此「峰迴路轉」。
原本首先爆出舊改新聞的下沙村仍然保持原樣，甚至進行了翻新，而後來者上沙村都已經完成了舊改二期的拆遷。
這個片區臨近京港澳高速等主幹道，駕車出行比較方便，目前片區有地鐵7號線和9號線穿過，分別設置有上沙、沙尾和下沙站，交通便利。
下沙二手房已成規模
城中村租房價格優勢仍在
據某中介平臺顯示，上下沙片區均價9.2萬/平，分開來看，上沙二手房均價7.7萬/平，下沙二手房均價9.4萬/平。
上沙片區比較有代表性的樓盤只有鴻景灣名苑、金海灣花園和金地花園，上沙二手房數量偏少，並沒有形成較大規模。
下沙片區比較有代表性的樓盤萬科金域藍灣一期到三期、紅樹家鄰、碧海紅樹灣、京基濱河時代、花樣年花好園。
下沙二手房規模顯現，尤其是萬科和京基的2個樓盤，高層建築並排分布，比較壯觀，是此處形成了系列豪宅。
比如，京基濱河時代最貴的樓盤單價可達到11萬/平，總計最貴可達2700萬。
租房方面，樂居沿途並未看到城中村內有實體中介店鋪，但是有很多貼在通告欄裡的「牛皮癬」小廣告，另外，還有不少中介是騎著宣傳自行車帶人看房。
據樂居了解到，上沙村，單間價格一般是800-1500元/月，一房一廳1250-2500元/月，二房一廳2500-4000元/月。
下沙村，單間價格是800-1400元/月，一房一廳1200-2000元/月，二房一廳2000-3000元/月。
租金價格上，下沙村相對上沙村要便宜點，不過具體的樓棟和不同的面積，租金也並不是固定的，中間還是保有商榷的空間。
上沙周邊的小區，金地花園，單間房出租1790元/月，整租一房一廳要2900元/月，對比來看，小區的租金還是比城中村要高，城中村價格優勢明顯。
據第三方數據統計，深圳約1065萬套各類住房中，城中村住房有約510萬套，而其中用於出租的達到了490萬套，屬於深圳最大規模的房源量。
這裡是很多人在夢想開始的地方，未來，是保留龐大的城中村租房房源規模，還是產生「被選中的區域」帶著新規劃的落地，都不易預測。
但是從現狀來看，新社區或舊村落，都有其存在的必要性，除了已開工的舊改，大型舊改片區的產生還需要很長一段時間，上沙已經在舊改進行時，但隔一條街，下沙的變化可能還遙遙無期...