我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：房姐你好，北京剛需首套房買甘露園的老破小可以嗎，總價300萬+ 兩居，首付130萬，擔心等過個10年20年賣不出去啊，現在基本都是94年的房子了。
回答：老公房能不能買，關鍵看地段和價格的性價比。 老公房存在的基礎，缺一不可： 1.上車需求的擠壓 2.大量無法轉移的人口 3.低總價，高得房率、得功能率 從這點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。 廣州由於上車容易擠壓不強，且人口轉移； 深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價，得房率高的次新房上車盤。 老公房的價值，和上車需求緊密相連。
「買到」，也是需要付錢的商品。 老公房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割，以極低的額外代價買入可以長久居住的市中心兩居老房子。 為什麼是市中心？ 因為人口密集，即使城市人口遷移也是漫長的過程，市中心的老公房有長久的居住價值，收益穩定，出租從不缺租客，買賣從不缺下家。 脫離了人口穩定密集的地區，老公房的價值迅速打折。 老破小的核心價值在於： 純粹的面積 純粹的居住屬性 優質地段屌絲價格 北京最優質地段東三環的老破小大概6.5萬，漲幅也一直能跟上大盤。
提問：您好！我情況是北京4套住房 包含：春秀路2居已購公房（新中街學區）680w空至、通州北苑天時名苑頂層三居複式商品房750w偶爾居住、長楹龍湖天街4局商品房1300w（帶車位）自住、上斜街老宅產權平房10平米（出租），旅居地產海南陵水海景兩居一套、雲南版納三居一套。我的問題是3點，1、手中房子父母名下3套、我個人名下3套 擔心未來房產稅、2 想出手東直門外春秀路兩居+天時名苑三居換至大平層或別墅配合自住需求，或只出其中一套降低未來房產稅成本3、旅居地產想留一套出一套，總結現在市場情況，不知該如何選擇處理更優，想聽聽房姐的建議。謝謝
回答：你好，置換思路沒有問題。奧森大平層和孫河的別墅可以多關注下。 雲南旅遊資源多，但真正各種配套資源集聚的只有昆明。其它如版納，大理只是一時的炒作而也，二手估計很難有真正的本地人會去接盤。 不像三亞（全國的避寒需求及一種中產標配身份象徵，甚至三亞二手也很難出手，何況版納，大理） 這2套旅居樓盤，建議出手版納，保留陵水。
提問：房姐，您好，新人首問！ 三個問題： （一）1500考慮自住兼投資屬性的房子，目前在東湖灣和珠江帝景之間糾結，這兩個項目那個更具投資價值，請您給個建議。 （二）最近在這兩個項目裡看了二十幾套房子，很難遇到您之前文章裡提到的東湖灣7+珠江6+的筍盤，今天看了套珠江B區中心位置的三居全南戶型（166平）8.5萬單價，稅費35左右不知道合不合適入手？該戶型有如下幾個問題： 1.客餐一體，不分區； 2.一個北側臥室面積約10平米左右，偏小； 3.有個6平米的儲物間； 4. 六樓，樓層偏低，不過看小區景觀很好； （三）從投資屬性分析，鴻坤花語墅、東湖灣及珠江帝景，如何排序？ 謝謝！
回答：東湖灣更偏自住，價格上也偏ceo，投資不是很好的選擇。珠江整體會更好 8.5屬於市場價，這幾個戶型問題都不算硬傷，如果價格單價能談到8左右 可以入， 珠江帝景>東湖灣>鴻坤花語墅
提問：房姐好，本人在西單上班，想沿4號線買3居或大2居（改3居）。希望房子較新，預算1000w以內，最重要的是離地鐵越近越好。 目前發現2處不錯：西直門的舒至嘉園小區以及南邊馬家堡至公益西橋一帶的小區。舒至嘉園148平報價超預算（1100w左右，還貸有一定壓力），南邊預算應該問題不大。想請教房姐： 1. 選擇舒至嘉園還是南邊比較好？哪裡保值升值潛力大？ 2. 馬家堡至公益西橋有什麼好的小區推薦？ 3. 4號線沿線還有什麼其他好房源推薦？（離西單不要太遠）
回答：1. 舒至嘉園小區一共三棟樓，沒有綠化，離馬路比較近，開窗戶臨街的比較多，有噪音汙染。南邊會更好點 2. 公益西橋那個位置，屬於南邊漲幅和交通都還不錯的地段 可以好好淘下 3. 推薦看下 璽萌公館、星河城、草橋欣園
提問：SFSD首付120以內，主要投資，7月夠資格。看了您推薦甜水園、金臺路、十裡堡等地段老破小我比較認同。有幾個更細的選籌問題諮詢下： 1.該地區00年代房源少些也貴些，投資角度看90年代 or 00年代區別大嗎？ 2.朝向、樓層、地鐵站距離、有沒有電梯，對投資影響大嗎 3.為什麼推薦公房？該地區的老破小商品房能入嗎 4.3號線兩年內開通，對石佛營意義如何？石佛營和「甜水園、金臺路、十裡堡等」相比如何？
回答：90後即可，主要看價格，實際差距並不大 盡可交通便利，這種上車剛需盤交通很重要 商品房一樣可入 石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。所以石佛營也是可以看的片區
提問：300萬首付，想在四環裡買房，最好是有電梯的小區，本人工作在天橋，月供可以承擔1.2萬。請問買哪裡合適啊？
回答：300萬首付可以考慮青年路，或者九龍山至百子灣沿線，可以買到700+的標的。 月供不用考慮，1.2萬貸款對標200萬，什麼都買不了，300萬首付月供能力3萬起。
提問：新人首問，還請房姐幫忙解答，感謝！ 京戶，最近半年到一年想上車。首房首貸，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考慮學區房，目前更傾向自住。IT行業工作，兩人月入8萬左右。希望能充分壓低首付，用足貸款額度。有幾個問題想問房姐： 1. 惠新西街vs十裡堡 這兩個區域哪個更推薦入手？ 2. 惠新西街看您之前推薦的是惠新裡小區，像附近的勝古北裡（寰球之家），勝古南裡，千鶴家園，小關北裡，櫻花園等小區，是否值得入手？
3. 由於我們屬於目前擁有的首付款較低（最多能拿出250），但收入還可以，預計每年首付能力都可以增加80以上，有沒有必要再等半年到一年時間，有更多首付再入手，這樣選擇空間可能會大一些？ 4. 十裡堡和惠新西街區域，單價多少比較合適？ 5. 除了這兩個區域，還有沒有其他適宜自住，值得入手的區域和小區？目前倆人公司分別在海澱黃莊和朝陽門，惠新西街南口正好居中。十裡堡距離朝陽門比較近。IT企業分布在北邊的比較多。因為自住，會考慮通勤時間。
回答：1. 這兩個板塊都是推薦的，要看具體的標的來比較 2. 千鶴和櫻花園推薦看，其他的相對差一點 3. 建議春節前入手，一直等容易錯過。也可以考慮臨時拆藉資金填充子彈 4. 考慮通勤就在 惠新西街、團結湖、安貞這些板塊淘
提問：您好！北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬周轉資金。 打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年周轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？
回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。 利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。 石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。 燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。 重慶具體是哪套，為什麼價值600？ 從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。 現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來， 現金預計在300+300=600萬 可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。 你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。
提問：您好！ 北京戶口首套，剛需買房！ 考慮東部和東北部，已看過樓盤:期房 華樾北京，禹州朗廷灣。現房，京貿公館，運河銘著。 擁有首付大概200左右！如果不夠可以去借款最多可能承受300。 問題如下。 1.想了解華樾北京如果自住，是否有那麼高的價值？78000的房價著實比較高。工作不在望京。是否還有升值空間？ 2.我考慮通州是因為未來的發展，這個考慮是否正確？通州是否已經到頂？ 3.禹州朗廷灣是期房，低密度1.6低樓層，小三居！但是項目北側是通州區殯儀館，再有5萬的房價是否划算？這個房子是否值得買？買了是否將來好出手？ 4.京貿公館和運河銘著，都是存有一些工抵房！這種房子是否可以買？
回答：華樾北京肯定是偏貴的，3年內會跑輸大盤 看好通州未來發展，只是當下價格已經提前透支，需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬場的事情，已經有外遷的準備，但時間待定，這個一旦搬走利好很大。如果只看新盤，可以考慮入 運河銘著和運河銘著不建議買
提問：房姐您好，剛加入圈子，也是買房小白。我具體情況是，今年剛畢業，在國企上班，工資不高，轉正後年收入大概15萬，有打算結婚的女友，女友年收入20萬。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距離還遠，我在西二環附近上班，女友在北三環和平西橋附近上班，想買離女友近一些的房子。剛畢業所以是首套啃老買房，長輩可以出1000萬左右。目前在看北五環到北四環之間和太陽宮附近房齡較新的兩居。想請教一下房姐我這種情況有沒有合適的小區；還有就是簡單瀏覽了一下圈子，基本上大家都在討論貸款或者抵押貸款，我對這些不是很懂，長輩原本意思是1000萬全款，那我這種情況是全款，還是說貸款一部分，餘下的錢理財？求教如何才能收益最大化？
回答：首套首貸是福利建議優先使用，除非遇到筍盤要求全款否則都用首套按揭，剩餘資金理財或者再看一套投資標的都可以 太陽宮不建議看，這一片神盤聚集地，溢價過高 推薦看：小營、芍藥居、惠新西街
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