北京學區房現狀:東西城拼爹,海澱拼娃

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提問：新人首問：房姐您好。現在有2000子彈，用於投資。在國貿和朝青片區猶豫，國貿這邊看了新城國際、世貿國際、世茂宮園、瑞安君匯、聖世一品；朝青看的星河灣。感覺國貿片區居住品質很一般，但是價格高，尤其新城國際，換手率高，價格一直漲。星河灣居住品質好，單價比國貿低，但是漲的空間不好評估。請房姐指教，到底如何選擇？另外，請教房姐，學區房不利於投資的具體原因是什麼呢？

回答：1. 國貿商圈固化，這一片總價高、戶型一般得房率低、出租的多、小區就一兩個樓、大塔樓、物業費不低、早期很多是涉外公寓，投資不是好的選擇。星河灣近年漲幅不大，價值突顯，相比更值得入手。

2. 學區房受政策+成績的影響，風險不可控。你入手一套好的學區房，一但成績下滑或政策變動，直接貶值10%以上，一般投資需要迴避。

3. 如果想投資學區房給兩個建議：1）選擇有潛力成為優質學區的板塊，需要運氣成分，沒有學區下跌風險。2）選擇學位已被使用降價出售的標的，因為包含套利機會，風險也會小。

提問：請教房姐，清芷園全南2居和紅山世家全南2居，哪一個在教改後更合適，另現在還沒有小孩，啥時候買西城合適些，也看中居住品質，預算900左右 我在南四環工作，女朋友在海澱，希望平衡學區與居住

回答：西城除了今年最後末班車趕趟以外，明年的走勢還不清楚。可以確定的是，劃片作為大趨勢，買牛校區域內弱校佔便宜可能性更大。買人口密集區域內普通學區，風險性更低，套利可能性加大。如果你沒有小孩，目前不需要考慮學區。好好買入當前這套標的，900萬買入2000萬的朝陽核心大四居，5年後升值的資金，就多出幾套學區房。考慮到你們工作，可以拆分兩套，南四環地鐵，馬家堡草橋等周邊可以入手一套次新兼顧自住。

提問：房姐您好，我在北京中關村有一套90平米自住房，瀋陽二環邊有一套住房。孩子還有4年上大學，目標北京或者上海的學校。想在北京或者上海周邊入手一套宜居養老房，總價400萬以內。目前想考慮在延慶或者嘉興買房，請房姐幫忙指點一下1.兩個地方是否值得入手

2.延慶懷柔密雲哪裡更適合買養老房

3.上海周邊目前還有哪裡值得投資

非常感謝

回答:1. 我的建議養老還是要靠近城區，近醫院和公園比較合適

2. 延慶不是在打造養老CBD麼，規劃上應該要好些，另外密雲的弗農小鎮可以看看

3. 上海可以看油坊橋板塊，去河西中、河西南都非常近，價格合理而且好租。

提問：房姐你好，新人剛加入，首次提問，盼回復。

【個人情況說明】：非京籍，有工作居住證。為了落戶為孩子將來上學（目前2歲），18年在天津北辰買了三居室（今年5月剛交房），屬於首套貨款。現在有所後悔，感覺應該先在北京上車，規劃近期趕緊離婚，為明年在北京買房準備。

【問題請教】

1，目前子彈120，年收入100，明年有首套資時候，子彈220左右；請問買東三環、四環左右的老公房，還是買東五環外如常營附件的二居室合適，還是青年路附近一居？

2，如果常營附近，北京新天地如何？或者還有推薦嗎？

3，用子彈220在北京上車次新二居室；還是把天津的賣了，可以有330的子彈在北京有其他選擇？

4，待4年後，孩子上小學前，可再次攢夠300子彈；在天津買個好學區孩子上小學，還是把300子彈用在北京，待孩子初中後再去天津（也就是投資北京和天津哪個合適一些？）

5，如果離婚的話，之前的房子是我個人的徵信還貸，房子是否能全部給到媳婦，為以後自己在北京首套準備？

6，為何您提到（二套貸款雞肋，房貸最重要）這句話，沒太理解，望指點。因為涉及到是否離婚。

以上，感謝指點，再次感謝。

回答：1. 這幾個位置漲幅差不多，你考慮品質自住就選常營板塊

2. 蘋果派、柏林愛樂、北京新天地這幾個都可以看

3. 如果天津並不使用就出掉，子彈對上車盤很重要

4. 北京無論是城市基本面，上漲預期，人群購買力都比天津強的多，投資第一選擇是北京

5. 你有過貸款記錄就不是首貸了

6. 這是從投資角度，房貸低利率高槓桿大資金是普通人少有的武器，房價上漲通道，增值速度是超過你想像的。如果是無槓桿的情況，買房投資的收益會變得很普通。你也可能說如果下跌怎麼辦？任何投資都會面臨風險，這就是選籌的重要性，並不是亂買，選對城市，選對標的是前提。

提問：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房貸所以在北京算首房二貸，老婆和我在望京、沙河工作（未來可能會變動），家庭年收入現金60。到年底計劃湊到280～300現金，在看500以內房子，計劃第一套以投資為主，5年後再換改善自住。

1.目前主要看了回龍觀、天通苑和望京，認為500萬內望京潛力更大，不知是否正確？

2.望京南湖東園二區6樓頂層56平2室1廳（其中一房為露臺改建）410萬；5樓67平2室1廳450萬；澳洲康都67平一居490萬，您覺得哪個更好？或者有其它推薦？

3.中介帶看了舊宮限竟房洺悅灣89平三居467萬（普宅），要最近兩天決定是否入手，如果把它和望京500萬內對比，您推薦哪個？限競房拿到房產證後能否抵押貸還是要等到契稅5年後才行？

4.除了以上您是否有更推薦的區域和小區？

回答：1. 位置上肯定望京更好。不過500在回龍觀可以入三居的改善盤了，但在望京只能看上車盤，這是最大的區別。上車盤是必然溢價的，因為能和你競爭的人更多，需要為地段付費。

2. 望京南湖東園二區房齡偏老帶學區溢價，澳洲康都更好點

3. 舊宮沒什麼產業支撐，需要改造才能釋放潛力，限競房必須等房本滿5年才可以抵押 ，而且還要轉商才行

4. 望京、回龍觀、朝青 比較合適，考慮新房不如看 公園悅府或者華潤的萬象悅府

提問：房姐好！我重新梳理了一下問題，希望您能幫忙指點。因為我這邊有點著急，望理解~

1、我在新街口上班，我愛人在金融街上班。現在想買二套房，預算的話總價在700萬以內，我們有兩種打算：

（1）離上班地點近（一小時以內，以我愛人為主）的話，希望小三居，學區較好（起碼學風好，考211以上的概率大一些）。

（2）離上班地點遠的話，希望大三居，居住環境好點，有保值增值的潛力，值得投資。

有哪些比較合適的小區？麻煩房姐分別幫我們推薦幾個~

2、目前我們看了霍營的次新三居，有紫金新幹線、國風美唐和公園悅府這三個小區。從價格來看，感覺這邊的次新房均價比北苑家園等朝陽房子還貴。從流通性來看，這邊的成交量一直不高。所以想問問房姐這幾個小區值不值得入手？您更推薦哪個小區？

3、此外我們還看了西城陶白片區的學區房，小三居目前沒看到合適的房源。想請房姐幫忙分析一下，西城有沒有我們可以夠得上的老破小三居？再就是，現在受731影響，入手西城學區房是不是個好時機？

十分期待房姐的回覆，謝謝房姐~

回答：1. 國風美唐和公園悅府（清華附小），紫金新幹線（學區是12年一貫制人大附） 這三個自住角度還不錯，兩個學校都是去年才開始招生的，質量都不好說。昌平 建議看下融澤嘉園跟金域華府三居 都是育翔、161的昌平分校，學校比上面兩個要好。

2. 西城的老破小三居室怎麼也得800w以上，731對優質學區是利空，會有回落。想在西城買，建議低總價上車學票+租房模式，積累子彈後期買自住標的，這樣風險小，能兼顧上學和自住需求。

新人首問，房姐您好！我和愛人都沒有北京戶口，今年剛滿5年北京購房資格，首房首貸，有一套商辦房在父母名下。看了很久，考慮未來孩子出生在北京上學，父母又希望買新房，所以主要關注亦莊。

目前關注河西區的金隅學府二期139平戶型、雅居樂京華雅郡的134平戶型，以及京東總部邊上的招商臻瓏府135平戶型，想聽聽您的意見（上學、以及哪裡更保值）謝謝老闆！

回答：亦莊扎堆一批限競房，招商·臻瓏府 缺點是離公共運輸有一段距離，周邊圍繞的回遷房和公租房對品質認可有影響，定價較低對於上車盤可以考慮，學校有建華實驗亦莊學校

金隅學府 容積率有點大，樓棟太密集，居住體驗上一般。學校有人大附中

雅居樂京華雅郡 周邊配套，綠化環境一般 光禿禿的都是樓，價格偏貴 學校有人大附中

性價比上推薦 臻瓏府>金隅學府/京華雅郡

提問：請問回龍觀風雅園二區的複式18年初買入，交了很多稅費，看中了公園和加裝電梯，後感覺增值能力不強，又總是糾結北京人家，後悔沒買，請比較下這兩個盤的增值潛力，看有沒有必要換，謝謝！

回答：風雅園是當年第一批經適房，除非全款買，不然稅費高，6層板樓無電梯 高層不方便，這邊的複式價格優勢不大。

北京人家 密度低，綠化高，公攤也比較小，居住還不錯，就是交通出行不方便。

北京人家要比風雅園好一點。但你剛買入2年，置換成本考慮進去，現在換有點虧，除非有找到不錯的標的可以考慮，否則不建議換

提問：新人諮詢：回龍觀一套，售價大概450，昌平高教園大概400，手裡子彈100，月入2w+，我北京戶口，沒工作，老公外地戶口，有倆娃。1、目前想入手一套投資，哪裡更適合，該如何操作2、目前資產如何配置會更優

回答：如果回龍觀這一套沒有貸款，可以抵押出來將資金增加到300左右，入一套朝陽的老公房房齡一定要在90年以後方便以後好出手，或者投資豐臺的角門，馬家堡板塊2000年後的房子，大興和亦莊板塊也可以作為備選。

家庭配置上回龍觀可以保留。高教園找機會賣掉，位置有點偏增值效果較差，以後的規劃來說也是邊緣區域發展空間也不大。如果之後有改善需求可以在回龍觀或者望京板塊選籌。

提問：房姐好，現有條件：通州有一套小二居，是自主商品房，不能賣不能抵押。有北京工作居住證，可以買二套，夫妻在國貿工作，年收入100個左右，孩子在一所普通學校上學二年級，大概4年後想積分落戶。目前需求：目前手裡有400個，無貸款，想在核桃園或者向軍南裡買一套學區房，想給孩子辦理轉學，以後上個好初中。請問：1，朝陽區學區有好的推薦碼？2，核桃園北裡或者向軍南裡的房子，適合買一居或是二居，方便以後轉手。

回答：您好，亞運村可以看看慧忠裡，對口朝外本部，九年一貫制；還可以看看安慧北裡安園啥的，對口陳經綸嘉銘 望京可以看看南湖東園二區，小學一般對口的是北京明遠教育書院實驗小學東園校區，但初中是望京陳經綸 朝青沒啥學區 還可以看看核桃園北裡這片，小學是白家莊小學，初中是陳經綸本部，也還可以，你看的兩個盤沒有問題，有合適的即可入。

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