房地產開發公司招拍掛獲取土地,支付給第3方拍賣公司的佣金,是否計入土地成本?
家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答覆:
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1.增值稅
房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款
其中支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款,應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。
2.企業所得稅
根據國稅發〔2009〕31號規定:「第二十七條開發產品計稅成本支出的內容如下:
(一)土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。……
(六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。」
3.土地增值稅
根據國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號規定規定:「第三十五條 土地增值稅清算扣除項目包括:
(一)取得土地使用權所支付的金額。
(二)房地產開發成本,包括:土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用。
(四)與轉讓房地產有關的稅金。
(五)國家規定的其他扣除項目。
第三十八條 取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。其中,取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議,政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。」
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