房地產開發企業銷售房地產項目，如何扣除土地價款。分兩種情形，對於小規模納稅人和選擇簡易計稅的一般納稅人不得扣除土地價款；對於一般計稅的納稅人可以扣除土地價款。
一、房地產可以選擇簡易計稅的情形有哪些？
房地產開發企業出租、銷售自行開發的房地產老項目可選擇適用簡易計稅，按5%的徵稅率計算應納稅款。
房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發後，以自己名義立項銷售的不動產，屬於房地產老項目。
房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地並開發的房地產項目，圍填海工程《建築工程施工許可證》或建築工程承包合同註明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬於房地產老項目。
（總局公告2019年第31號，財稅〔2016〕68號、財稅〔2016〕36號附件2、國家稅務總局公告2020年第2號）
二、一般計稅下如何扣除土地價款
由於我國土地所有權歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務人，土地並沒有採取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現行增值稅規則作進項稅額抵扣處理，因此政策規定房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。
對於採取簡易計稅的納稅人來說，按5%徵收率計稅已經考慮了避免重複徵稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。
一般計稅銷售額計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
（一）當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
（二）房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
（三）支付的土地價款包括：
1.指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
2.土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
（四）支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。
（五）扣除憑證
1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（六）其他
1. 一般納稅人應建立臺帳登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
2. 房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
（1）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方籤訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
（2）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，籤署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
3.房地產開發企業轉讓未完工的房地產項目，採用一般計稅方法，土地價款如何進行扣除？
可以在增值稅納稅義務發生時扣除，由於土地價款對應的開發產品/成本已全部結轉銷售，土地價款應一次性全部抵減。
參考國家稅務總局2018年第二季度政策解讀現場實錄（2018年4月27日上午8:30）
[ 羅天舒 ]謝謝。下面這位網友的提問還是關於增值稅政策的，他問：我們是一家房地產企業，近期準備轉讓一個尚未完工的在建工程項目，這個項目適用增值稅一般計稅方法。轉讓該在建工程項目，對應的土地價款允不允許差額扣除？如何扣除？
繼續請林司長來解答。
[林楓]謝謝提問。房地產開發企業一次性轉讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款後的餘額計算繳納增值稅。
依據： 財稅〔2016〕36號附件2第一條第（三）項第10目、11目，國家稅務總局公告2016年第18號第四條、第六條、第七條，財稅〔2016〕140號第七條、第八條，國家稅務總局公告2016年第86號第一條、第五條。
三、會計分錄模板
（一）預繳稅款
1、收到預售款時：
借：銀行存款
貸：預收帳款
2、預繳稅款時：
（1）一般計稅
借：應交稅費—預交增值稅
貸：銀行存款
（2）簡易計稅
借：應交稅費—簡易計稅
貸：銀行存款
（二）出包給外單位施工時
借：開發成本—房屋開發
貸：銀行存款等
（三）開發產品完工
借：開發產品
貸：開發成本
（四）納稅義務發生時
1.收款
借：銀行帳款/應收帳款
預收帳款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
或應交稅費—簡易計稅
2.差額納稅
一般計稅扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款
借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）
貸：主營業務成本
3.結轉銷售成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
4.轉出未交增值稅
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）
貸：應交稅費—未交增值稅
5.預繳稅款抵減未交繳增值稅
借：應交稅費—未交增值稅
貸：應交稅費—預交增值稅
6.申報後繳納
借：應交稅費—未交增值稅
貸：銀行存款
四、案例分析
某房地產開發企業取得20000平方米土地使用權用於房地產開發，支付土地價款45000萬元，取得省財政廳監製的財政票據；支付拆遷補償款1000萬元，政府配套費4000萬元。上述土地分兩期開發，一期、二期開發土地面積均為10000平方米，兩期可供出售的建築面積均為40000平方米。其中二期項目已辦理房地產產權轉移手續，銷售的建築面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業採用一般計稅，計算當期允許扣除的土地價款和銷項稅額。
1、計算已開發項目所分攤的土地價款
（10000／20000）×45000=22500萬元
2、計算當期允許扣除的土地價款
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×已開發項目所分攤的土地價款
（30000／40000）×22500=16875萬元
3、計算銷項稅額
銷項稅額=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36萬元