問題：
房地產開發企業通過出讓方式取得土地的，在計算增值稅、土地增值稅和企業所得稅確定計稅依據時，對於所支付的土地成本是否要考慮增值稅額？
解答：
1、土地增值稅：不應扣減土地成本的增值稅額，也不能剔除抵減了增值稅計稅銷售額對應的銷項稅額，而應以實際支付的土地價款全額計算。
2、增值稅：差額徵稅，以「取得的全部價款和價外費用－受讓土地時向政府部門支付的土地價款」後的餘額為銷售額。
3、企業所得稅：以剔除抵減了增值稅計稅銷售額對應的銷項稅額後的土地成本稅前扣除。
具體解釋：
一、土地增值稅
1、《土地增值稅暫行條例》第六條「計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；……」
2、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。……」
3、財政部、國家稅務總局《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第五條：免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。
4、財稅（2016）36號附件3第一條之（三十七）：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者——免徵增值稅。
綜上即：受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價款，屬於免徵增值稅項目，在確定土地增值稅計稅依據時，不得扣減增值稅額，應按支付給政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位的全部土地價款扣除。
二、增值稅
國家稅務總局《關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
即：房地產業增值稅計稅銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額，即實行差額計徵增值稅，其直接結果是降低了增值稅的計稅基礎——計稅銷售額。同時，文件規定土地出讓價款可全額抵減銷售收入後計算增值稅，而非將土地價款納入進項稅抵扣範圍。
三、企業所得稅：
1、財政部《關於印發<增值稅會計處理規定>的通知》（財會[2016]22號）第一條之（一）之2：增值稅一般納稅人應在「應交增值稅」明細帳內設置「進項稅額」、「銷項稅額抵減」……等專欄。其中：「銷項稅額抵減」專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；……。
第二條之（三）之1：企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的帳務處理。按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記「主營業務成本」、「存貨」、「工程施工」等科目，貸記「應付帳款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記「應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）」或「應交稅費——簡易計稅」科目（小規模納稅人應借記「應交稅費——應交增值稅」科目），貸記「主營業務成本」、「存貨」、「工程施工」等科目。
2、即：房地產開發企業的增值稅相關會計處理模擬如下：【假設為全部的收入、成本，且全部交房】
（1）取得土地支付土地出讓金時：
借：開發成本 A1
貸：銀行存款 A1
（2）支付工程價款並取得專用發票時：
借：開發成本 A2
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） A2×9%
貸：銀行存款 A2×（1+9%）
（3）取得商品房預售收入時：
借：銀行存款 B
貸：預收帳款 B
（4）完工結轉開發產品：
借：開發產品 A1+A2
貸：開發成本 A1+A2
（5）竣工交房，確認收入：
借：預收帳款 B
貸：主營業務收入 B÷（1+9%）
貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） B÷（1+9%）×9%
（6）結轉銷售成本：
借：主營業務成本 A1-A1÷（1+9%）×9%+A2
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） A1÷（1+9%）×9%
貸：開發產品 A1+A2
由此可見：銷售房產項目的主營業務成本是不含土地出讓價款所抵減的銷項稅額的，即計算企業所得稅時允許扣除的主營業務成本，應以剔除土地出讓價款所抵減的銷項稅額後的金額確認。
此外：契稅
財稅（2016）43號文第一條規定「計徵契稅的成交價格不含增值稅」，因出讓方式取得的土地價款在確定計稅依據時不扣減所抵減的銷項稅額，故取得土地應繳納的契稅也應按實際支付的全部地價款計算。
END