關於城市核心區住宅究竟好不好、究竟值不值高價的問題，大家一直有爭議。有人認為城市中心住宅容積率高、景觀空間小，戶型通透性也普遍不好，所以不值比較高的價格。
而另外一些人，則持相反的意見。比如前幾天，和某家開發商的營銷負責人談樓事，他是外地人，到重慶時間不久，公司在紫御江山給他租了套房子，他說發現重慶有一個很奇怪的現象，就是中心區和新興板塊之間，房價拉不開差距。
他現在住的紫御江山二手房建面價格兩萬多塊還帶裝修，中央公園有些新盤的建面價格，也是兩萬多塊，在他自己比較熟悉的上海，完全不是這麼個狀況，所以它認為重慶未來也不應該是這麼個狀況，城市核心區的住宅一定會補漲。
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所以今天，我們主要討論一下這個話題。重慶核心區和新區之間，之所以房價看起來差別不大，至少有兩個原因：
一是重慶的行政和商務資源，相對比較分散；比如很多行政事業單位、辦公地點並不在中心區，對於這些公司的老闆或是員工來說，沒必要重新跑回傳統中心區來置業。
二是總體來說，重慶還是一個房價天花板比較低的城市，客戶對價格的承受能力不強，如果核心區單價賣得貴，絕大多數人會用腳投票，譁啦啦往新區跑，用更高的時間成本，來換取更低的購房成本。
北上廣深等一線城市，確實不同區域房間差距巨大；而重慶多中心，房價不好拉開差距；另外，重慶高收入人口還不夠多，要達到北上廣深的那種差距，估計要點時間。並且如果只是購物、吃喝方便的核心區，有明顯價值天花板；除非是醫療、學區加持那種才更有潛力，比起吃吃喝喝、耍的核心區更有競爭力。年輕人才喜歡湊熱鬧，上點年紀的更喜歡乾淨清爽，偶爾去去鬧市區。
即使是城市資源相對分散、房價天花板也低，核心區和新區在樓市上的表現，其實一直都還是有差距的。為什麼有的核心區的小破盤能賣這麼好？其實原因一點都不複雜，就是客戶多房子少。
某些核心區沿線的原住民太密集了，比如大石楊地區，附近的學校醫院設計院、寫字樓和公寓裡，上班的人太多了，房子自然就不愁賣。所以一直以來，渝中區、以及這個城市其它的傳統中心區，和新區之間，一直還是有一點差別的，核心區人多房少，好賣理所當然。
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重慶核心區和新區的房價差距，似乎慢慢有拉大的趨勢，尤其是最近這一年時間，這種趨勢似乎越來越明顯。
當前市場環境不是太好，在各種新興板塊，打折促銷已經成為常態，核心區的房價卻在慢慢攀升，悅府、翡翠都會、九章……，正在一個接一個的，衝擊著房價的3萬大關，更關鍵的是，這些項目並不是來福士兩江峰那種真正意義上的豪宅，他們敢於去衝擊3萬這個關口這件事本身，已經證明了核心區的房價，往上邁了一步。
除了供小於求這個利好以外，我認為至少還有兩個因素，在支撐核心區住宅的價值，促使開發商有勇氣在價格上看高一線。
第一個因素是購買力。這個城市的款爺，更多的其實並不在那些5A寫字樓裡，不在那些時尚現代的會議室裡，不在星巴克的蘋果電腦旁邊。很多外來的年輕人，收入的確是不錯，但房子車子和孩子，讓他們過得並不寬裕更談不上太多積蓄。
而與此對應的是，這個城市裡很多6070後原住民，他們比較充分的享受了改革初期紅利，積累時間也長，他們是建築施工、各大專業市場、各種傳統行業的絕對主角。對那群60後大叔來說，悅來水土茶園鹿角大學城西永，都是比較遙遠的存在，他們更熟悉的地方，是大坪謝家灣大石壩小龍坎，而人在選擇投資標的物的時候，總是習慣到他們更熟悉的那些地方去尋找，因為熟悉總是會讓人覺得更加踏實和安全。
第二個原因素是在使用層面上，核心區住宅的一些獨有特質：交通便利、配套完善、出租和轉手容易、可攻可守……但還有一點價值，卻少有提及，那就是核心區更有層次的生活內容。這裡說的層次，所指的不是什麼檔次格調和層次高低，而是內容的飽滿和豐富程度。
今天你到一個新區買房，只要旁邊開一個購物中心，樓下開一排社區商鋪，你生活購物看電影買衣服帶孩子上培訓班……，所有生活日常所需，什麼都不會缺，但有一些生活內容，是必須要有足夠長的時間沉澱才能形成，比如經過三十年煙燻火燎的麵館、五十年樹齡的大榕樹、被腳步磨得光滑發亮的石板路……，這些時間越長魅力越大的東西，只可能出現在核心區。
供求關係、購買力、歲月沉澱下來的街區氣質，加上地段和配套優勢，共同支撐著城市核心區住宅的價值。
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龍湖大時代意向圖
比如像龍湖大時代和華潤悅府，就是核心區比較典型的代表。
它們的短板顯而易見：容積率高、景觀綠地少、每層戶數多，但與此同時，在核心區物業的幾個傳統價值要素上，它卻幾乎是最強的：它所處的區域，是這個城市的地理中心。它樓下的時代天街，萬象城，都是重慶數一數二的購物和娛樂休閒中心，就拿吃來說，只要你不怕胖，這裡就是天堂。
它旁邊的鵝嶺和兩路口，楊家坪等等，是這個城市裡最有歲月質感的地方。如果你想要出租或是轉手，周邊的醫院學校設計院、密集的原住民、時代天街、萬象城的商戶……以及大量需要住在城市中心的年輕人，加在一起，會給你提供出大量的接盤俠。
如果你堅持認為新區才是未來，傳統的中心區已經沒有發展空間，大時代、悅府這種項目，你壓根就不用關注；但如果你本身就認可核心區房產的這套價值邏輯，對核心區的房產抱有興趣，也可以去考慮。
對多數工薪階層而言，可能會問，購買剛需房是買在核心區域好還是發展新區好？看你自身什麼需求吧，如果是孩子要上學還是在老城區，附近學校、周邊設施選擇好一點的，如果沒有這方面的打算可以選擇發展新區會好的多，畢竟以後會注重發展的，經濟潛力還是有的。
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