龍華上塘是個「地王」聚集地，不斷刷新深圳樓面地價天花板。隨著「地王」樓盤的相繼入市，上塘的存在感越來越高。
而說起上塘的新盤，不少人都知道金茂府、龍光玖悅臺、恆裕上塘府、中海匯德理，這些樓盤或「地王」，或由知名開發商打造，還沒開盤就賺足了關注度。
而十三香接下來要說的上塘新盤估計不少人沒聽說過，開發商房地產經驗尚淺，市面上也很少看到宣發內容。
可它定位是高端豪宅，採用少見的板式結構，一梯一戶設計，據說向金茂府看齊，但戶型比金茂府小很多，很有可能成為今年上塘的黑馬。
房掌柜2020踩盤大暴走第六站龍華，十三香特意去這個上塘最低調的豪宅——中城宴華府實地踩盤。項目已經出地面6層左右，地鐵4、6號線經過，處於龍華實驗學校小學部和初中部學區，周邊是星河傳奇、尚譽紅山裡、金地上塘道……
現狀
出地面約6層，緊挨星河傳奇、尚譽紅山裡
中城宴華府位於龍華民塘路與佳民路交匯處，所在上塘片區新盤眾多，交通便利。
十三香踩盤的這天，深圳陽光明媚，萬裡無雲。炎炎夏日，項目四周降塵的噴霧拂過面頰帶來些許涼意。
項目已經出地面大概6層了，門口擺放著「疫情防控非項目人員禁止入內」的大字招牌。招牌的東側，樓盤的小區大門已顯現雛形。
從脫了綠網的外立面來看，採用的是港式玻璃幕牆+鋁板，現代感十足，透著「低調的奢華」氣質。
項目南側，是星河傳奇小區，一路之隔，隔壁就是龍塘居觀城苑保障房項目；東南側是金地上塘道；北側是上芬小學；西側是地鐵6號線高架和尚譽紅山裡（鍾氏電子工業區城市更新項目）。
上左：尚譽紅山裡 上右：星河傳奇和龍塘居保障房 下左：金地上塘道 下右：中城宴華府和6號線高架
恆裕上塘府、龍華金茂府、中海錦城都在項目的北側稍遠一點的地方。
規劃總戶數295套，156套今年入市，容積率僅3.8
據深圳市規劃和自然資源局公布的《建設施工許可證》以及平面圖，中城宴華府佔地10524.27㎡，計容積率建築面積為40515.43㎡，其中住宅（含消防控制室、人防報警網）32598㎡、商業980㎡、物業服務用房100㎡，架空休閒、綠化、停車場、風雨連廊共計6837.43㎡。
圖源：深圳市規劃和自然資源局
總平面圖，圖源：深圳市規劃和自然資源局
項目整體由1棟4個單元高層住宅組成，28-30層高（地下2層），小區綠化率為41.8%，設置了363個機動車停車位，其中包括109個充電車位，另外規劃了93個非機動車停車位。
值得注意的是，項目的容積率很低，規定容積率3.2，實際容積率也僅僅3.8，是個低密度豪宅。
整個項目共規劃戶數295戶，其中戶型套內建面小於90㎡的有243戶，佔總量的82.37%。
此前有消息說項目對標龍華金茂府，金茂府容積率4.1，產品建面155-248㎡，均價10.3萬/㎡。
目前項目還不確定何時入市，不過根據深圳市住建局發布的《2020年深圳市計劃入市商品房情況（住宅及商務公寓）》，中城宴華府有156套住宅預計今年入市。
據網絡消息，其餘的139套住宅很有可能作為龍塘村的回遷房，具體以項目公布為準。
圖源：深圳市住建局
戶型
120-140㎡，南北向板式住宅，一梯一戶
項目由深圳市龍塘股份合作公司、深圳茂海置業有限公司共同開發，龍塘股份是地塊單位，茂海置業是合作建設單位。茂海置業的實際控股方是中城新產業控股集團。
中城宴華府效果圖，圖源：中城新產業官網
中城新產業控股集團官網顯示，項目定位為高端住宅，可售戶型面積為120-140㎡，「所有戶型均為南北向板式住宅，一梯一戶。並設有酒店式大堂及泰國皇家園林。」
圖源：中城新產業官網
板式住宅通常被認為是東西長、南北短的住宅建築，特點是南向面寬大、進深短，因而可以做到南北通透，採光和通風條件相較於塔樓更好。
目前深圳的板式住宅非常少見，一般只有定位高端的豪宅才會如此建設。
今年3月份時，有媒體預計項目7月開盤。十三香致電項目官方，無人接聽。按照目前的出地面6層左右的進度，至少建到14層才能拿到預售（項目有28-30層），7月開盤有點懸。
開發商
萬科集團原執行副總裁創立，深城投中城花園為深圳首個住宅
中城宴華府的開發商中城新產業，於2015年由萬科集團原執行副總裁劉愛明先生創立，專注於產業生態服務、產業園區經營和產業地產開發等業務。
目前的戰略股東為萬科、品頌投資、中城投資。
圖源：中城新產業官網
公司成立時間短，進入房地產行業的時間不算長但發展勢頭良好。目前在深圳、東莞、北京等多個城市都有項目布局。
坪山的深城投中城花園是其在深圳開發的首個住宅項目，現已開盤，均價4萬/㎡。此外還有龍崗坪地富坪項目、大運項目作儲備。
區位
中軸新城龍華，宜業宜居
中城宴華府所處的上塘片區，往大了說，位於龍華新區，龍華地處深港中軸的核心位置，是深圳三大都市核心區之一，擬發展總部經濟、產業金融服務及綜合商業。
圖源：網絡
往小了說，上塘臨近深圳北站商務中心（是全市十七個重點開發建設區域、龍華重點發展六大片區之一，聚焦總部、金融、消費等核心功能），與紅山一同承擔著為其提供居住場所和生活配套服務的重任。
從目前的情況來看，目前上塘-紅山片區已經聚集了金茂府、龍光玖悅臺、中海匯德理、恆裕上塘府等多個住宅項目，居住氛圍逐漸成熟，宜業宜居的片區慢慢成型。
配套
中城宴華府在上塘的地段算是優越的，2條地鐵線經過且周邊路網成熟，交通便利。所處學區不錯，周邊的商業也能夠滿足日常所需，唯一不足的就是地鐵高架距離過近，造成噪音和景觀影響。
交通
距4號線上塘站約720米、6號線上芬站
百度地圖顯示，項目距地鐵4號線上塘站約720米，步行需12分鐘左右，4號線已經通車；到6號線上芬站實際步行距離約1.3公裡，步行約19分鐘，預計2020年8月通車。
此外，項目周邊分別是主幹道布龍路、福龍路、新區大道等，還有多個公交站點，交通便利。
紅色標誌為公交站，圖源：百度地圖教育
大學區制，處於龍華區實驗學校單校劃片範圍
目前龍華部分區域實行大學區制度，而中城宴華府大學區試點單校劃片範圍是龍華區實驗學校（原上塘學校）的小學部和初中部。
龍華區實驗學校2016年9月，九年一貫制公辦學校。雖然學校新，但是發展很快。2019年第一次參加中考，平均分居龍華區前列。
圖源：龍華區實驗學校官網
項目距學校約950米，步行需大概15分鐘到達。不過龍華學位比較緊張，這是需要注意的一點。
商業
AT MALL上塘薈、天虹、萊蒙領尚在1公裡直徑範圍內
項目自帶800㎡商業，1公裡直徑範圍內有AT MALL上塘薈、天虹、萊蒙領尚可供購物。
按照實際步行距離，AT MALL上塘薈最近，880米，步行需14分鐘；天虹和萊蒙領尚大約1.1公裡，步行需17分鐘。
周邊的小區還有一些沿街商鋪在運營中。
自身商業不多，周邊商業距離有點距離但不是太遠，剛好利於打造項目純粹的居住環境，與高端住宅定位相符。
醫療
3公裡範圍內11家醫院，龍華區人民醫院610米
項目3公裡範圍內有大概11家醫院，包括深圳仁合醫院、深圳龍華區人民醫院等，而龍華區人民醫院是距離項目最近的公辦醫院，步行距離610米，需約10分鐘。
此外，項目距深圳市第二兒童醫院（在建）約5.5公裡，開車需19分鐘。
紅色標誌為醫院分布，圖源：百度地圖
休閒
1公裡範圍內5個公園
項目自帶泰式風情皇家園林。項目南側還有一塊公用設施用地，很有可能用於建設綠地。
此外，周邊1公裡直徑範圍內有5個公園，包括龍塘東區公園、上芬社區公園、龍塘公園等，公園不大，但是數量很多。
紅色標誌為公園分別，圖源：百度地圖
周邊房價
一手6-10.3萬/㎡，二手片區掛牌均價8.1-8.2萬/㎡
雖然上塘-紅山片區今年將會有多個新盤入市，但都處於待售狀態。而龍華2020年開出的第一張預售證給了龍湖春江天璽，目前住宅部分已經接近售罄了。
上塘-紅山片區目前在售的項目有4個：龍華金茂府、金亨利瑜璟苑、同創華著、寶泰雅苑，均價6-10.3萬/㎡。
二手房方面，項目所在的上塘-紅山片區二手房掛牌均價為8.1-8.2萬/㎡。離項目最近的星河傳奇二手房掛牌7.1-8.5萬/㎡，金地上塘道掛牌7.2-8.1萬/㎡。
周邊二手房掛牌情況，圖源：貝殼找房
本文踩盤時間2020年6月19日，文中距離均來自百度地圖，與實際情況可能略有偏差，僅供參考。
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