01. 買商鋪返房款？
最近恆大0元購商鋪的活動，引起了米米的注意。
恆大0元購商鋪活動規則上是這樣寫的，從2021年1月1日-2021年1月31日如果全款買商鋪，就可享受10年購房款全部返還的優惠政策。
返還規則：2021年1月31日前付清全款，於2022年開始每年返還購房總金額的10%。
據澎湃新聞從恆大集團方面獲悉，恆大全國1300個樓盤中有極少數樓盤為了實現商業的整體開業，對剩餘商鋪進行了10年返租的清尾處理。目前該清尾活動已結束。
也就是說恆大0元購商鋪活動5天就結束了。
02. 恆大怎麼了？
看到這個活動，米米第一反應是難道恆大要回收資金麼？
據中國恆大1月5日公告顯示，2020年實現銷售7232.5億，同比增長20%，完成全年銷售目標111%；銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%；銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%，全年回款率90.3%。
恆大截至2020年底的有息負債餘額7165億，自去年3月宣布實施新戰略以來，9個月下降1578億元。公告還顯示，恆大2021年銷售目標為7500億元，有息負債將再下降1500億元。
從數據上看，「降有息負債」是戰略重中之重。這反應的問題是房地產收益逐年下降，未來很可能不如有息負債成本高。所以恆大公告裡，無論提到銷售還是回款，目的都是保障降低有息負債。
03. 0元買房值麼？
說完恆大，說說這種活動值不值得參與吧。
米米覺得，恆大這波活動傳遞出了一個概念，房地產超額回報在消失，未來房產回報或將逐漸變為穩定5%-10%的漲幅。也就是說，投資房產未來可能跑不贏通脹。
拿恆大這波活動來看，如果拿100萬投資商鋪，每年恆大返還10萬，10年返還100萬本金。10年利息就是白得一個商鋪，值不值呢？
從理財看，我們來算下：
安利大家一個終值折現公式：終值/現值 開10次方再減1，就可以算出100萬10年後變到200萬的年化收益率了。
恆大價值100萬的商鋪，10年後返還100萬。終值就是200萬，而現值投資是100萬。
200/100^10-1=0.0718=7.18%
也就是說，這個理財的年化收益在7.18%。
對於我們之前說的銀行理財來說，這個收益不低了。但實際上，這個理財是恆大託底，也就是說要承擔恆大資金鍊的風險，相當於買了恆大10年期債券。如果恆大資金鍊斷裂，10年返還就是一場空了。
還有最重要的一點，據澎湃新聞1月5日報導，此次推出的項目都在較偏遠的地方。
數據來自新浪財經
所以疊加承擔恆大企業風險，7.18%的收益率真心不算高。基本和恆大在深交所公開發行票面利息在5.8%-6.98%的債券差不多。要知道恆大2020年發行的海外債券，利率高達12%。
隨著國家對房產政策收緊，房企借款成本會越來越高。所以這個活動可以看作是恆大即去了商鋪房的庫存，又借到便宜的資金。這波金融算盤打的是真溜。
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（責任編輯：李佳佳 HN153）