商業模式（怎麼掙錢）：
依據貝殼找房在IPO招股書上的商業模式披露，貝殼的盈利模式來源包含以下三類：
一、在二手房版塊的收入，三年的收入：185億、 202億、 246億（2017-2019）
收入類型：
1、 自營鏈家品牌的二手房買賣和租房的交易佣金， 以及鏈家和其他品牌中介在貝殼合作撮合交易中的分潤；
2、 在貝殼平臺交易的佣金手續費， 以及德佑等加盟品牌的加盟管理費；
3、 貝殼平臺的其他增值服務， 如：過戶費（ transaction closing services） 、 現場核查、 招聘、 培訓等服務；
需求場景：
1、對於買方來講，找房的成本極高：買房是個重決策的購買行為，需要收集足夠的信息進行決策，但市場現狀是虛假房源居多且不全面，買方收集信息的過程時間成本極高，中介靠信息差欺騙購房者獲取利潤，買方與中介鬥智鬥勇以及後續交易的相關政策風險及繁瑣的交易手續，買方是願意付出一定的經濟利益換取以上痛點的完美解決；
對於賣方而言，發布房源的成本高：房子是個高價值產物，出售的決策同樣是慎重的。賣家需要調研評估房子的市面價值，需要篩選可信且低成本的信息發布渠道，需要多次帶領多個買家進行看房，需要處理交易環節相關的手續，每個過程對於一般用戶都是極其痛苦且需要耗費高額時間成本並由此錯過房價的最佳成本（房價波動帶來的偏差），賣方同樣願意付出一定的經濟利益獲取以上痛點的完美解決。
說到這，有個例子：經紀人帶買家看房成交後，買家就抱怨說：我感覺手續這麼簡單，你還要收2%的服務費，感覺我有點虧啊。經紀人笑笑說：正是由於我們的存在才讓你感覺到手續的簡單便捷，你的感受就是我們的價值，你的服務費不虧的。
2、對於加盟商來講，小型的加盟商只具有少量的客戶（買方/賣方），無法在其平臺進行匹配進而成交，所以需要要依靠貝殼海量的匹配資源；另一方面需要依靠貝殼的品牌公信力作為背書，來加速促成本平臺的雙邊交易，需要進行品牌的加盟並支持一定的加盟費；
對於貝殼來講，加盟商不管是依賴資源，還是依賴品牌公信力，其實是對平臺現有流量和資源的再次利用，並收穫對應的收益，原則上來講，貝殼希望類似的頻次和數量越來越多，以獲取更大的營收。
3、對於買賣雙方來講，購房過程中有一些環節是需要專業的人員來處理，比如面積核查、過戶辦理等費用，買賣雙方不專業且沒時間提供類似服務，需要依賴貝殼平臺提供服務完成購房的流程並支付一定的經濟利益
對於平臺來說，提供購房過程中的一些環節的處理能力，不僅可以加速房屋交易流程，還可以進行賺取一定的服務差價（提供單項服務的成本和收益差值）
二、新房版塊的收入：三年的收入：64億、 75億、 203億（2017-2019）
收入類型：面向開發商收取費用， 然後貝殼給中介公司和中介代理分傭；
需求場景：對於買方來說，一部分因一些原因（比如結婚、投資、學區）等會考慮新房甚至是期房，該類型的房子的購買過程同樣會面對上述買房的痛點，所以付費的動力是有的。但該模式下買方不支付相關費用，而是包含在總房價中；
對於賣方來說，此時的賣方是房地產開發商或者承包的經銷商。賣方需要以一定的營銷費用賣掉多套房子，以達到獲取利潤的目的，賣方需要有一個引流獲客繼而轉化成交的渠道，貝殼平臺及經紀人承擔了該角色，負責分銷並獲取服務費（對賣方來講是營銷費）
三、 提供與房子或家庭相關的增值服務；三年的收入：6.3億、 10億、 11.7（2017-2019）
收入類型：金融、 裝修等上下遊的業務流程擴展等；
需求場景：
一個需求的滿足可能會衍生出更多的需求。對於買方而言，買房的需求和過程會持續衍生其他的相關需求。當買方選購過程中看中了略微超出自己預算期望的房產時，就會產生資金缺口的訴求。當買方選購完成後需要進行裝修時，新的裝修需求就會產生。當買方選購完成時需要搬家時，代搬家的需求就會產生。
對於貝殼而言，解決並滿足買方在購房過程和購房完成後的衍生需求，有利於加速交易流程，還可以提高買方的購房滿意度，同時獲取一定的收益。
市場前景（能掙多少）：
貝殼的房產交易平臺生意的好壞極度依賴中國房地產市場的發展情況。
從大環境上看，現在及未來中國房地產市場需求仍然呈現平穩增長的發展趨勢。
7年上半年開始，政府對房地產繼續加碼，強調『房住不炒』的理念，要求各大城市『一城一策』進行落實。在此背景下，開發商拿地困難，融資成本越來越高，新房市場供給不足，進入存量市場階段。
另外隨著國家城鎮化進程發展的背景下，優質的醫療教育資源越來越集中在各大城市，吸引鄉鎮居民進城工作，所衍生出的購房需求較為旺盛，形成持久的消費動力。貝殼找房的份額佔比19年佔比為21%左右，隨著上市的加成，未來份額將會持續增長：2019年貝殼找房的GTV為2.13萬億元，而根據CIC灼識諮詢的數據，2019年中國房屋銷售和租賃GTV為10.5萬億，以此大致推算，則貝殼找房市佔率為21.19%。2024年中國房屋銷售和租賃GTV將達到19.1萬億元。經紀業務滲透率將從2019年的47.1%提升到2024年的62.2%。
戰略戰術（怎麼做的）：
核心打法：
凡是在充分的市場競爭中獲得優勢，一定要滿足目標用戶的最痛的那個點的需求並儘可能形成護城河壁壘。
市場背景：二手房交易的典型窘況是這樣的：C端即房產經紀人與交易方存在典型的單次博弈情境，經紀人從業大概半年時間，平均交易1.5單，然後就要換行，這種短期職業狀態下，經紀人自然追尋短期利益最大化，往往遇客即宰，宰完換行，房產經紀人口碑極差；B端即小房產經紀商的中介費，普遍存在零和博弈，贏家通吃，交易過程就是一個單向鏈條，隨時可能被跳單，一旦被跳單，往往前功盡棄，收穫為零，而撬單者收穫100%。在這種情況下，中介往往掛出虛假的房源信息，真實的房源保密，獲得客戶後再推真實樓盤，提高了各個角色的交易成本。
在這個模式下，整個房地產經紀行業處於崩潰的邊緣，經紀人與客戶直接相互設防，經紀人同事之間爾虞我詐，服務質量極度堪憂。貝殼的解決方案：掛出真實房源信息，推出ACN合作模式ACN即經紀人合作網絡模式。在ACN模式下，房地產交易被分為：房源錄入人、房源維護人、房源實勘人、委託備件人、房源鑰匙人，這一側總共分享交易中介費的40%+；客源推薦人、客源成交人、客源合作人、客源首看人、交易/金融顧問，這一側分享交易中介費的50%。由於把交易流程分為獨立不可拆分的十個交付環節，在線記錄，每個環節分享一個約定的佣金分配比例，從而發揮每個經紀人的優勢，並讓經紀人之間的合作成為可能。其中，客源成交人最為關鍵，獲得交易中介費用的30%，各流程節點的分配比例，各地方因地因案例微調。
產品層面：按照貝殼找房App的迭代節奏來看一下：
第一步：建設經紀平臺的基礎功能，主要以鏈家原有能力為基礎，重點在於擴大覆蓋區域：
第二步：促進交易的能力建設並逐步推出相關增值附屬服務：
第三步：開始發揮數據價值，利用數據和推薦促進成交，逐步探索房地產交易平臺大數據支持能力：
版本更新節奏詳情：https://ios.kuchuan.com/page/appInfo?infoId=2554488#version
運營層面：
貝殼找房為一款C端用戶產品，需要對應的運營活動進行曝光和引導下載，配合相關的產品節奏運營活動如下：
2018-4 貝殼找房通過官方微博宣布，成為CCTV 2018FIFA世界盃轉播贊助商
此時貝殼找房的產品能力相當於一個MVP，產品能力不完善，覆蓋區域高，世界盃的贊助費比較貴，本不應該進行大規模推廣。推測是世界盃這個營銷契機非常寶貴：貝殼找房目標用戶是在家庭重度決策起很大作用的『中年男人』，世界盃的目標用戶也完美契合該人群，更重要的是世界盃四年一次，有點錯過該村就沒這個店的意思了，世界盃廣告露一次臉整體來看可能是划算的。
2018-9 貝殼找房贊助了演技競演類綜藝節目《我就是演員》
2018-10 貝殼找房贊助播出的《妻子的浪漫旅行》自上線之初就好評不斷
此時的貝殼找房已經完成了第一步的目標，擴大覆蓋率，提升產品能力，可以初步作為一個交易平臺面向不同區域的用戶廣告推出。另外通過節目的性質可以發現，目標用戶仍然契合。
2019-10 貝殼找房超級贊助的說話達人秀節目《奇葩說》第六季強勢來襲
2019-11 貝殼找房贊助的2019中冠聯賽（CMCL）總決賽在南京舉行
2020-1 貝殼找房成為中國女排的官方贊助商
此時的貝殼找房覆蓋區域，功能體驗俱佳，平臺開始逐步探索房地產交易平臺大數據支持能力。需要進行更大的一波宣傳：
除了迭代的因素外，運營活動的一個重要影響在於核心交易的周期性。房產交易的月分布趨勢從10月開始起勢，到 12月份成為巔峰，所以10-12月份成為房產交易的旺季，故此廣告的運營和推廣節奏也對應配合。
後續規劃：
以貝殼IPO作為一個節點，IPO後往何處去？
基於IPO招股書給出的招股資金用戶分為以下四個方面的發展：
1、繼續發展基礎設施，提高行業效率和體驗；
2、繼續提高服務品質，並加大對服務者的投入；
1和2不用多講，是對核心業務的持續優化和鞏固。
3、拓展服務類別，提供居住服務一站式解決方案；
對於3來講，貝殼的野心就可見一般，圍繞房屋，建設無邊界的解決方案，這就意味著房屋相關的上下遊各個鏈條的商家都會有一個巨大的對手。
房產金融、中小中介加盟、裝修原料、裝修設計、搬家保潔和物業等等，不同的賽道都是利潤率極高的黃金賽道。
4、精選戰略投資和收購標的，整合互補，穩固市場領先地位。
基於12和3，自建是一種手段，兼併收購是另一種手段，在拓展服務範圍時，兼容收購往往是最有效果的手段。
除此之外，房產交易很大的資源依賴於線下，比如經紀人資源，收購可以低成本且更加高效獲取該資源。