| 時間：2020年12月23日 20:46:22 中財網 |
原標題:
中色股份:關於對深圳證券交易所關注函的回覆公告
證券代碼：000758 證券簡稱：
中色股份公告編號：2020-091
中國
有色金屬建設股份有限公司
關於對深圳證券交易所關注函的回覆公告
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整，沒有虛假
記載、誤導性陳述或重大遺漏。
中國
有色金屬建設股份有限公司（以下簡稱「公司」或「中色股
份」）於2020年12月17日收到深圳證券交易所《關於對中國有色
金屬建設股份有限公司的關注函》（公司部關注函〔2020〕第134號），
公司對《關注函》中所提到的問題高度重視，並進行了認真詳細地分
析核查，現就公司2020年12月15日披露的《關於掛牌轉讓控股子
公司珠江稀土股權的進展公告》（公告編號2020-090）的相關問詢
及回復情況公告如下：
一、根據上述資產評估報告，珠江稀土非流動資產帳面值
6,524.74萬元，評估值20,750.69萬元，增值率218.03%；固定資產帳
面值1,004.45萬元，評估值4,920.85萬元，增值率389.90%；無形資
產-土地使用權帳面值1539.95萬元，評估值11,588.09萬元，增值率
652.50%。請你公司結合資產的具體構成、使用情況等，說明非流動
資產、固定資產增值率較高的原因及合理性；結合周邊可比地價的情
況，說明無形資產-土地使用權增值率較高的依據及合理性。
回覆：經核實，珠江稀土非流動資產包括固定資產、無形資產和
其他資產，資產構成情況和評估結果詳見下表：
資產評估結果表
金額單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
評估價值
增值額
增值率%
原值
淨值
原值
淨值
原值
淨值
原值
淨值
非流動資產
固定資產
（1）房屋建築物類：
房屋建築物
18,163,386.11
1,982,090.36
40,080,700.00
15,309,000.00
21,917,313.89
13,326,909.64
120.67
672.37
構築物及其他輔助設施
4,220,405.98
795,236.04
10,995,400.00
3,949,000.00
6,774,994.02
3,153,763.96
160.53
396.58
房屋建築物類合計
22,383,792.09
2,777,326.40
51,076,100.00
19,258,000.00
28,692,307.91
16,480,673.60
128.18
593.40
（2）設備類：
機器設備
18,812,398.09
6,105,910.87
11,420,686.28
8,737,686.28
-7,391,711.81
2,631,775.41
-39.29
43.10
車輛
1,346,642.00
159,247.96
488,700.00
488,700.00
-857,942.00
329,452.04
-63.71
206.88
電子及辦公設備
1,339,790.95
121,330.26
119,700.00
102,320.00
-1,220,090.95
-19,010.26
-91.07
-15.67
設備類合計
21,498,831.04
6,386,489.09
12,029,086.28
9,328,706.28
-9,469,744.76
2,942,217.19
-44.05
46.07
（3）土地類：
土地（劃撥地）
7,174,066.50
7,174,066.50
20,621,760.00
20,621,760.00
13,447,693.50
13,447,693.50
187.45
187.45
減：減值準備
6,293,357.23
-
-
-6,293,357.23
固定資產合計
51,056,689.63
10,044,524.76
83,726,946.28
49,208,466.28
32,670,256.65
39,163,941.52
63.99
389.90
無形資產
（1）土地（出讓地）
21,879,316.25
15,399,518.75
115,880,900.00
115,880,900.00
94,001,583.75
100,481,381.25
429.64
652.50
（2）無形資產（專利）
-
-
-
982,700.00
-
982,700.00
-
-
（3）無形資產（商標）
-
-
-
1,631,400.00
-
1,631,400.00
-
-
無形資產合計
21,879,316.25
15,399,518.75
115,880,900.00
118,495,000.00
94,001,583.75
103,095,481.25
429.64
669.47
其他資產
遞延所得稅資產
-
39,803,402.41
-
39,803,402.41
-
-
-
-
合計
72,936,005.88
65,247,445.92
199,607,846.28
207,506,868.69
126,671,840.40
142,259,422.77
173.68
218.03
本次評估中，固定資產帳面淨值為10,044,524.76元，評估值為
49,208,466.28元，增值39,163,941.52元，增值率為389.90%；無
形資產-土地使用權帳面淨值為15,399,518.75元，評估值為
115,880,900.00元，增值100,481,381.25元，增值率為652.50%；
其他資產評估值與帳面值相同，均為39,803,402.41元，無增減值。
非流動資產評估增值主要為房屋建構築物和土地使用權的評估增值。
一、房屋建構築物的評估情況
1、房屋建構築物基本情況和使用狀況
廣東珠江稀土有限公司的房屋建築物主要為車間、廠房、辦公樓、
宿舍樓等。房屋建築物建成於1968年到2010年，共計90項資產，
房產結構主要為磚混、框架、磚木結構。截止評估基準日，辦公樓、
宿舍樓等資產企業正常使用；部分車間及場地目前用於出租；其餘房
屋建築物暫時閒置，上述房屋建築物均可正常使用。
構築物主要為廠區道路、各類水池、油池、基礎等，構築物建成
於1969年到2010年，共計50項資產。截止評估基準日，構築物均
可正常使用。
2、評估方法
對房屋、構築物主要採用成本法進行評估。
評估值=重置全價×綜合成新率
1）重置全價的確定
房屋建築物的重置全價包括：建築安裝工程費用、建設工程前期
及其他費用和資金成本。房屋建築物重置全價計算公式如下：
重置全價=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本-可抵扣的
增值稅
① 建安綜合造價
對於大型、價值高、重要的建(構)築物，根據當地執行的定額標
準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和各安裝工程費用，並計
算出建築安裝工程總造價。
對於價值量小、結構簡單的建(構)築物採用單方造價法確定其建
安綜合造價。
② 前期及其他費用
建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根
據行業、國家或地方政府規定的收費標準計取。
③ 資金成本
資金成本按照被評估單位的合理建設工期，參照評估基準日LPR
利率，以建安綜合造價、前期及其他費用等總和為基數，按照資金均
勻投入計取。
④ 資金成本計算公式如下：
資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用)×合理建設工期×基
準日LPR利率×1/2
⑤ 可抵扣的增值稅
可抵扣增值稅以建安造價和前期及其他費用為基礎，按適用的增
值稅率計取。
2）成新率的確定
（A）對於大型、價值高、重要的建(構)築物，依據其經濟壽命年
限、已使用年限，通過對其進行現場勘查，對結構、裝飾、附屬設備
等各部分的實際使用狀況作出判斷，綜合確定其尚可使用年限，然後
按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=勘察成新率×60%＋理論成新率×40%
其中：
理論成新率（%）=（經濟耐用年限-已使用年限）/經濟耐用年限
×100%
現場勘察成新率對主要建築物逐項查閱各類建築物的竣工資料，
了解其歷年來的維修、管理情況，並經現場勘察後，分別對建築物的
結構、裝修、設備三部分進行打分，填寫成新率的現場勘察表，測算
勘察成新率。
（B）對於單價價值小、結構相對簡單的建（構）築物，採用年限
法並根據具體情況進行修正後確定成新率，計算公式：
成新率=（經濟耐用年限-已使用年限）/經濟耐用年限×100%
3）評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
3、房屋建構築物資產評估增值原因分析
（1）評估原值增值原因
被評估單位房屋建（構）築物主要建成於1968年到2010年間，
建築結構主要為磚混、框架、磚木等結構。至評估基準日2020年6
月30日，大部分房屋建（構）築物已使用30年以上，評估基準日的
材料價格和人工成本、與資產建成時相比，上漲幅度較大，從而導致
房屋建築物評估原值增值。
（2）評估淨值增值原因
經核實，企業房屋建（構）築物會計折舊年限為20年，至評估基
準日，由於大部分房屋建（構）築物已使用30年以上，折舊基本計
提完畢，帳面淨值較低。
本次評估採用房屋建（構）築物的經濟耐用年限測算成新率，根
據《最新資產評估常用數據與參數手冊》，生產用鋼混結構年限為
50年、磚混結構40年；非生產用房鋼混結構年限為60年、磚混結
構50年。根據房屋完損等級的判定標準，嚴重損壞房和危險房成新
度一般為三成以下，，而本次委估房屋建（構）築物均可正常使用，
故成新率不低於30%，因為評估採用的經濟耐用年限大於資產計提折
舊年限，從而導致評估淨值較帳面淨值增值較大。
綜上，房屋建（構）築物評估增值具有合理性。
4、典型案例說明
案例：四層辦公樓(表4-6-1序號9)
建成時間：1978年1月
建築面積：1,166.00平方米
帳面原值：2,028,913.96元
帳面淨值：442,249.07元
房屋所有權證：未辦理房屋產權證
1.工程概況
待估房產位於廣州市黃浦區橫沙鶯崗西1#的廣東珠江稀土有限公
司的院內，該辦公樓為4層磚混結構，層高3.6，簷高14.4m。建築
面積1,166.00平方米，於1978年1月建成並投入使用。
該建築物基礎為條形基礎，現澆砼構造柱、圈梁、現澆屋面板及
彩鋼板樓梯採用地磚，不鏽鋼扶手。內外牆採用240厚黏土磚砌築。
室內地面採用地磚地面，內牆面抹灰刷塗料，外牆鑲貼瓷磚，天棚抹
灰刷塗料。門窗採用鋁合金門、木門，鋁合金窗。屋面防水採用新型
防水卷材。水、電、消防設施配套齊全。
現場調查狀況：該建築結構堅固，基礎承載力較好，房屋構件和
室內設施都很好，房屋屋面局部出現滲漏現象，室內給排水、消防、
照明設施設備運行狀況良好。整體外觀情況完好，房屋正常使用中。
2.重置全價的確定
重置全價=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本-可抵扣的增
值稅
(1)建築安裝工程綜合造價計算
依據有關施工合同、工程結算及施工圖紙所示工程量，根據《廣
東省建築與裝飾工程綜合定額》(2010年)、《廣東省安裝工程綜合
定額》(2010年)及配套的廣東省建設工程費用定額、《廣州市工程
造價信息》(2020年6月)，採用預決算調整法確定其建安綜合造價。
工程造價包括建築、安裝及裝飾等專業的工程造價，其計算過程
及結果表如下：
建築工程費用取費表
金額單位：人民幣元
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
1
分部分項人材
機價差
定額分部分項工程費+價差+利潤
1,345,008.70
1.1
定額分部分項
工程費
分部分項人工費+分部分項材料費+分部分項主材費+
分部分項設備費+分部分項機械費+分部分項管理費
919,370.47
1.2
價差
分部分項人材機價差
377,505.88
1.3
利潤
分部分項人工費+分部分項人工價差
18.00
48,132.35
2
措施項目費
安全文明施工費+其他措施項目費
48,151.31
2.1
安全文明施工
費
按定額子目計算的安全文明施工費+按係數計算措施
項目費
42,771.28
2.1.1
按定額子目計
算的安全文明
施工費
安全防護、文明施工措施項目的技術措施費
-
2.1.1.1
定額安全文明
施工費
安全防護、文明施工措施項目的技術措施費-價差-利
潤
2.1.1.2
價差
安全防護、文明施工措施項目的技術措施人工價差+
安全防護、文明施工措施項目的技術措施材料價差+
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
安全防護、文明施工措施項目的技術措施機械價差
2.1.1.3
利潤
安全防護、文明施工措施項目的技術措施人工費+安
全防護、文明施工措施項目的技術措施人工價差
18.00
2.1.2
按係數計算措
施項目費
分部分項工程費
3.18
42,771.28
2.2
其他措施項目
費
按定額子目計算的其他措施項目費+措施其他項目費
5,380.03
2.2.1
按定額子目計
算的其他措施
項目費
其他措施項目的技術措施費
2.2.1.1
定額其他措施
項目費
其他措施項目的技術措施費-價差-利潤
2.2.1.2
價差
其他措施項目的技術措施人工價差+其他措施項目的
技術措施材料價差+其他措施項目的技術措施機械價
差
2.2.1.3
利潤
其他措施項目的技術措施人工費+其他措施項目的技
術措施人工價差
18.00
2.2.2
措施其他項目
費
文明工地增加費+夜間施工增加費+趕工措施費+泥漿
池(槽)砌築及拆除+其他費用
5,380.03
2.2.2.1
文明工地增加
費
分部分項工程費
0.40
5,380.03
2.2.2.2
夜間施工增加
費
20.00
2.2.2.3
趕工措施費
分部分項工程費
-
2.2.2.4
泥漿池(槽)砌
築及拆除
-
2.2.2.5
其他費用
-
3
其他項目費
材料檢驗試驗費+工程優質費+暫列金額+暫估價+計
日工+總承包服務費+預算包幹費+其他費用
4,035.03
3.1
材料檢驗試驗
費
分部分項工程費
0.30
4,035.03
3.2
工程優質費
分部分項工程費
-
3.3
暫列金額
分部分項工程費
-
3.4
暫估價
專業工程暫估價
3.5
計日工
計日工
3.6
總承包服務費
總承包服務費
3.7
預算包幹費
分部分項工程費
-
3.8
其他費用
-
4
規費
工程排汙費+施工噪音排汙費+危險作業意外傷害保
險費
6,007.94
4.1
工程排汙費
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費
0.33
4,610.74
4.2
施工噪音排汙
-
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
費
4.3
危險作業意外
傷害保險費
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費
0.10
1,397.20
5
稅前工程造價
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規費
1,403,202.98
6
增值稅銷項稅
額
稅前工程造價
9.00
126,288.27
7
工程造價
稅前工程造價+增值稅銷項稅額
1,529,491.24
裝飾工程費用取費表
金額單位：人民幣元
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
1
分部分項工程
費
定額分部分項工程費+價差+利潤
477,191.40
1.1
定額分部分項
工程費
分部分項人工費+分部分項材料費+分部分項主材
費+分部分項設備費+分部分項機械費+分部分項管
理費
357,584.38
1.2
價差
分部分項人材機價差
96,921.56
1.3
利潤
分部分項人工費+分部分項人工價差
18.00
22,685.46
2
措施項目費
安全文明施工費+其他措施項目費
12,025.22
2.1
安全文明施工
費
按定額子目計算的安全文明施工費+按係數計算措
施項目費
12,025.22
2.1.1
按定額子目計
算的安全文明
施工費
安全防護、文明施工措施項目的技術措施費
-
2.1.1.1
定額安全文明
施工費
安全防護、文明施工措施項目的技術措施費-價差-
利潤
2.1.1.2
價差
安全防護、文明施工措施項目的技術措施人工價差
+安全防護、文明施工措施項目的技術措施材料價
差+安全防護、文明施工措施項目的技術措施機械
價差
2.1.1.3
利潤
安全防護、文明施工措施項目的技術措施人工費+
安全防護、文明施工措施項目的技術措施人工價差
18.00
2.1.2
按係數計算措
施項目費
分部分項工程費
2.52
12,025.22
2.2
其他措施項目
費
按定額子目計算的其他措施項目費+措施其他項目
費
-
2.2.1
按定額子目計
算的其他措施
項目費
其他措施項目的技術措施費
2.2.1.1
定額其他措施
項目費
其他措施項目的技術措施費-價差-利潤
2.2.1.2
價差
其他措施項目的技術措施人工價差+其他措施項目
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
的技術措施材料價差+其他措施項目的技術措施機
械價差
2.2.1.3
利潤
其他措施項目的技術措施人工費+其他措施項目的
技術措施人工價差
18.00
2.2.2
措施其他項目
費
文明工地增加費+夜間施工增加費+趕工措施費+泥
漿池(槽)砌築及拆除+其他費用
-
2.2.2.1
文明工地增加
費
分部分項工程費
-
-
2.2.2.2
夜間施工增加
費
20.00
2.2.2.3
趕工措施費
分部分項工程費
-
2.2.2.4
泥漿池(槽)砌
築及拆除
-
2.2.2.5
其他費用
-
3
其他項目費
材料檢驗試驗費+工程優質費+暫列金額+暫估價+
計日工+總承包服務費+預算包幹費+其他費用
1,431.57
3.1
材料檢驗試驗
費
分部分項工程費
0.30
1,431.57
3.2
工程優質費
分部分項工程費
-
3.3
暫列金額
分部分項工程費
-
3.4
暫估價
專業工程暫估價
3.5
計日工
計日工
3.6
總承包服務費
總承包服務費
3.7
預算包幹費
分部分項工程費
-
3.8
其他費用
-
4
規費
工程排汙費+施工噪音排汙費+危險作業意外傷害
保險費
490.65
4.1
工程排汙費
0.33
4.2
施工噪音排汙
費
-
4.3
危險作業意外
傷害保險費
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費
0.10
490.65
5
稅前工程造價
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規費
491,138.85
6
增值稅銷項稅
額
稅前工程造價
9.00
44,202.50
7
工程造價
稅前工程造價+增值稅銷項稅額
535,341.34
安裝工程費用取費表
金額單位：人民幣元
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
1
分部分項工程費
定額分部分項工程費+價差+分部分項工程增加費+利
潤
202,015.22
1.1
定額分部分項工
程費
定額人工費+輔助材料費+主材費+機械費+管理費
155,068.93
1.1.1
定額人工費
分部分項人工費
29,818.43
1.1.2
輔助材料費
分部分項材料費
8,624.41
1.1.3
主材費
分部分項主材費+分部分項設備費
106,966.23
1.1.4
機械費
分部分項機械費
655.35
1.1.5
管理費
分部分項管理費
9,004.51
1.2
價差
人工價差+輔材價差+機械價差
35,370.82
1.2.1
人工價差
分部分項人工價差
34,489.76
1.2.2
輔材價差
分部分項材料價差
863.88
1.2.3
機械價差
分部分項機械價差
17.18
1.3
分部分項工程增
加費
地下室施工增加費+工程超高增加費+高層建築增加費
-
1.3.1
地下室施工增加
費
暗室增加費
1.3.2
工程超高增加費
超高費
1.3.3
高層建築增加費
高層增加費
1.4
利潤
定額人工費+人工價差+分部分項工程增加費
18.00
11,575.47
2
措施項目費
腳手架搭拆費+安全防護、文明施工措施費+趕工措施
費+夜間施工增加費+文明工地增加費+其他費用
17,086.69
2.1
腳手架搭拆費
腳手架搭拆
2.2
安全防護、文明
施工措施費
定額人工費+人工價差+分部分項工程增加費
26.57
17,086.69
2.3
趕工措施費
定額人工費+人工價差+分部分項工程增加費
-
2.4
夜間施工增加費
20.00
2.5
文明工地增加費
分部分項工程費
-
2.6
其他費用
-
3
其他項目費
暫列金額+暫估價+計日工+總承包服務費+材料檢驗試
驗費+預算包幹費+工程優質費
404.03
3.1
暫列金額
分部分項工程費
-
3.2
暫估價
專業工程暫估價
3.3
計日工
計日工
3.4
總承包服務費
總承包服務費
3.5
材料檢驗試驗費
分部分項工程費
0.20
404.03
3.6
預算包幹費
分部分項工程費
-
3.7
工程優質費
分部分項工程費
-
4
規費
危險作業意外傷害保險費
219.51
4.1
危險作業意外傷
害保險費
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費
0.10
219.51
5
稅前工程造價
分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規費
219,725.45
序號
費用名稱
計算基礎
費率(%)
金額(元)
6
增值稅銷項稅額
稅前工程造價
9.00
19,775.29
7
工程造價
稅前工程造價+增值稅銷項稅額
239,500.74
建安工程造價（不含稅）=土建工程費用+安裝工程費用+裝飾工
程費用
=1,403,202.98+491,138.85+219,725.45
=2,114,067.27(元)
可抵扣增值稅=126,288.27+44,202.50+19,775.29
=190,266.05（元）
(2)前期費用和其他費用計算表如下：
前期及其他費用
金額單位：人民幣元
序號
費用名稱
計價基礎
計價標準
計價金額（元）
增值稅稅率
增值稅
二
前期費用合計
Σ（1～6）
203,161.86
10,015.89
1
建設單位管理費
建安造價
1.24%
26,214.43
2
勘察設計費
建安造價
4.10%
86,676.76
6%
4,906.23
3
工程監理費
建安造價
2.90%
61,307.95
6%
3,470.26
4
工程招投標代理服務費
建安造價
0.40%
8,456.27
6%
478.66
5
技術經濟諮詢服務費
建安造價
0.70%
14,798.47
6%
837.65
6
環境影響評價費
建安造價
0.27%
5,707.98
6%
323.09
（3）資金成本
根據工程的合理建設工期，並假設建設期內建設資金均勻投入，
採用評估基準日LPR利率計算，1年期LPR利率為3.85%。
資金成本=(建築安裝成本+前期費用及其它費用)×建設期利率×
建設期/2
=(2,114,067.27+203,161.86)×3.85%×1/2
=44,606.66（元）
4）可抵扣的增值稅
可抵扣增值稅以建安造價、前期及其他費用（不含管理費）為基
礎，按適用的增值稅率計取。
可抵扣增值稅=不含稅建安造價×9%+不含稅前期及其他費用（不
含管理費）×6%
=200,281.95（元）
(3)重置全價=建安成本+前期費用及其他費用+資金成本-可抵扣
增值稅
=2,114,067.27+203,161.86+44,606.66-200,281.95
=2,161,600.00(元)
3.綜合成新率的確定
首先，對房屋建築物進行現場調查後，依據建築物現場調查評分
標準，分別對建築物的結構、裝修、設備三部分進行打分，並依據權
重係數逐一計算出建築物的勘察成新率。其次，根據建築物的耐用年
限、已使用年限，計算出建築物的年限成新率，最後計算出綜合成新
率。
（1）勘察成新率
在查閱房屋施工資料的基礎上，依據建築物現場調查評分標準，
對建築物的結構、裝飾、設備三部分進行打分，並依據建築物成本構
成，各部分的使用年限，確定三部分權重，依此確定房屋調查成新率。
房屋建築物調查成新率計算表
分項
評定依據
標準分
分數
結構
1.地基基礎
有足夠承載能力，無不均勻沉降；
25
7.5
2.承重構件
梁、板、柱完好堅固；
25
7.5
3.牆體
牆體無腐蝕、損壞、節點牢固；
15
4.5
4.屋面
不滲漏，保溫層完好，排水設施尚暢通；
20
6
5.地面
整體面層完好，無空鼓、裂縫；
15
4.5
小計：(1+2+3+4+5)×0.6
18
裝飾
6.門窗
門窗開關靈活，完好無損；
40
12
7.外裝修
完整無損，粘結牢固；
30
9
8.內裝修
完整牢固，無空鼓、裂縫、剝落；
30
9
小計：(6+7+8)×0.2
6
設備
9.給排水
上下管道暢通無阻，零件齊備無損；
40
12
10.電器照明
線路和各種照明裝置完整牢固，絕緣良好；
60
18
小計：(9+10)×0.2
6
鑑定成新率合計%
30
勘察成新率取整為30%
（2）年限成新率
該建築物於1978年1月竣工投入使用，經濟耐用年限50年，距
評估基準日(2020.6.30)已使用42.52年，剩餘使用年限7.48年。則
成新率計算如下：
年限成新率=（經濟耐用年限-已使用年限）/經濟耐用年限
×100％
=（50-42.52）/50×100%
=15%（取整）
（3）綜合成新率
對於已使用年限超過其經濟使用年限且仍在正常使用房屋建築
物，一般取其成新率為30％，因此綜合成新率按照30％確定。
4.評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
=2,161,600.00×30%
=648,500.00(元)
二、土地使用權評估情況
1、基本情況
珠江稀土土地使用權共計7宗，其中3宗為劃撥用地，因企業歷
史久遠部分土地材料不完整而未辦理房地產證，在固定資產科目中進
行核算；4宗土地為國有出讓地，在無形資產-土地使用權科目中進
行核算。
土地使用權情況如下：
3宗劃撥土地所有權屬國家所有，根據企業提供的資料，待估3
宗土地為廣東珠江稀土有限公司使用，土地性質為劃撥，未辦理土地
使用權證，土地面積為32,302.23平方米。
4宗出讓土地所有權屬國家所有，待估4宗土地的土地使用權人
為廣東珠江稀土有限公司，土地證號分別為粵房地權證穗字第
1150023679號、粵房地權證穗字第1140002421號、粵房地權證穗字
第1140002381號和粵房地權證穗字第1140002380號，土地面積合計
為108,910.66平方米。
具體明細如下：
序
號
土地權證編號
證載權利人名稱
宗地名稱
宗地面積
（m2）
宗地
用途
宗地
性質
開發程度
取得土地時
間
出讓土地終
止日期
原始入帳價值
帳面價值
評估價值
備註
1
無
無
廠區地塊5
10,470.88
工業
劃撥
五通一平
2006-12-21
無
7,174,066.50
7,174,066.50
6,684,600.00
固定資產科目核算
2
無
無
廠區地塊6
4,831.01
工業
劃撥
五通一平
2006-12-21
無
3,084,120.00
固定資產科目核算
3
無
無
生活區未房改地塊
17,000.34
工業
劃撥
五通一平
2006-12-21
無
10,853,040.00
固定資產科目核算
4
粵房地權證穗字
第1150023679號
廣東珠江稀土有限公司
宗地1
34,673.25
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
21,879,316.25
15,399,518.75
36,892,300.00
無形資產科目核算
5
粵房地權證穗字
第1140002421號
廣東珠江稀土有限公司
宗地2
25,394.15
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
27,019,400.00
無形資產科目核算
6
粵房地權證穗字
第1140002381號
廣東珠江稀土有限公司
宗地3
25,465.04
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
27,094,800.00
無形資產科目核算
7
粵房地權證穗字
第1140002380號
廣東珠江稀土有限公司
宗地4
23,378.22
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
24,874,400.00
無形資產科目核算
合計
141,212.89
29,053,382.75
22,573,585.25
136,502,660.00
土地使用權資產評估明細表
金額單位：人民幣元
2、評估方法
（1）對於劃撥性質的工業用地，本次評估思路為：先測算委估宗
地假設為出讓土地條件下的市場價值，然後扣減應補繳的土地出讓金，
由此計算得出委估劃撥土地的市場價值。
由於廣州市建立了較為完善的基準地價體系，評估對象在城區土
地定級評估範圍內，因此可以採用基準地價係數修正法進行評估，即
首先計算出評估對象的出讓地價，然後根據國土資發[2006]114號《國
土資源部關於印發〈招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）〉
和〈協議出讓國有土地使用權規範（試行）〉的通知》文件第6部分
原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓的規定扣減出讓金，最
終得出待估土地的劃撥地價。
宗地評估值=假設出讓地市場價值-土地出讓金
（2）對於出讓性質的工業用地，由於廣州市建立了較為完善的基
準地價體系，評估對象在城區土地定級評估範圍內，因此可採用基準
地價係數修正法進行評估；且評估對象所在區域類似工業用地的交易
實例較多，交易資料較易收集，故亦可採用市場比較法進行評估。本
次評估以兩種評估方法結果的算術平均數結果作為最終評估結果，公
式為：
宗地評估值=基準地價係數修正法評估值×0.5+市場法評估值×0.5
3、評估增減值原因分析
（1）劃撥地增減值原因分析
委估3宗劃撥土地，土地帳面價值7,174,066.50 元，土地面積
32,302.23平方米，帳面單價為222元/平方米，取得時間2006年12
月21日。
本次評估採用基準地價係數修正法評估土地（假設為出讓地）單
價為1064元/平方米，與周邊可比交易案例成交單價1,498.00元/
平方米、1,423.00元/平方米和1,196.00元/平方米相比，不存在明
顯差異。
扣除出讓金後的劃撥土地使用權評估單價為638.40元/平方米。
可比交易案例情況表
地塊編號
4401122020B00285
4401122020B00488
4401122020B00443
土地位置
廣園快速路以南、護林路以
北
廣園快速路以南、護林路以
北
黃埔區豐樂北路以東、廣園快
速路以北
土地面積(m2)
34,896.00
30,506.00
17,992.00
規劃用途
工業
工業
工業
成交價(萬元)
5,228.00
4,341.00
2,152.00
競得人
廣州納米產業投資有限公司
廣州納米產業投資有限公司
廣州衡豐投資開發有限公司
成交日期
2020/4/8
2020/7/29
2020/6/23
地面價
1,498.00
1,423.00
1,196.00
（2）出讓地增減值原因分析
委估4宗出讓土地，土地原始入帳價值為21,879,316.25元，帳
面價值為15,399,518.75元，土地面積108,910.66平方米，帳面單
價200.89 元/平方米，取得時間2002年11月。
本次採用基準地價係數修正法和市場比較法進行評估，並選取兩
種結果的算術平均數結果作為最終評估結果，土地評估單價為
1,064.00元/平方米。
與周邊可比交易案例成交單價1,498.00元/平方米、1,423.00
元/平方米和1,196.00元/平方米相比，土地評估單價為1,064.00元
/平方米，不存在明顯差異。
可比交易案例情況表
地塊編號
4401122020B00285
4401122020B00488
4401122020B00443
地塊編號
4401122020B00285
4401122020B00488
4401122020B00443
土地位置
廣園快速路以南、護林路以
北
廣園快速路以南、護林路以
北
黃埔區豐樂北路以東、廣園快
速路以北
土地面積(m2)
34,896.00
30,506.00
17,992.00
規劃用途
工業
工業
工業
成交價(萬元)
5,228.00
4,341.00
2,152.00
競得人
廣州納米產業投資有限公司
廣州納米產業投資有限公司
廣州衡豐投資開發有限公司
成交日期
2020/4/8
2020/7/29
2020/6/23
地面價
1,498.00
1,423.00
1,196.00
綜上，與可比交易案例相比，土地使用權評估增值具有合理性。
4、典型案例說明
（1）劃撥土地典型案例說明
1）基本原理
基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價係數修正
表等評估成果，按照替代原則，就委估宗地的區域條件和個別條件等
與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正
係數對基準地價進行修正，進而求取委估宗地在評估基準日價格的方
法。
2）基準地價及內涵
根據「廣州市規劃和自然資源局關於公布廣州市 2019年國有建
設用地使用權基準地價更新成果的通告（穗規劃資源字〔2020〕5號），」
廣州市城市規劃區基準地價分商業、住宅、工業三種用途。
廣州市工業用地的基準地價的內涵如下：
基準地價的評估基準日為: 2019年1月1日。
土地開發程度：宗地紅線外「五通」(通上水、通下水、通電、
通路、通訊)，宗地紅線內「場平」。
使用年期：設定為工業類用地法定最高出讓年限，即50年。
容積率：標準容積率設定為1.0。
土地權利狀態：基準地價為有償使用(出讓、作價入股、出租)、
無他項權利限制條件下一定年期的土地使用權價格。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系
數修正法評估宗地地價的計算公式為：
宗地地價＝[基準地價×（1+K1）×（1+K3）×（1+K6）×K2×K4±
開發程度修正幅度]×K5
式中：K1---區域因素修正係數
K2---容積率修正係數
K3---其他個別因素修正係數
K4---期日修正係數
K5---土地使用年期修正係數
K6---臨江修正
3）確定委估宗地的土地級別及基準地價
評估對象登記用途為工業用地，根據宗地周邊區域土地規劃限制
為工業用地，設定土地用途為工業用地；經查找廣州市國土資源和規
劃委員會公布的網格點基準地價圖，確定對應的工業網格點基準地價
原值為992.00元/平方米（地面地價）。
4）各種因素修正
① 編制區域因素條件說明表及確定影響地價區域因素修正係數
根據廣州市基準地價內涵的規定，基準地價為網格地價，不需進
行區域因素修正，故宗地的區域因素修正係數為K1=0%。
② 影響地價區域因素修正係數
根據廣州市基準地價內涵的規定，基準地價為網格地價，不需進
行區域因素修正，故宗地的區域因素修正係數為K1=0%。
③ 容積率修正係數的確定
工業用地容積率修正係數表
容積率
r≤1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
r>3
修正係數
1.00
1.10
1.16
1.20
1.26
0.42×r
註：考慮到國家、廣東省和廣州市鼓勵工業用地集約節約利用以
及對工業用地增加容積率不加收地價的客觀情況，具體應用時根據實
際情況參考上表確定容積率修正係數。
評估對象現為已開發土地，地上建築物容積率小於1，因此確定
容積率修正係數為K2=100%。
④ 個別因素修正係數
根據基準地價文件的規定及對評估對象的分析，確定其個別因素
條件說明表如下：
個別因素說明及修正係數表
因素
優劣度
修正係數
地形地質狀況
較好、地勢較平坦，坡度為3-5度，地基承載力,12-20
噸/平方，一般無影響
一般
0.00%
宗地形狀
基本規則
一般
0.00%
宗地面積
面積適中
一般
0.00%
對外交通條件
臨長庚大街，對外交通能滿足基本需求
一般
0.00%
合計
0.00%
根據上述計算得到宗地個別因素修正係數為：K3=0.00%
⑤ 期日修正係數的確定
根據「廣州市規劃和自然資源局關於公布廣州市 2019年國有建
設用地使用權基準 地價更新成果的通告（穗規劃資源字〔2020〕5
號）的基準日為2019年1月1日，而本次評估的評估基準日為2020
年6月30日，因評估基準日與基準地價的評估時點較遠，需要進行
期日修正，經查詢中國城市地價動態監測網，見下表：
時間
水平值
環比增長率
2019.1
1212
2.62
2019.2
1243
2.56
2019.3
1388
2.66
2019.4
1400
0.86
2020.1
1404
0.29
2020.2
1414
0.71
從上表中2019年1季度至2020年2季度之間廣州市工業用地地
價呈不斷上漲趨勢，2019年1季度至2020年2季度（距評估期日所
公布的最新數據），工業用地總體增長率如下：
總體增長率=（1+工業用地各季度環比增長率）= 1.0726
因此根據評估對象的實際情況，確定期日修正係數為：K6=
1.0726
⑥ 年期修正係數的確定
評估對象土地取得方式為劃撥，土地用途為工業用地，無使用年
期，無需進行年期修正。
⑦ 臨江修正係數
中心九區
臨珠江前後航道、白沙河、西華海、沙貝海、白坭河、巴江河、
鴉崗河、流溪河、三枝香水道、市橋水道、瀝滘水道、沙灣水道、蕉
門水道、珠江出海口等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江（海）宗地線
以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有一定幅度的增
加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）宗地線以內
50米部分的基準地價在原基礎上增加30%。
增城區
臨增城區增江河、東江河航道等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江
（海）宗地線以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有
一定幅度的增加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）
宗地線以內50米部分的基準地價在原基礎上增加10%。
從化區
臨從化區流溪河主航道等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江（海）
宗地線以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有一定幅
度的增加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）宗地
線以內50米部分的基準地價在原基礎上增加10%。
評估對象50米部分內不臨江，故不適用臨江修正，則K6=0。
⑧ 開發程度修正
評估對象土地開發程度為「五通一平」(紅線外通路、通電、通
訊、通水、通排水，紅線內場地平整)與基準地價的工業土地「五通
一平」開發程度相同，不需要進行修正。
5）基準地價係數修正評估單價的確定
根據基準地價公式，可得：
基準地價係數修正法測算表
項目
廠區地塊5
廠區地塊6
生活區未房改地
基準地價(元/㎡)
992.00
992.00
992.00
區位修正係數
0%
0%
0%
期日修正係數
1.0726
1.0726
1.0726
容積率修正係數
1.00
1.00
1.00
使用年期修正係數
1.00
1.00
1.00
臨江修正係數
0%
0%
0%
土地開發程度修正值(元/㎡)
-
-
-
假設出讓地評估單價(元/㎡)
1,064.00
1,064.00
1,064.00
6）扣除土地出讓金
根據國土資發[2006]114號《國土資源部關於印發〈招標拍賣掛
牌出讓國有土地使用權規範（試行）〉和〈協議出讓國有土地使用權
規範（試行）〉的通知》文件第6部分 原劃撥、承租土地使用權人
申請辦理協議出讓的規定，應繳納的土地使用權出讓金額等於擬出讓
時的出讓土地使用權市場價格減去擬出讓時的劃撥土地使用權權益
價格。
本次評估按照按評估價值的40%計算土地出讓金。
7.宗地評估結果
土地評估價值=假設劃撥土地評估單價×土地面積×（1-補繳土
地出讓金比例）
項目
廠區地塊5
廠區地塊6
生活區未房改地
假設出讓地評估單價(元/㎡)
1,064.00
1,064.00
1,064.00
土地出讓金扣除比例
40%
40%
40%
劃撥土地評估單價(元/㎡)
638.40
638.40
638.40
土地面積（m2）
10,470.88
4,831.01
17,000.34
評估價值（元）
6,684,600.00
3,084,120.00
10,853,040.00
綜上，固定資產土地評估結果如下表：
金額單位：人民幣元
序
號
宗地名稱
取得日期
用地
性質
土地
用途
準
用
年
限
開發程度
面積(m2)
帳面價值
評估價值
原值
淨值
原值
淨值
1
廠區地塊5
2006-12-21
劃撥
工業
無
五通一平
10,470.88
7,174,066.50
7,174,066.50
6,684,600.00
6,684,600.00
2
廠區地塊6
2006-12-21
劃撥
工業
無
五通一平
4,831.01
3,084,120.00
3,084,120.00
3
生活區未房改地塊
2006-12-21
劃撥
工業
無
五通一平
17,000.34
10,853,040.00
10,853,040.00
（2）出讓土地典型案例說明
1）基準地價係數修正法
① 基本原理
基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價係數修正表
等評估成果，按照替代原則，就委估宗地的區域條件和個別條件等與
其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正系
數對基準地價進行修正，進而求取委估宗地在評估基準日價格的方法。
② 基準地價及內涵
根據「廣州市規劃和自然資源局關於公布廣州市 2019年國有建
設用地使用權基準地價更新成果的通告（穗規劃資源字〔2020〕5號）」，
廣州市城市規劃區基準地價分商業、住宅、工業三種用途。
廣州市工業用地的基準地價的內涵如下：
基準地價的評估基準日為: 2019年1月1日。
土地開發程度：宗地紅線外「五通」(通上水、通下水、通電、通
路、通訊)，宗地紅線內「場平」。
使用年期：設定為工業類用地法定最高出讓年限，即50年。
容積率：標準容積率設定為1.0。
土地權利狀態：基準地價為有償使用(出讓、作價入股、出租)、
無他項權利限制條件下一定年期的土地使用權價格。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系
數修正法評估宗地地價的計算公式為：
宗地地價＝[基準地價×（1+K1）×（1+K3）×（1+K6）×K2×K4±
開發程度修正幅度]×K5
式中： K1---區域因素修正係數
K2—容積率修正係數
K3---其他個別因素修正係數
K4---期日修正係數
K5---土地使用年期修正係數
K6—臨江修正
③ 確定委估宗地的土地級別及基準地價
評估對象登記用途為工業用地，根據宗地周邊區域土地規劃限制
為工業用地，設定土地用途為工業用地；經查找廣州市國土資源和規
劃委員會公布的網格點基準地價圖，確定對應的工業網格點基準地價
原值為992.00元/平方米（地面地價）。
④ 各種因素修正
A.編制區域因素條件說明表及確定影響地價區域因素修正係數
根據廣州市基準地價內涵的規定，基準地價為網格地價，不需進
行區域因素修正，故宗地的區域因素修正係數為K1=0%。
B.影響地價區域因素修正係數
根據廣州市基準地價內涵的規定，基準地價為網格地價，不需進
行區域因素修正，故宗地的區域因素修正係數為K1=0%。
C.容積率修正係數的確定
工業用地容積率修正係數表
容積率
r≤1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
r>3
修正係數
1.00
1.10
1.16
1.20
1.26
0.42×r
註：考慮到國家、廣東省和廣州市鼓勵工業用地集約節約利用以
及對工業用地增加容積率不加收地價的客觀情況，具體應用時根據實
際情況參考上表確定容積率修正係數。
評估對象現為已開發土地，地上建築物容積率小於1，因此確定
容積率修正係數為K2=100%。
D.個別因素修正係數
根據基準地價文件的規定及對評估對象的分析，確定其個別因素
條件說明表如下：
個別因素說明及修正係數表
因素
優劣度
修正係數
地形地質狀況
較好、地勢較平坦，坡度為3-5度，地基承載力,12-20
噸/平方，一般無影響
一般
0.00%
宗地形狀
基本規則
一般
0.00%
宗地面積
面積適中
一般
0.00%
對外交通條件
臨長庚大街，對外交通能滿足基本需求
一般
0.00%
合計
0.00%
根據上述計算得到宗地個別因素修正係數為：K3=0.00%
E.期日修正係數的確定
根據「廣州市規劃和自然資源局關於公布廣州市 2019年國有建
設用地使用權基準 地價更新成果的通告（穗規劃資源字〔2020〕5
號）的基準日為2019年1月1日，而本次評估的評估基準日為2020
年6月30日，因評估基準日與基準地價的評估時點較遠，需要進行
期日修正，經查詢中國城市地價動態監測網，見下表：
時間
水平值
環比增長率
2019.1
1212
2.62
2019.2
1243
2.56
2019.3
1388
2.66
2019.4
1400
0.86
2020.1
1404
0.29
2020.2
1414
0.71
從上表中2019年1季度至2020年2季度之間廣州市工業用地地
價呈不斷上漲趨勢，2019年1季度至2020年2季度（距評估期日所
公布的最新數據），工業用地總體增長率如下：
總體增長率=（1+工業用地各季度環比增長率）= 1.0726
因此根據評估對象的實際情況，確定期日修正係數為：K6= 1.0726
F.年期修正係數的確定
評估對象土地取得方式為出讓，土地用途為工業用地，土地剩餘
使用年期為32.33年，法定用途最高使用年限工業50年。故進行年
期修正：
年期修正係數＝[1-1/(1＋r)m]/[1-1/(1＋r)n]
其中：
r --土地還原利率 5.13%。
n --法定用途最高使用年限工業50年
m --土地剩餘使用年限
宗地年期修正係數K5=0.8732
G.臨江修正係數
中心九區
臨珠江前後航道、白沙河、西華海、沙貝海、白坭河、巴江河、
鴉崗河、流溪河、三枝香水道、市橋水道、瀝滘水道、沙灣水道、蕉
門水道、珠江出海口等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江（海）宗地線
以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有一定幅度的增
加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）宗地線以內
50米部分的基準地價在原基礎上增加30%。
增城區
臨增城區增江河、東江河航道等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江
（海）宗地線以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有
一定幅度的增加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）
宗地線以內50米部分的基準地價在原基礎上增加10%。
從化區
臨從化區流溪河主航道等兩岸的臨江（海）宗地，其臨江（海）
宗地線以內50米部分的基準地價根據不同用途在原基礎上有一定幅
度的增加。根據對各種用途的價格影響，工業用地其臨江（海）宗地
線以內50米部分的基準地價在原基礎上增加10%。
評估對象50米部分內不臨江，故不適用臨江修正，則K6=0。
H.開發程度修正
評估對象土地開發程度為「五通一平」(紅線外通路、通電、通訊、
通水、通排水，紅線內場地平整)與基準地價的工業土地「五通一平」
開發程度相同，不需要進行修正。
⑤ 基準地價係數修正評估單價的確定
根據基準地價公式，可得：
基準地價係數修正法測算表
項目
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
基準地價(元/㎡)
992.00
992.00
992.00
992.00
區位修正係數
0%
0%
0%
0%
期日修正係數
1.0726
1.0726
1.0726
1.0726
容積率修正係數
1.00
1.00
1.00
1.00
使用年期修正係數
0.8732
0.8732
0.8732
0.8732
臨江修正係數
0%
0%
0%
0%
土地開發程度修正值(元/㎡)
-
-
-
-
評估單價(元/㎡)
929.00
929.00
929.00
929.00
2）市場法
根據房地產交易中的替代原則，評估人員依據所掌握的資料，選
取鄰近地區同一供需圈內類似的三個相似項目的價格作為比較案例，
對比較案例進行修正。案例選取如下：
地塊編號
4401122020B00285
4401122020B00488
4401122020B00443
土地位置
廣園快速路以南、護林路以北
廣園快速路以南、護林路以北
黃埔區豐樂北路以東、廣園
快速路以北
土地面積(m2)
34,896.00
30,506.00
17,992.00
規劃用途
工業
工業
工業
成交價(萬元)
5,228.00
4,341.00
2,152.00
競得人
廣州納米產業投資有限公司
廣州納米產業投資有限公司
廣州衡豐投資開發有限公司
成交日期
2020/4/8
2020/7/29
2020/6/23
地面價
1,498.00
1,423.00
1,196.00
① 比較因素的選擇
根據評估對象的類型，影響評估對象價格的主要因素有：
交易情況：交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易；
交易日期：待估宗地的評估期日應接近或者比較接近；
區域因素：主要有基礎設施、公共運輸、公共設施條件、居住集
聚條件；
個別因素：主要指容積率、臨路條件。
② 比較因素條件說明
評估對象的各因素條件與比較案例的各因素條件如下表：
因素條件說明表
比較因素
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
比較案例1
比較案例2
比較案例3
宗地名稱
宗地1
宗地2
宗地3
宗地4
納米產業園土
地
廣州納米產業
投資有限公司
土地
廣州衡豐投資
開發有限公司
土地
詳細地址
黃埔區橫沙鶯
崗西1號
1-10,51棟
黃埔區橫沙鶯
崗西1號
黃埔區橫沙鶯
崗西1號
28-44,52棟
黃埔區橫沙鶯
崗西1號
20-27棟
廣園快速路以
南、護林路以
北
廣園快速路以
南、護林路以
北
黃埔區豐樂北
路以東、廣園
快速路以北
交易單價
待估
待估
待估
待估
1,498.00
1,423.00
1,196.00
規劃用途
工業
工業
工業
工業
工業
工業
工業
交易期日
2020/6/30
2020/6/30
2020/6/30
2020/6/30
2020/6/30
2020/6/30
2020/6/30
交易情況
正常
正常
正常
正常
正常
正常
正常
區
域
因
素
地理位置和
產業集聚程
度
位於黃埔區橫
沙鶯崗西1號
1-10,51棟，
產業集聚度較
好
位於黃埔區橫
沙鶯崗西1
號，產業集聚
度較好
位於黃埔區橫
沙鶯崗西1號
28-44,52棟，
產業集聚度較
好
位於黃埔區橫
沙鶯崗西1號
20-27棟，產
業集聚度較好
位於廣園快速
路以南、護林
路以北，產業
集聚度較好
位於廣園快速
路以南、護林
路以北，產業
集聚度較好
位於黃埔區豐
樂北路以東、
廣園快速路以
北，產業集聚
度較好
基礎設施完
善程度
紅線外五通
紅線外五通
紅線外五通
紅線外五通
紅線外五通
紅線外五通
紅線外五通
公共配套設
施完善程度
完善程度較好
完善程度較好
完善程度較好
完善程度較好
完善程度較好
完善程度較好
完善程度較好
交通便捷程
度
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
臨交通主幹
道，有多條公
交車線路，交
通便捷度好
環境質量
輕度汙染
輕度汙染
輕度汙染
輕度汙染
輕度汙染
輕度汙染
輕度汙染
個
別
因
素
臨路狀況
臨交通主幹道
臨交通主幹道
臨交通主幹道
臨交通主幹道
臨交通主幹道
臨交通主幹道
臨交通主幹道
土地面積
（m2）
34896.17m2，
面積適中
25394.15m2，
面積適中
34896.19m2，
面積適中
34896.20m2，
面積適中
34896.17m2，
面積適中
30506.15m2，
面積適中
17992.09m2，
面積適中
土地形狀
較規則
較規則
較規則
較規則
較規則
較規則
較規則
規劃條件
無
無
無
無
無
無
無
地質和地形
條件
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
一般，
地勢平坦
③ 比較因素條件指數的確定
根據上表所述情況進行係數修正，以評估對象的各因素條件為基
礎，將比較案例相應條件與評估對象相比較，確定相應的指數，各系
數具體修正比例說明如下：
mnrrk)1/(11)1/(112
..
..
.
A.交易日期修正係數確定
三宗交易案例交易日期與評估基準日接近，土地價格無變化，故
交易日期不修正。
B.交易情況修正係數確定
待估宗地與本次評估所選擇的比較案例的交易情況均為正常交易，
故交易情況條件指數均為100。
C.使用年限修正係數確定
待估工業用地基準地價設定為50年期土地使用權價格，該宗地的
剩餘使用年期為32.33年，故需進行土地使用年期修正，還原利率包
括無風險利率和風險利率，風險為行業風險、經營風險、財務風險等，
綜合確定土地還原利率為5.04%。計算公式如下：
公式中：
K2－土地使用年期修正係數
r－土地還原率（取5.04%）
n－待估宗地剩餘使用年限
m－法定最高出讓年限
K2=[1-1/(1+5.04%)^32.33 ]/[1-1/(1+5.04%)^50]
= 0.8705
（a）規劃用地性質係數確定：
評估對象與三宗比較案例的規劃用地性質相同，評估對象案例一、
二、三規劃限制條件相同，故對三宗比較案例不予修正。
（b）區域因素修正係數確定：
綜合比較評估對象與比較案例各自的基礎設施、公共運輸、公共
設施條件、居住集聚條件，根據不同狀況予以修正，詳細情況見因素
條件指數表。委估宗地與3項比較案例處於同一供應圈，基礎設施、
公共運輸、公共設施條件、居住集聚條件情況類似，故對三宗比較案
例不予修正。
（c）個別因素修正係數確定：
綜合比較評估對象與比較案例各自的主要指容積率、臨路條件、
規劃限制條件，綜合比較後，根據不同狀況予以修正，詳細情況見因
素條件指數表。委估宗地與3項比較案例臨街狀況、土地形狀、土地
面積、規劃條件、地質和地形條件基本類似。
以評估對象的各因素條件為基礎，相應指數為100，將比較案例
相應因素條件與評估對象進行比較，確定相應的指數，編制比較因素
條件指數表如下：
因素條件指數表
比較因素
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
比較案例1
比較案例2
比較案例3
宗地名稱/編號
宗地1
宗地2
宗地3
宗地4
納米產業
園土地
廣州納米
產業投資
有限公司
廣州衡豐投資
開發有限公司
詳細地址
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號1-10,51
棟
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號
28-44,52
棟
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號20-27棟
廣園快速
路以南、護
林路以北
廣園快速
路以南、護
林路以北
黃埔區豐樂北
路以東、廣園
快速路以北
交易單價
待估
待估
待估
待估
1498
1423
1196
規劃用途
100
100
100
100
100
100
100
交易期日
100
100
100
100
100
100
100
交易情況
100
100
100
100
100
100
100
區
域
因
素
地理位置和
產業集聚程度
100
100
100
100
100
100
100
基礎設施
完善程度
100
100
100
100
100
100
100
公共配套設
施完善程度
100
100
100
100
100
100
100
交通便捷程度
100
100
100
100
100
100
100
環境質量
100
100
100
100
100
100
100
個
別
因
素
臨街狀況
100
100
100
100
100
100
100
土地面積（m2）
100
100
100
100
100
100
100
土地形狀
100
100
100
100
100
100
100
規劃條件
100
100
100
100
100
100
100
地質和地形條件
100
100
100
100
100
100
100
④ 因素修正
在各因素條件指數表的基礎上，將評估對象的因素條件指數與比
較案例的因素條件進行比較，計算公式如下：
比準價格=比較案例的銷售價格×交易情況修正×交易日期修正
×區域因素修正×個別因素修正
因素比較修正係數表
比較因素
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
比較案例1
比較案例2
比較案例3
宗地名稱/編號
宗地1
宗地2
宗地3
宗地4
納米產業
園土地
廣州納米
產業投資
有限公司
土地
廣州衡豐投
資開發有限
公司土地
詳細地址
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號1-10,51
棟
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號
28-44,52
棟
黃埔區橫
沙鶯崗西1
號20-27棟
廣園快速
路以南、護
林路以北
廣園快速
路以南、護
林路以北
黃埔區豐樂
北路以東、廣
園快速路以
北
交易單價
待估
待估
待估
待估
1498
1423
1196
規劃用途
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
交易期日
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
交易情況
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
區
域
因
素
地理位置和
產業集聚程度
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
基礎設施
完善程度
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
公共配套設
施完善程度
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
交通便捷程度
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
環境質量
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
個
別
因
素
臨街狀況
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
土地面積（m2）
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
土地形狀
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
規劃條件
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
地質和地形條件
100
100
100
100
100/100
100/100
100/100
比較因素
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
比較案例1
比較案例2
比較案例3
宗地名稱/編號
宗地1
宗地2
宗地3
宗地4
納米產業
園土地
廣州納米
產業投資
有限公司
土地
廣州衡豐投
資開發有限
公司土地
詳細地址
黃埔區橫
沙鶯崗西1
黃埔區橫
沙鶯崗西1
黃埔區橫
沙鶯崗西1
黃埔區橫
沙鶯崗西1
廣園快速
路以南、護
廣園快速
路以南、護
黃埔區豐樂
北路以東、
比較因素
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
比較案例1
比較案例2
比較案例3
號1-10,51
棟
號
號
28-44,52
棟
號20-27棟
林路以北
林路以北
廣園快速路
以北
交易單價
待估
待估
待估
待估
1,498.00
1,423.00
1,196.00
規劃用途
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
交易期日
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
交易情況
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
區
域
因
素
地理位置
和繁華程度
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
基礎設施
完善程度
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
公共配套設
施完善程度
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
交通便捷程度
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
環境質量
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
個
別
因
素
臨街狀況
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
土地面積（m2）
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
土地形狀
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
規劃條件
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
地質和地形條件
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
比較係數
1.0000
1.0000
1.0000
土地使用年期
修正係數
0.8732
0.8732
0.8732
比準單價
1,308.05
1,242.56
1,044.35
權重
33.33%
33.33%
33.33%
市場比較法評估單價
1198.00
⑤ 單位價格的確定
經過比較分析，採用各因素修正係數連乘法，計算各比較實例經
因素修正後達到評估對象條件時的比準價格。
三個比準價格差距不大，故取三個比準價格簡單算術平均值，並
乘以委估宗地的年期修正係數，作為市場比較法評估對象的最終土地
單價為1198.00元/平方米。
3）宗地評估結果
基準地價係數修正法和市場比較法從不同角度反映了地價水平，
二者存在的差異不大。本次評估以兩種評估方法結果的算術平均數結
果作為最終評估結果，則：
土地評估單價=（1,198.00+929.00）/2
＝1,064.00(元/平方米)
評估結果計算表
金額單位：人民幣元
項目
待估土地1
待估土地2
待估土地3
待估土地4
評估單價(元/㎡)
1,064.00
1,064.00
1,064.00
1,064.00
土地面積（m2）
34,673.25
25,394.15
25,465.04
23,378.22
評估價值（元）
36,892,300.00
27,019,400.00
27,094,800.00
24,874,400.00
綜上，無形資產土地使用權評估結果如下表：
金額單位：人民幣元
宗地
名稱
宗地面積
（m2）
宗地
用途
宗地
性質
開發程度
取得土地
時間
出讓土地
終止日期
原始入帳價值
帳面價值
評估價值
宗地1
34,673.25
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
21,879,316.25
15,399,518.75
36,892,300.00
宗地2
25,394.15
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
27,019,400.00
宗地3
25,465.04
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
27,094,800.00
宗地4
23,378.22
工業
出讓
五通一平
2002-11-4
2052/11/4
24,874,400.00
二、說明廣州顥興是否具備相應的資金支付能力，截至目前公司
是否已收到剩餘產權交易價款，公司於2020年度確認相關淨利潤的
依據與合理性。
回覆：廣州顥興具備相應的資金支付能力，2020年12月18日，
公司已經一次性收到北京產權交易所（以下簡稱「北交所」）轉付的
本次股權轉讓款全額2.56億元人民幣。
從2016年開始至2019年末，珠江稀土經過稀土分離產能搬遷、
低效無效資產處置、人員分流、債務清理等工作，完成了國資委「處
僵治困」工作目標，其核心資產變更為土地。根據非房地產主業央企
退出房地產行業的政策要求，公司對政府收儲、合作開發、自主開發、
轉讓股權等多個方案進行了研究和比選，並綜合考慮部分土地為劃撥
用地、工業用地退役土地治理、所在地區規劃，以及開發時間長投入
大等諸多因素，最終採取了合理和穩妥的轉讓股權方案。
2020年上半年，公司開展了珠江稀土股權轉讓研究及資產評估
等前期工作，並決定通過公開掛牌方式轉讓公司持有的72%珠江稀土
股權（以下簡稱「本次產權交易」或「本次股權轉讓」）。2020年8
月19日至9月15日，本次產權交易在北交所信息預披露，並於2020
年9月28日至10月30日在北交所正式掛牌。掛牌期間，通過北交
所徵得3家意向受讓方，其中只有廣州顥興按期繳納了保證金，由此
被確定為合格受讓方。2020年12月12日，在徵得珠江稀土原股東
放棄股權優先購買權文件後，公司與廣州顥興籤訂《產權交易合同》。
本次股權轉讓嚴格履行國有資產轉讓審批程序，通過具有國有資
產轉讓資質的北交所公開掛牌轉讓，交易價格由市場選擇確定，具有
合理性。廣州顥興按照北交所交易規定，於受讓資格確認後3個工作
日內向北交所指定帳戶支付交易保證金7,680萬元，於《產權交易合
同》籤訂後3個工作日內（2020年12月16日）向北交所指定帳戶
支付股權轉讓款餘款17,920萬元。2020年12月18日，公司一次性
收到北交所轉付本次股權轉讓款全額2.56億元人民幣。
截至問詢函回復日，公司與廣州顥興已進入交割資產實質階段，
預計2020年底前珠江稀土將不再納入公司合併報表範圍。依據會計
準則對長期股權投資處置及合併報表編制的相關規定，經測算，珠江
稀土預計2020年報表日所有者權益總額7,000萬元，
中色股份持有
珠江稀土72%股權，按持股比例應享有權益約5,000萬元。本次股權
全部轉讓售價2.56億元，轉讓收益計算為售價與所持有權益份額之
差，因
中色股份母公司整體經營虧損無需繳納所得稅，故轉讓珠江稀
土股權預計增加公司淨利潤約2億元。
三、核查公司是否存在向珠江稀土提供擔保、財務資助的情況，
如是，請詳細說明具體金額、期限等以及後續安排。
回覆：經核查，截至目前，公司不存在向珠江稀土提供擔保、財
務資助，委託其理財，以及其他珠江稀土佔用本公司資金的情況。
四、公司控股股東、董事、監事、高級管理人員及持股5%以上
股東與廣州顥興是否存在關聯關係，如有，請詳細說明。
回覆：經核查，公司控股股東、董事、監事、高級管理人員及持
股5%以上股東與廣州顥興不存在關聯關係。
特此公告。
中國
有色金屬建設股份有限公司董事會
2020年12月24日
中財網