來源：經濟觀察報
原標題：企業接連出現資金危機 長租公寓會消亡嗎？
經濟觀察報 記者 饒賢君 2020年，風口上飛舞了兩年多的長租公寓步入寒冬，美股上市公司青客公寓和蛋殼公寓為代表的兩家頭部企業先後遭遇資金危機，讓長租公寓模糊的商業邏輯備受質疑。
2020年2月，優客工場創始人毛大慶與新派公寓創始人王戈宏聯名發布了《關於成立「國家租賃產業專項信貸支持基金」扶持中國租賃產業健康發展的建議》，建議中指出，租賃行業由於缺乏金融政策支持，疊加包租模式的先天缺陷，繼續發展遭遇瓶頸。
毛大慶與王戈宏的聯名建議，實際上經過了與長租公寓行業內排名前三十企業的充分磋商，反映的是行業內頭部企業的共同訴求。
包租模式的先天缺陷，實質上就是分散式長租公寓的底層商業邏輯：長租公寓企業本應通過底價收取房源，通過再裝修、管理服務提升房源價值，再以相對高的價格租給租戶，從而收取租金差，然而，這一模式實現盈利有兩大前提，即房源收取價低於租金價，且房源要能夠租出去。
但在行業野蠻生長、規模競跑的兩年裡，為了加快拓展速度，部分長租公寓企業引入了「網際網路打法」——以高價收取房源，快速再裝修後以較低價出租搶佔市場，迅速提升管理規模，以規模優勢獲取高額融資，繼續擴張。
蛋殼公寓的原CEO高靖曾對記者表示，長租公寓是一種金融產品，長租公寓的運營最重要的就是資本運營。這樣的一種行業理解在相當長的一段時間內成為了不少玩家的共識，因此，高收低租跑規模的融資模式、租金貸等等資本遊戲屢見不鮮。
風口上的豬，卻突遇了年初的新冠疫情，近兩個月的經營空檔期，相當於憑空增加了一批空置房源，拖垮了青客、蛋殼在內，以資本模式運作、資金鍊緊張的長租公寓企業。
2020已經過去，企業頻頻暴雷的餘波卻依然在不斷蠶食著行業的公信力，長租公寓的商業邏輯一次又一次被拆解、審判。讓人不禁有此一問：2021年，邏輯被證偽的長租公寓行業，會就此走向消亡嗎？
問題是悲觀的，但答案或許是樂觀的。長租公寓串聯著人與人、人與社會，事實上，長租公寓在商業的範疇之外，更關乎民生，從這個角度看，長租公寓或許會沉澱，但絕不會消亡。
2020年，中央經濟工作會議再次提到租售並舉，在房住不炒的基礎上，中央經濟工作會議著重指出重視租賃，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。
利好政策是長租公寓在2017年走上風口的關鍵因素，在頂層設計上，相關部門對長租公寓行業的關注與照拂是有目共睹的。但對行業而言，亟需更具體、更落地、更實際的優惠政策，彌補行業的缺陷。
藍綠雙城創始合伙人、董事長曹舟南這樣評價長租公寓的盈利模型——以杭州為例，長租公寓的回報率大概是2.5%，而稅收等財務費用和貸款利率加起來，成本就達到5.5%，在現有政策、稅收環境下，長租公寓做一套賠一套。
一些城市已經在嘗試改變這一局面。2020年10月22日，南京市稅務局、南京市住房保障和房產局發布《關於進一步支持住房租賃市場平穩健康發展的公告》，對向個人出租住房的住房租賃企業提出了具體減稅政策：小規模納稅人，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納應納稅額；一般納稅人，可選擇適用增值稅簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納應納稅額。
樂乎公寓創始人兼CEO羅意認為，如果類似的稅收優惠能夠普及，長租公寓原本微薄的投資回報也會變得可觀，資本、機構也會更願意投資長租公寓行業。
據多位業內人士透露，如果全國推行南京所試點的3.5個百分點稅收優惠，對絕大部分優質長租公寓企業而言，已經足以讓盈利模型成立。更重要的是，只要稅收優惠能夠匹配，長租公寓企業就能合理利用資產證券化方式完成項目的健康融資，完善退出和再拓展機制，形成良性循環發展。
另一方面，國資背景、銀行保險類別的大型機構也在長租公寓領域持續深耕，如建行旗下的建信住房、平安保險旗下的平安不動產等，對這些有著資金成本優勢、項目資源優勢的機構而言，始終站在政策一線的長租公寓行業依舊是長期回報率可觀的持有型資產，而這對輕資產代運營企業來說又是一片快速擴大的藍海。
不可否認，2021年的長租公寓依然會是艱難的一年，行業公信力的急劇下降，正將大部分頭部玩家積累的品牌效益歸零，但這或許又是長租公寓企業回歸租賃服務本質的契機。包租模式的「重資產」盈利模式站穩腳跟，提升運營效率和出租率將取代規模競賽；為大機構代運營的「輕資產」發展模式逐步發力，運營能力成為長租公寓品牌真正的核心護城河。
行業的發展總是螺旋上升，我們有理由相信，2021年，長租公寓將重整旗鼓，再出發。