本文是樓市頭條的第514篇原創
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樓市頭條 | 觀地產 看中國
再有幾天，2020年就要結束了。
回看一年來的灣區樓市，從被疫情緊扼喉嚨，到逐漸企穩復甦，再到年末的瘋狂衝刺……
點點滴滴都讓人覺得，今年的樓市答卷上，大概率會區別於既往，呈現出一些非主流的東西來。
但市場本身所散發出的魅力，確實是任何人無法抵擋的。
在「看不見的手」的影響下，宛若過山車般的市場走勢，最後的結果呈現在答卷上，成績卻是：一如往常的牛x。
截止到11月底，大灣區新房住宅成交規模已超過60萬套。
不過，再次突破60萬套成交規模的大灣區新房市場，具體到各個城市市場，實際境地又究竟如何？賣出的這60萬套房又究竟價值幾許？
Emm，隨村長一探究竟：
01
廣州：3000億
作為廣府文化的發源地，廣州的房地產市場一直以穩著稱。不同於動輒「驚徹天地」的深圳，同為超一線城市的廣州，其樓市的表現一直不溫不火。
然而，自今年下半年以來，在深圳、東莞相繼出臺了樓市收緊政策後，廣州卻意外的接棒，成為了大灣區樓市的新主角。
根據樂有家研究中心數據顯示，自8月份以來，廣州一手房成交量已連續4個月破萬套。要知道，上一次廣州新房成交連續破萬，還是在四年之前。
此外，根據國家統計局公布11月70城房價指數顯示，廣州二手房房價以環比上漲0.8%的幅度領漲全國，新房價格環比上漲0.9%，僅次於濟寧，位居全國第二。
量價齊升，廣州儼然已成為繼深莞之後，大灣區又一樓市「高溫」城市。
根據貝殼研究院數據顯示，廣州1-11月共賣出94291套新房，實際面積有1003萬㎡，平均每套房建築面積約為106㎡。
按照廣州今年新房月成交均價中位值大概每平方米3萬的價格計算，1003萬㎡的成交面積，大約折合人民幣3000億左右。
另值得注意的是，廣州整體供應量較大，但區域分化嚴重，外圍郊區往往才是成交主力。
以11月網籤分布為例，除主城區的黃埔網籤量較高外，成交主力主要還是集中於廣州外圍及近郊區域，如南沙、增城、花都等，這些區域大都購房門檻較低，會對外地客具有一定的吸引力。
像今年購房資格進一步放鬆的南沙，就吸引了一大批深圳客的光顧。此外，黃埔的大漲其實同樣也得益於限購政策的放鬆。
02
深圳：2800億
供應不足的深圳，今年似乎迎來了爆發。
對於土地短缺、早早進入存量房時代的深圳來說，供應相對於其他大灣區城市來說一直稍顯窘迫。
在經歷了上半年的疫情衝擊影響後，深圳下半年樓市快速回暖，市場迎來爆發式補充供應。尤其是在8、9月份和11月份迎來兩次供應高潮，大量新盤獲批入市，市場得到快速補充。
在深圳731新政的限購升級下，許多深圳客開始轉戰南沙、惠州等臨深區域，但這種「轉戰」似乎更多只是對深圳二手市場產生一定影響。
基於深圳市場龐大的需求，以及政府對新樓盤的限價，深圳「打新」的熱情似乎並未受到實質性的衝擊。
在下半年集中的供應爆發下，深圳樓市明顯升溫，成交量逐月平穩提升（其中，11月份網籤6296套，是自2016年1月以來首次突破六千套）。
網紅盤頻出，引得萬人爭搶，西部多項目開盤即告售罄，甚至於一貫無人問津的東部，也有多盤爭做「日光」代表。
根據貝殼研究院數據顯示，深圳這11個月以來共賣出40065套新房，另根據深圳中原研究中心數據可知，這4萬多套房實際面積有466.5萬㎡，平均每套房建築面積約116㎡。
一手房均價上，自去年4月起，深圳市住建局官網平臺公布的數據中已不包括新房的成交均價、成交總金額等信息。自此，再無官方公示的新房均價。
我們姑且就按照中國房價行情平臺公布的深圳第三季度新房成交均價進行計算，6.1萬/㎡左右的單價，466.5萬㎡的成交面積，大約折合人民幣2800多億。
習慣於供應墊底的深圳，憑藉自身傲視周邊的房價，依然在大灣區新房市場成交金額上佔據著很高的排名，令人難以輕視。
03
佛山：1800億
提起佛山，就繞不開東莞。
長期以來，佛山和東莞兩城常常被人們拿來比較。
5月，新一線城市研究所發布《2020城市商業魅力排行榜》。與去年相比，佛山攜手合肥，取代了昆明、寧波，首次獲評「新一線城市」，而東莞則是連續第四年入選新一線城市。
對於歷來便是爭議熱點的廣東第三城之爭，同為新一線城市的佛山和東莞，堪為一時瑜亮，無論是從人口增長還是GDP增長上都大有你追我趕、互不相讓的勢頭。
而這樣的比拼放到樓市上，尤其是在市場的熱度上，似乎就少了很多爭議。
房地產最重概念，而習慣於低調的佛山在各類概念和規劃的比拼中，已不知被傷害了多少次。
不管是因為概念不夠豐富，還是因為自身的供應量太大，亦或是由於對隔壁大哥需求外溢的依賴更小。總之，如果是只談樓市的熱度，佛山與東莞絕對有著巨大的差距。
作為2019年灣區九城GDP第三的城市，佛山的房價比小弟中山都僅僅高出一丟丟。
佛山與東莞的對照，恰似廣州之於深圳，房住不炒的理由更充分一些，房子性價比更高一些，生活上似乎也會更容易獲得幸福感一些。
根據佛山市住建局數據統計，佛山1-11月以來網籤套數為104048套，網籤面積為1160.8萬㎡。
以新房成交均價大概在1.6萬/㎡進行計算，成交規模大概在1800億左右。
04
惠州：1800億
2020年，大灣區的新房市場成交量冠軍，或許非惠州莫屬。
1-11月以來，惠州新房網籤套數共計138773套，位列大灣區九城第一名，比第二名的佛山高出3萬多套。
這13萬多套房網籤面積在1500萬㎡左右，按照1.2萬/㎡的均價進行計算，惠州這11個月以來新房市場的交易規模大概在1800億左右。
雖然住宅單價較低，但在充足的供應和成交面前，惠州的新房交易規模依舊排在大灣區新房市場前列。
隨著深圳、東莞調控升級，深圳的購房門檻被拔高，東莞又遭遇最嚴調控，惠州似乎已成為了許多人臨深置業的唯一選擇（中山、南沙這類隔珠江口「臨深」除外）。
相對於遠超千萬常住人口的深圳、800多萬常住人口的東莞，400多萬常住人口的惠州土地面積卻是前兩者總和的兩倍還多。
而從GDP上來看，2019年惠州實現GDP為4177億元，尚且不及東莞（9482億元）的一半，更不必提GDP接近東莞三倍的深圳了。
供應多、人口少、GDP低，無論如何來看，惠州本土的置業動力都不足以支撐未來房價的持續增長。
如此看來，或許只有惠陽、大亞灣這些真正臨深的區域，才有去投資的價值。畢竟這些區域一直以來就是深圳人置業的樂土，在深圳對住宅需求的不斷外溢下，長期來看，即使不小心當了韭菜，也不妨礙未來會有新的一批韭菜來接盤。
05
東莞：1500億
2020年，除深圳外，東莞也迎來了限購的升級。
7月25日，東莞市住建局聯合市公安局、市場監督管理局等12個部門共同發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。
新政涉及土地供應、限購政策、商品房轉讓年限、公積金貸款政策、房價監管等9個方面的內容，由於調控力度非常大，該政策又被稱為東莞「史上最嚴」樓市調控政策。
嚴格的調控，往往是基於過熱的市場。
與深圳的情況相似，疫情籠罩下的2020，卻成為了東莞樓市非常火熱的一年，供需兩旺，價格漲勢也十分兇猛。
深圳和東莞的關係，是前店後廠的關係，即使是擁抱華為的松山湖，也從不否認這一點，一直不斷地強調著與深圳的聯繫。
上半年，深圳尤其是深圳西部片區置業熱情高漲，碧海10萬、沙井7萬……高漲的價格使得不少購買力溢出，從而也進一步激活了東莞市場，東莞迎來暴漲。
據合富研究院統計數據顯示，今年前三季度，東莞一手樓市供需價齊升。新房供應面積約380萬㎡，同比增加19%；網籤面積達489萬㎡，同比增加24%；網籤均價約23185元/㎡，同比上漲17%。
進入第四季度，10、11月東莞樓市依舊延續供需兩旺的趨勢，網籤均價超過2.6萬元/㎡，前11月成交量更是創近4年最高。
根據貝殼研究院數據顯示，東莞1-11月新房網籤共55806套，網籤面積約為640萬㎡。
按照東莞新房成交均價大概每平方米2.3萬的價格計算，東莞這11個月以來新房市場的交易規模大概在1500億左右。
位於大灣區核心腹地的東莞，北側承接廣州，東側承接深圳，是我國唯一一個連接了兩個一線城市的城市。
極佳的區位使人們對其未來懷著充足的信心，即使在新房市場交易規模上稍低於佛山和惠州，也決不影響人們能認知到東莞才是那個更活躍的角色。
06
珠海：850億
根據貝殼研究院數據顯示，珠海1-11月新房網籤共32584套套，網籤面積約為340萬㎡。
按照珠海第三季度新房成交均價大概每平方米2.5萬的價格計算，這11個月以來珠海新房市場的交易規模大概在850億元左右。
珠海新房均價位列全國第12，在大灣區僅次於廣深，隱隱高於瘋漲之後的東莞，房價高企到不像是珠江口西岸的城市。
事實上，珠海自身的經濟發展水平以及人口基數都相對較低，其樓市的成交活躍很大程度上依賴於外地投資客。
一方面，本土剛需購買力較弱，令人擔憂未來接盤的剛需客不足；另一方面，對外地客具有吸引力，又往往是二三線城市樓市發展乃至城市發展的動力。
不止珠海，這樣的問題往往會出現所有擁有相似背景的城市裡。至於如何評價好壞，如何把握其中的度量，只能是仁者見仁智者見智。
吸引房地產投資的往往是概念，而珠海恰恰不缺概念，橫琴自貿區、港珠澳大橋，都是戰略意義巨大的國家工程。
且除此之外，珠海還是一個向深圳融入積極性很高的城市。
高新區規劃直接聲明要立足主導產業加強與深圳重點企業深度合作，聯手深圳打造產業生態圈。
深珠通道的規劃，也使得珠海分流了許多原本屬於南沙和中山的關注度。
政府一遍又一遍強調「深珠合作」、「雙城」聯動，一度讓人覺得珠海比「不配合」的惠州更像是一個臨深的城市。
吸引投資的是概念，而最終回報投資的也一定是概念的落地，因此這種投資本身，往往是對城市發展信心的考量。
同樣的規劃，深圳做了，會有人信，這是光明和沙井能夠提前瘋狂火爆的原因。換一個城市的規劃，會不會有人信，選擇什麼節點相信，是否會辜負信任，這是提前布局灣區其他城市的人之間的心理博弈。
07
中山：700億
根據合富研究院數據顯示，中山1-11月新房網籤共50109套，網籤面積約為542.7萬㎡。
按照東莞新房成交均價大概每平方米1.3萬的價格計算，東莞這11個月以來新房市場的交易規模大概在700億左右。
中山市也是臨深的城市，但是兩城市之間隔著珠江。
地處珠江以西的中山，本來與「臨深」兩個字似乎怎麼也扯不上關係。但由於深中通道的規劃，搖身一變成為了「臨深」城市。
但是，一條跨江通道的承載能力終究有限，不可能與真正的地緣毗鄰相提並論。指望僅靠一條與深圳相連的通道，就帶動一個區域各方面的聯動和發展，怎麼都讓人覺得難以信服。
至於一些人所說的居住需求外溢會產生的「深圳上班，中山居住」、「5+2生活」等生活方式，或許是真的沒有去考慮深中通道一來一回近200元的通勤費用。
事實上，中山的投資價值絕不能用「臨深」兩個字就去簡單概括。它的價值應該是體現在各方面的融合，是大灣區腹地，是深、廣半小時生活圈，是國家宜居城市，是不斷承接廣深兩城產業的轉移，是相對低洼的價格所能體現的升值潛力。
中山絕對是一個潛力股，但更適合於長期看好的置業者，如果只是聞到「臨深」兩個字就去閉眼投資，那它一定不適合你。
根據貝殼研究院預測，到2025年，粵港澳大灣區房地產市場的交易規模約3.7萬億。
按照目前大灣區九城新房交易規模約1.3萬億元（肇慶、江門共計約900多億），二手市場整體規模更小的情況來看，粵港澳大灣區的房地產市場，尚有非常大的增長空間和投資機會。
註：文中城市均價、成交總金額等均為粗略估算，僅供參考，不可作為成交依據
參考數據來源：深圳貝殼研究院、合富研究院、樂有家研究中心、中原地產、中國房價行情平臺