原創 | 奇鯨
二手房同比下降15.6%
被行業寄予厚望的「金九銀十」中的黃金九月如期而至，銷售旺季或將開啟。而在今年的金九來臨前，深圳樓市在被視為淡季的8月，卻一反常態地顯露出非凡的銷售實力——
深圳8月共成交4076套新房住宅，創下今年月度銷售新高。
銷售量大增，與8月深圳樓市新房供應量激增不無關係。全月共有14個新盤項目取得預售許可證，9600套新房住宅先後入市，創2020年以來的月度供應新高。但在二手住宅方面，8月共成交11322套，環比減少15.6%。
新房成交量上漲17.2%
深圳為落實「房住不炒」、出臺樓市新政後，突然緊張起來的房票導致人們對於購房變得更謹慎，相比起二手房，新房市場因限價變得更受青睞。
8月，共有14個項目在住建局獲批預售公示，多個網紅新盤如璽雲著花園、中海匯德理、丁山河畔花園、嘉富新禧花園等接連入市，引發打新浪潮，其中還不乏開盤即「日光」的新盤。
這些新盤主要分布在龍崗、光明、龍華和寶安等四個區，其中龍崗區住宅預售量為2434套，寶安區住宅預售量達2400套，龍華區住宅預售量2253套，光明區住宅預售量2220套。
數據顯示，龍崗、光明、龍華是成交主力區域。
龍崗8月成交1677套新房住宅，成交量佔全市總量的41%，今日香沙御景園、仁恆公園世紀、京基御景半山、特發天鵝湖畔、恆大錦苑等是龍崗區的成交主力；
光明成交836套新房住宅，環比大幅增加55.7%，勤誠達正大城三期、樂府花園是光明區的備案成交主力；
龍華成交835套新房住宅，環比激增1.4倍，壹成中心璞譽府、龍湖春江天璽、佳兆業通達匯軒等是龍華區的成交主力。
據咚咚找房數據統計，在深圳樓市成交量方面，8月共計預售9600套新房住宅，其中成交4076套，環比增加17.2%，成交面積達40.88萬平方米，環比增加17.4%。
這也是2020年自開年以來，在經歷疫情之後，住宅預售量最高的月份。
按照往年慣例，8月份是樓市的傳統淡季，從近七年8月份的成交數據來看，2015年8月深圳樓市成交5643套住宅，是近年來成交量最高的一次。除此之外，2014年、2016年、2017年這三年，8月份新房住宅成交量不足3000套。而今年的8月成交的4076套，已趕超往年同期。
二手房成交量方面，在715新政之前，深圳二手樓市就已迎來交易高峰，其中6月和7月，二手住宅單月成交量均突破萬套，7月更是高達13407套。
據咚咚找房數據統計顯示，8月深圳成交11322套二手住宅，環比減少15.6%，成交面積97.5萬平方米，環比減少15.0%。
從區域來看，龍崗和寶安是主力成交區域。
龍崗區8月成交3253套二手住宅，環比減少13.5%；寶安區8月成交2734套二手住宅，環比減少12.4%；南山區8月成交1855套二手住宅，環比減少13%；福田區8月成交1666套二手住宅，環比減少24.2%。
網紅盤打新助力樓市熱銷
新房的火熱與供應量和能夠打新的價格離不開關係。
位於光明的璽雲著花園推售的988套房源自8月21日獲批預售以來，一直備受打新者關注。該項目所在地塊是電建去年以26.4億元總價拍下的，限定普通商品住房入市最高均價為4.7萬元/平方米。
此前，璽雲著花園出備案價，主推建面約85-110平方米3-4房住宅產品，價格在4.6-5.3萬元/平方米之間，包含精裝修。此前，光明區部分熱門盤二手房掛牌均價已超過6萬元/平方米。
8月30日，璽雲著花園進行線上選房，988套房源當天全部賣完，去化率為100%，可見打新的價格對於剛需來說有多麼的搶手。
除了璽雲著花園，此前作為深圳首個拼積分搖號的項目入市的沙井華強城市花園（一期），556套房源吸引了5178人認籌，華強城備案價格均價約4.77萬元/平方米，單價區間在4.3-5.2萬元/平方米，總價區間在318-672萬元/套。
而寶安區目前整體房價都呈現上升勢頭，從去年的5.9萬元/平方米，升至如今的7.5萬元/平方米。項目所在片區均價則在5.5萬元/平方米上下，距離最近的中糧鳳凰裡均價達到了6.1萬元/平方米。
而華強城也不負眾望，開盤當天，雖有24個號棄選，556套房源也被選完，實現日光。
目前，銷售黃金期已經開啟，對於深圳樓市能否延續八月勁銷表現，從可供剛需選擇的、潛在入市的51個新盤項目中能看出，金九銀十的銷售力或將更上一層樓。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：開發商推售的速度加快，一方面是因為後續有不確定性，尤其是疫情下帶來了很多風險，所以能早推盤則推盤；另一方面，市場交易還是不錯的，房企需要在這個時候積極銷售，以回籠資金，否則後續若是政策管控，反而更加被動，或者說至少現在潛在的購房需求還是比較強勁的。
同時，他表示，政策對市場預期是有影響的，但由於深圳供求矛盾比較尖銳，所以即便是管控，但是很多房源還是很搶手，這和市場需求比較強勁是有關的。
二手市場的表現似乎也印證了這一觀點。
在深圳樓市新政的落實之下，進入8月，二手房市場的成交量與成交面積雙雙下滑15%左右。除政策之外，二手房成交價與新房之間存在的價格差，使得市場上的購買力轉向新房市場，也是導致8月份成交量高位回落的原因之一。
不過，若按深圳二手房市場的牛熊市分界線8000套/月來看，深圳二手房市場目前仍處於成交活躍的狀態。