美國紐約房產深度分析!紐約房價到底有多貴?

2021-01-18 騰訊網

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紐約是獨特的,無可替代並獨一無二的,沒有什麼詞能真正地形容紐約。

紐約其實這兩個字就是其本身的特性。

不過說到特性,我倒是想起了兒時看過的一則幽默小故事:

一個少年放學回來後,扔掉書包就對著牆上的十字架祈禱,說「萬能的主啊,請保佑我,讓美國的首都是紐約吧!」

媽媽走過來差異地問道:「你在幹什麼?連鄰居家的哈士奇都知道美國的首都是華盛頓。」

「我現在當然知道。」少年說,「可是我在試卷上填的可是紐約——那是我唯一知道的美國城市。」

作為美國人口最多的城市,紐約市在其光彩奪目的外表下也完全名副其實。

即使像「世界金融中心」,「世界商業中心」,「美國文化之都」,「世界外交中心」等頭銜也不能完全地定義紐約這個奇幻的地區。紐約市無論在金融、經濟,還是教育、娛樂和政治媒體都無時無刻不在引領著這個星球的潮流。

許多人都認為只有用「無所不能」這個詞才能在某種程度上承載這個城市的靈魂,不至於一葉障目。

而當「高端大氣上檔次」這種低劣的描述飄蕩在曼哈頓的上空時,便瞬間失去了意義。

這種感覺用文字來描述也略顯蒼白,而「真正的紐約氣氛」我想只有你也在格林威治的西10街(West 10th street)看到正在遛狗的基努李維斯本尊而且旁邊沒有一個狗崽隊——並且在交錯而過時他朝你禮貌地點點頭;

或者在皇后區(Queens)的路邊攤吃早餐,卻看到在西邊的路口拍電影的烏瑪瑟曼時——你才能真正感受的到。

1

紐約,就是這樣

美國絕大多數地方,州以下的一般行政規劃都秉承著「地區—縣(郡)—市」這樣由大到小的順序。比如洛杉磯地區的「大洛杉磯地區」—「橘子縣/郡」—「爾灣市」。

但是紐約是個特例,作為獨立的「市」級單位,紐約市本身就下轄了5個地區,包括曼哈頓區、布魯克林區、皇后區、布朗克斯區以及史泰登島區。

在這幾個區裡面還有更小一級的單位,例如「紐約市」—「皇后區」—「貝塞區」。

市最大,市下面是區,區下面再分小區。紐約,就是這樣。

那麼下面,請讓我概括地分「區」來逐步進行說明。

2

曼哈頓區

首先是四個字:人太多了。

但如果說紐約是世界的核心,那麼曼哈頓就是紐約的核心。

它由「下城區」、「中城區」和「上城區」組成,是被哈德遜河、哈萊姆河環繞的一個主島以及周邊的小島嶼組成。

時代廣場、上東區、洛克菲勒中心、華爾街,更不用說自由女神像、中央車站、紐約公共圖書館、中央公園與帝國大廈……曼哈頓匯集了太多的地標和關鍵元素,而其中的每一個單拎出來都可以單獨寫一篇故事。

而在商業與信息高度集中的今天,作為紐約中心的曼哈頓早已被洶湧人潮所淹沒。

當然了就從一個土生土長的曼哈頓本地人而言,在很久以前的曼哈頓還是有美麗祥和的時候的——我說了「祥和」倆字嗎?我的意思是不那麼擠——在那個時候,這裡有美好的社區,合理價格的公寓,許多所謂的中產階級都可以負擔得起。但是這一切都消失了許多年了。

現在的曼哈頓就是富人的天下。

每個精英、每個富人、每個成功人士、每個人,他們從世界各地紛紛湧來,他們都想住在曼哈頓。在任何一座不隔音的寫字樓裡,你幾乎每隔五分鐘都能聽到救護車呼嘯而過的聲音。到處都是行人、遊客、健身的跑者、自行車手、還有現代都市名片一樣的標誌:臉上長著手機的商務人士。

而且在這個彈丸之地,居然林立著包括「紐約大學」和「哥倫比亞大學」在內的總共70多所高等學府,令人嘆為觀止。

另外還有著名的上西區男校Collegiate School以及福布斯排名前十、師生比例1:7的上東區女校The Spence School等全球頂尖私立學校,不斷地為精英階層把下一代雕刻的近乎完美。

但作為房產置業的選擇:

首先在房產均價120萬美金的基礎上,曼哈頓的房產大部分都是小型公寓(apartment)。

其次如果你的目的是投資,那麼就完全不建議把錢砸在這裡了;

因為即使不管近期冰冷的市場表現,單看高級經濟學家Grant Long的評論就一目了然:「租賃的臨界點已經轉移太多,即使你買房出租,也要耗費16-30年才能收回購買成本,而且潛在買家也會將其視為一個警示,更使得你所購買的昂貴房屋很難建立一個長期的價格升值體系。」

再加上這兩年房價的跌幅過大,在過去的一年甚至降低了8.9%;

根據曲線預計明年還會再跌5.9%,所以如果不是特別有愛的話,建議大家不予投資考慮。

不過如果你真的住在這裡,那麼銀河系頂級的地鐵網絡系統會省去你很多開車的煩惱,這是好的一面。

3

布魯克林區

這個地方就有點意思了,紐約市的布魯克林區不僅僅是美國隊長的老家,而且也是紐約市五大區中人口最多的一個。

如果單獨按城市人口比較,布魯克林甚至能排到美國第四。

一個有趣的現象是,大多數人都會認為作為「現代都市霸主」的曼哈頓區人口肯定比布魯克林區要多,但這種偏見往往會在他們去DMV(車管局)時消失。

因為處理同樣一個問題,也許你在曼哈頓中城區的DMV用掉15分鐘排隊的話,去布魯克林辦理就會被佔用5個小時——隊伍實在是太長了。

和曼哈頓的「專業精英」氣息不同,布魯克林在多樣化的造詣上卻相當值得探索。一個地道的布魯克林本地人往往自帶兩個特徵:

1. 覺得自己一切都很酷。

2. 相信自己能變得更酷。

而被猶太人、中國人、義大利人等等世界多元文化震蕩的好處就是那極具不同風格特色的各種街區,而且緊湊有規律的建築/交通安排也極大地提升了社區整體的安全——你能想像在報警後3分鐘到達現場的警車嗎?

至於學區就更不用說了,還記得西雅圖那邊擁有幾所10分學校的好學區雷德蒙德嗎?

布魯克林學區的10分學校有幾十個!所以如果在曼哈頓摩天大樓的落地窗中,有你的一份事業的話,那麼布魯克林就可以被稱為「家」了。

那麼房屋均價為78.4萬美金左右,也算相當的「良心價位」了。

縱觀今年的房價曲線,在去年微小的0.2%跌幅,以及全美大環境的房產震蕩中,布魯克林的房價還會在明年產生0.5%的漲幅,所以綜合考慮無論是投資還是自用,布魯克林的房產絕對是值得您考慮的一塊。

4

皇后區

接下來終於輪到我們的好鄰居——蜘蛛俠的老家了。

和上文提到的布魯克林相比,皇后區也有一個「第一」的頭銜,只不過前者是人口第一,後者是面積第一。

如果你厭倦了時代廣場的喧囂,同時也對布魯克林的房價有點稍微介意的話,那麼皇后區絕對是一個更溫和的選擇。

從吃貨的角度上來說,皇后區簡直是「地大物博」。

你可以在最好的希臘餐廳享用美味的海鮮和果仁蜜餅;

在地道的美式餐廳享用到薄餅和火腿蛋鬆餅;

在各種實惠的酒吧中喝到血腥瑪麗;

而至於美味但複雜的中餐——看在玉皇大帝的份上——「法拉盛」在皇后區!

作為留學生們打牙祭的通用地點,讓法拉盛引以為豪的「緬街」(main street)匯集了各式各樣的飲食/購物場所。我第一次踏進這裡甚至感到恍惚回到了中國。

此外,著名的甘迺迪國際機場(JFK)和拉瓜迪亞機場也在這裡,這兩個繁忙的機場的旅客吞吐量達到了驚人的高度,把紐約和全世界的每一個角落都聯繫起來。於是皇后區上空擁擠的「交通」也就令人見怪不怪了。

在美國人的「刻板印象」裡,皇后區給人的感覺往往比「商務精英曼哈頓」和「自以為很酷布魯克林」要隨和很多,但它實際上也是世界上最多樣化的地方之一。

除了越來越多的中國人之外,在這裡你能見到印度人、韓國人、阿富汗人、以色列人、菲律賓人、哥倫比亞人、俄羅斯人、波蘭人,甚至連牙買加人、希臘人和埃及人在這裡也見怪不怪了。

這種現象有時會讓一個朋友或同事之間的私人party變得像聯合國大會那樣豐富多彩。

而在互相交流的過程中,嘗試說他們的語言,吃他們國家獨特的事物,體驗到不同地區的風俗和生活方式,地球便在這一刻縮成了模型。

皇后區的學區也很好,評級10分的學校數量在15所左右,但房產中間價卻只有64.3萬美金,並且在過去的一年有1.6%的漲幅(這也難怪)。

其優秀的性價比可見一斑——要知道這兩年的大趨勢可是都走下坡的。所以有心人們可要注意了,機會稍縱即逝。

5

史泰登島區和布朗克斯區

對很多人來說,名不見經傳的史泰登島區只是紐約西南角的一塊地罷了,其實這地方還真不小。

作為一個獨立的島區,史泰登島有15所學校(兩所學校10分),100多個教堂,20多個消防局,3家醫院,此外還有約700個警察局(安全感爆棚)。

這裡有許多安逸的社區,生活支出也比周邊的城市要少一些。多樣化的餐廳、社區劇院、電影院和音樂會場為這個樹木繁茂的地區提供了愜意的休閒場所。

這裡唯一的缺陷就是沒有紐約其他地區那麼交通便利了,即使有橋梁和渡輪的存在,許多居民仍然感覺自己遠離了紐約,沒有「紐約一部分」的感覺。

史泰登島的房價中位數只有52.2萬美金左右,雖然去年有1.2%的漲幅,但是預計接下來會有1.5%左右的下調。

但是即使是這樣的價格,也沒有讓本地居民如雷貫耳的「布朗克斯區」(Bronx)的房價低——43.5萬美金中位數。

對於不熟悉布朗克斯的朋友,我用一句話就能概括並給你直觀的感受,那就是:嘻哈說唱的發源地。怎麼樣,明白了吧?

布朗克斯近兩年發展還算不錯,也有諸如South Bronx Classical Charter School 和Icahn Charter School 這樣的10分學校,以及一堆9分的公立學校。

進步的治安,科學的規劃會讓初入此地的「外鄉人」有一種還不錯的感覺。但是時間長了你還是會被這裡長久以來的文化「慣性」而些許影響。

雖說郊區有一些中產階級的生活地段,但是布朗克斯還是存在許多經濟蕭條的地區。這也許是一些底層群體莫名仇視中產階級的深層原因。比如有金髮碧眼的白人女孩經常會聽到周圍針對她的噓聲。

雖然在凌晨2點,你還是經常會被孩子的哭泣、狗叫、大街上傳來的喊叫或是鄰居嘈雜的音樂鼓點所喚醒,但對很多人來說,這裡就是他們溫暖的故鄉。

而且由於整體政策規劃的不斷完善,布朗克斯也隨著時間的流逝而不斷進步,這也可以從穩步攀升的房價上看到——去年漲了4.9%,下一年預計至少要漲2.1%。不過居住條件還是有些挑戰,所以投資者們只能見仁見智,各取所需。

6

總結

那麼紐約五區的概括完畢,基於房產投資的角度,我的結論如下:

長期居住或者投資:皇后區和布魯克林區;

養老休閒目的:史泰登島;

有倆糟錢兒沒地兒花,或者是成功人士:曼哈頓區;

短期投資或者嘻哈文化發燒友:布朗克斯區;

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