來源：地產資管網   2020年12月09日 14:52
作者丨韓瑋燁 李楚薇
今年3月，景瑞控股低調的將商辦平臺鍇瑞辦公和悅樘公寓平臺整合為景瑞不動產，清晰了景瑞不動產的戰略定位----聚焦城市更新及適配土地，強調穩健盈利下「有質量」的規模增長。
同樣是3月，景瑞不動產在市場極其低迷的時候，成功交易了一單大宗交易---北京景瑞NAGA上院項目，雖然很低調，但高達70%的獲利退出還是引起業內不小的關注。
值此第五屆資管峰會即將開啟之際，睿和智庫發起人韓瑋燁專程奔赴上海，與景瑞控股合伙人、助理總裁、景瑞不動產總裁耿俊峰先生進行了一次關於「不動產資管未來」的深度對話。
1、新政重壓之後盤活資產形成良性循壞
睿問：前一段國家針對行業發布的「三條紅線」的政策，震動不小，對此您有何看法？
耿俊峰：國家控制負債率、三條紅線等一系列政策是非常正確的，方向也很明確。對於過往靠高槓桿高負債、表內表外雙重融資的這種類型的企業來說，壓力會比較大一些。
這一政策的長期影響是：
第一，抑制房企繼續高槓桿高負債進行規模擴張，讓行業回歸到正常的市場融資水平；
第二，對於過往負債情況比較健康的企業而言是相對利好，大家能夠沿著過往相對穩健可持續的道路繼續發展。
景瑞不動產旗下持有類的業務，一直都沒有靠高槓桿去解決規模發展的問題，我們還是希望將地產持有類的基金業務作為核心，所以，多數操作都是股權類的。對於景瑞來講，更加傾向於將看好不動產業務的長線資金進行整合，去獲取長期穩定並且可持續的回報。我們還是希望能夠把整個經營的價值賦予到物業經營的現金流的價值當中去，這也是景瑞不動產最初的核心出發點。
睿問：公募REITs的推出對於景瑞不動產的未來布局是否有價值？
耿俊峰：如果公募REITs能開閘，對於不動產行業來說肯定是「喜大普奔」的一件事情。然而，景瑞的業務邏輯並不是建立在公募REITs一定能在國內落地的前提之下。因為我們屬於長期的資金，可以長期去持有。隨著每年租金的穩定增長以及物業價值的提升，未來無論是在海外還是境內退出，它都以資產包的模式存在。
睿問：今年年底到明年年初，算是抄底的好時機嗎？
耿俊峰：可能個別項目會出現跳價的情況，但目前並沒發現普遍意義上的跳價。以在經營的項目為例，我們張江有一個獨棟寫字樓項目現在在退出階段，在有合適價格的情況就選擇退出，沒有合適價格就繼續經營。就這個項目而言，它的現金流能夠覆蓋貸款；對於整個集團而言，也不缺少這一兩個億的資金。如果沒有更好的抄底的機會，沒有必要用現有的優質資產去做換倉。
睿問：目前國內的大宗交易市場並不活躍，造成了大宗交易難的現象，您怎麼看待不動產退出的難題？
耿俊峰：這其實是一個悖論。未來能夠持有起步大幾十個億這種核心資產的能終極退出的就是險資，只有險資可能會接這類項目，純外資接不起這類項目。過程當中，很多中型標準的項目基本上是外資和外資之間或者外資和國企之間「倒手」，它是一個市場。每年大家都有投資的任務，也有退出的任務。由於大家對於物業時點的價值、未來的增長空間、整個行業的增長空間存在判斷差異，有價值判斷的差別，就會有交易的機會。
今年上海的大宗交易的確算是階段性的低點，但明年有機會能恢復到前年的水平，原因有兩方面：
第一，外資非常看好中國市場，尤其是在這次疫情之後，外資認為中國的治理能力、經濟恢復能力要遠遠強於其他國家。
第二，原來就有在中國的投資計劃，並且大家投資的欲望都非常強烈。原因很簡單，如果不去投資相當於零收益，只要進行投資，不管是幾個點的收益，它都是存在收益的
2、聚焦價值創造
睿問：景瑞不動產去年起就有組建基金的計劃，目前進展如何？
耿俊峰：景瑞不動產在今年6月和一家美元基金籤訂了戰略合作協議，目前，我們組建的這支基金主要以長租公寓為戰略型業態，計劃在今年年底或者明年年初會正式對外公布。同時，我們也一直在尋找可以合作的項目，現在已經有大約十多個儲備項目，其中能達到投資條件的項目有4個，正在進行最後談判和落地。
睿問：未來，景瑞不動產會不會有一些商業不動產方面的投資計劃？
耿俊峰：其實我們目前在上海已經有商業類的項目，它屬於一個社區商業項目，整個項目大約有10萬平方米的體量，其中，商業部分大約4萬平方米，寫字樓佔了4萬多平方米，酒店是1萬多平方米，預計12月底正式收工，現在已經進入招商階段。
在招商的過程中，我們能感受到商業部分的活躍度非常高，最近兩個月其活躍度已經迅速恢復。有不少品牌已經與我們籤約，例如：特斯拉、好樂迪等，預計12月底能達到70%左右的籤約率，明年的4、5月份基本可以做到滿鋪籤約。
3、瞄準市場擇善而從
睿問：景瑞不動產在未來的戰略定位是什麼？在行業當中又將扮演什麼樣的角色？
耿俊峰：今年通過頻繁、深度地與國內外資本交流，以及對現有項目經營能力的反覆打磨，堅定了我們做不動產資產管理的長期決心。與房地產開發不同，不動產行業不依賴高槓桿，也不是「靠天吃飯」的行業，它具備穩定並且可增長的長期可持續性盈利能力。並且這個行業在中國尤其是國內的一二線城市是朝陽行業，我們認為布局朝陽型行業，企業跟著行業共同成長、發展，勢必能獲得長期的跨周期紅利。因為在行業發展的過程中企業會經歷能力、資源、產品、團隊、方法論等各個層面的積澱，這比在這個行業興起以後再進入要有優勢。
經過一年的時間，我們對這個行業也進行了總結：
一是穩定增長。以長租公寓為例，在經營的過程中，經過實際的論證，包括今年受疫情影響的情況下，每年5%-6%的租金增長是完全能夠實現的。租金其實可以看作為一種消費，5%-6%的租金增長在大家可接受範圍內，因為每年的物價普遍也都在上漲，5%-6%與國家的通脹率基本保持在同一水平。
二是資源的匹配。景瑞不動產的綜合融資成本大約在8%-9%，這種情況下去投資回報率在5%-6%的生意肯定是不合適的。資管公司要管理資金和資產兩個方面，就資金來說，可能是長線的、股權類的大型LP，我們要找到看好這個行業的、大型的LP能夠進入，共同發展。
睿觀察
從開發企業的高管轉型為不動產資產管理人，耿俊峰總的轉身，也是未來地產人轉型的一個縮影。繼續做開發商高管，他駕輕就熟，轉型成資產管理人的跨度極大。從操盤幾十億的開發項目，到現在細摳每個運營環節的成本，重組團隊運營邏輯，期間經歷的艱難、汗水和委屈，他雖未談及，但可想而知。
所謂長期主義，就是基於未來做難而正確的事情。景瑞不動產明確的定位是要做資產管理公司，未來的盈利來源於這隻團隊全鏈條的專業能力打磨。
未來已來，一切都剛剛開始。