薦讀| 疫情下，不少門店關門了之後就遲遲沒有開，不少人又掀起了一波「逃離北上廣」的討論，「教資」考試衝上熱搜……那麼今年樓市如何？我們來看看上海信義房屋資深經紀人房大佬的分享。
疫情之後，房租降了但房價卻漲了
這是個有趣的現象！根據我樓市一線的多年經驗，一般情況下，房租和房價一般是正比例波動。而今年疫情之後，房租降了但房價卻漲了。就以我熟悉的徐家匯板塊的永新城的房租為例，年前的2房月租金成交價在2.2萬元左右，今年的月租金成交價在1.8萬元左右。
一.房租為啥降了？
今年疫情之後，不少公司裁員、居家辦公，或者是工作地點變動，導致租房市場需求降低。所以，業主根據租賃市場調整房租，通過降價來儘早出租掉房子避免出現太長的空置期。
二.房價為啥漲了？
商品的基本屬性是價值和使用價值，而住房則是剛需。比如，你聽說某個網紅餐廳想著去打卡嘗鮮，但是一直沒空去，可能想想就算了就不去吃了。但是，房子如果沒有買到的話，過了一段時間還是要買，這就是剛性需求，如孩子上學需要對口優質學校的小區、結婚的婚房，或者二胎家庭置換改善住房等。
商品的價格受到市場供求狀況、貨幣供求狀況和貨幣價值變動狀況等因素影響。
從市場供求狀況來看，上海買房一般是從外環到中環、內環，以小換大的過程，對於房產群體的頂端——內環大房子的業主來說，大多數售房是想移民國外。但目前國外疫情控制並不樂觀，加上美元放水貶值，很多已經售房客戶放棄了移民的想法，又重新在上海買房。所以樓市供求關係開始向著供小於求的方向變化，於是，房價上漲。
從金融環境來看，房子具備不動資產的屬性。過去買房可以增值，現在買房可以抗通膨保值。「住房不炒」的政策下，清楚的表明了房子暴漲的時代已經過去，但是房子大跌的情況大概率也不會出現，整體房地產市場還是以穩定為主，因此在大環境不景氣的情況下，房產作為規避風險的港灣是多數人的選擇。
另外，得益於國內疫情控制較好，經濟恢復也幾乎是世界上最快的國家，因此國際市場的很多金融大鱷看好國內市場，加之人民幣作為世界貨幣影響日益增強，現階段北向資金也大量流入我國市場，這也是當前人民幣兌換居高不下的原因。最直接能夠消化掉此類大量資金的地方是股市，股價上漲讓股民手裡有錢，而變現為實實在在的房子是資金的最終去向。
所以，我們在樓市一線的人都覺得今年樓市熱了，的確，不少人觀望之後開始入市買房，那麼我們如何去挑選一套合適自己的房子呢？
說到買房，可能每個人都有自己的想法，但是我通過我在一線接觸的買房的客戶，發現大家在買房上大多存在一些「誤區」，要特別注意以下3點：
一.要少聽多看
大的方面看地鐵公交是否方便、學校醫院、商圈成熟度、物業品質、房子的所有權，小細節則看幾梯幾戶、得房率怎麼樣、靠不靠馬路，停車方不方便、有沒有產權糾紛。不要停留在親朋好友的固有印象上，也不要僅僅聽憑房產中介的口頭介紹，要真正去實地走走看看現狀，了解政府的對其未來的發展規劃。
二.是不只看到手價
不要單純看業主的到手價，因為二手房的稅費差距大，所以，你要問清楚到手價、稅費、中介費等成本，要比較自己的總支出的成本，而這些信息都會因為時間或者政策而變動，對房價有很大的影響，很多人一輩子可能換不了兩次房，所以選房就更要謹慎，
三.不要總想著「撿漏」
很多人總想能撿到大便宜，即「筍盤」。其實，「一分錢一分貨」的道理，在房地產的交易中同樣有效。如果長期關注市場其實不難發現，很多房子高於所謂的市場行情很多，但分分鐘被秒掉，同樣的，也有很多房子價格一降再降，卻遲遲沒有賣出的房子也必定存在無法彌補的缺陷。
當然了，「避坑」之外，其實還有廣闊的選擇空間，我在這裡提供4個方面供您買房做決策：
一.限購政策越嚴格的地方，房價的潛力越大
之所以限購，那就是說明房價還有上漲空間，但是政府要求別漲太快的城市，退一步來說，只要一旦放開限購就會對樓市有所助益，所以這些城市的房子大概率是買到就是賺到。
二.買人口淨流入的城市
天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。追錢逐利是人的本性，所以人在哪錢就在哪。那麼，人口是否淨流入該如何來判斷？我教給大家一個簡單的方法：一到春節就變成「鬼城」，說明這個城市有大量的外來工作人口，有需求又還得起房貸，反而一到春節就熱鬧的地方，樓市前景堪憂。
三.小學生的人數
小學生人數多意味著壯年安家置業的人口多，也就意味著城市有朝氣，有未來前景。對口優質學校的小區房價為何一直居高不下？原因就在此。
四.一個商圈的生命力的強弱
一個商圈生命力在於商圈內的服務設施改善，周邊多了很多產業、蓋了一所學校、建了一個商場、開通了地鐵等等，比如徐家匯規劃中的新鴻基高樓、誠品書店、ITC大型購物商場、港匯空中迴廊、在建2條地鐵等，都意味著徐家匯商圈強大的生命力，在提升徐家匯商圈影響力的同時，也會進一步帶動周邊房價的上漲。
新華社最近發布的關於「十四五」的建議稿，首次把「房住不炒」寫進了規劃當中，所以未來幾年，房價整體還是以穩為主，買房暴漲的時代已經過去，聰明的人懂得長線布局。